（2013）花民初字第702号

裁判日期: 2013-10-25

公开日期: 2014-04-16

案件名称

原告吴某与被告刘某甲农村房屋买卖纠纷一审民事判决书

法院

贵阳市花溪区人民法院

所属地区

贵阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

吴某,刘某甲,潘某,刘某乙,王某,聂某

案由

农村房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

贵州省贵阳市花溪区人民法院民事判决书（2013）花民初字第702号原告吴某，女，××年××月××日出生，汉族，贵州省贵阳市人。委托代理人尹某，贵阳××技术开发区法律服务所法律工作者，特别代理。委托代理人林某，贵阳××技术开发区法律服务所法律工作者，特别代理。被告刘某甲，男，××年××月××日出生，汉族，贵州省贵阳市人。被告潘某，女，××年××月××日出生，汉族，贵州省黔西县人。被告刘某乙，女，××年××月××日出生，汉族，贵州省贵阳市人。第三人王某，女，××年××月××日出生，汉族，贵州省贵阳市人。第三人聂某，男，××年××月××日出生，汉族，贵州省贵阳市人。原告吴某与被告刘某甲农村房屋买卖纠纷一案，本院于2013年4月7日立案后，依法由代理审判员王珏适用简易程序公开开庭进行了第一次开庭审理，原告吴某及其委托代理人尹某、林某，被告刘某甲到庭参加诉讼。2013年7月1日，本案依法转为普通程序审理，8月23日，本院依法追加潘某、刘某乙作为被告，王某、聂某作为第三人参加诉讼，于9月24日依法组成合议庭进行了第二次开庭审理，原告吴某的委托代理人尹某、林某，被告刘某甲、潘某、刘某乙，第三人王某、聂某到庭参加诉讼。2013年9月25日，本案经批准延期三个月，现已审理终结。原告吴某诉称，我与被告刘某甲系舅侄关系，居住在同村××组。2011年10月25日，被告刘某甲将自己所有的被拆迁安置所得的现房出售给我。我与被告刘某甲于同日签订《农村房屋买卖合同》，合同约定了双方的权利义务，并于10月27日到村委会变更了该房屋的户名为我的名字。我将购房款600,000元分两次支付给被告刘某甲，被告也向我出具了收条。但被告收到房款后，至今不将房屋交付给我，我曾多次找到被告要求交付所购房屋，至今无果。为保障自己的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判令：1、确认原被告于2011年10月25日签订的《农村房屋买卖合同》合法有效；2、被告立即履行《农村房屋买卖合同》，将房屋交付给原告；3、本案诉讼费由被告承担。被告刘某甲辩称，我与原告系亲戚关系，但其所述均不属实。当时，红河新村二期的房子是我从村里面买的，但是钱是王某出的，由于她不是本村人，所以请我用自己的名义给她在村里买房子，现在该房屋也是她一家人在居住。在吴某欺诈的情况下我和她又签订了合同，但我实际并没有收到原告的房款。被告潘某辩称，我系刘某甲妻子，但我并不知道我丈夫卖房子的事情，是原告哄骗刘某甲要骗第三人的房子。原告实际并没有给过刘某甲房款，只是给了一张卡，卡是由我们的女儿刘某乙保管，她使用了里面的钱，我后来查过这张卡，卡里大概有10,000元左右；而且吴某哄骗我女儿代表我在房屋买卖合同上签名，但是我女儿系未成年人，也没有得到我的授权，该签名行为无效。被告刘某乙辩称，我系刘某甲和潘某的女儿，收条和合同是我和我父亲签的，原告当时说和我家一起把第三人王某住的房子骗过来，我也没考虑那么多，想着她是我姐姐，也就写了，包括合同上最后一行字“因我妻子潘某长期不归家，此合同的相关所有事宜由我父女全权代办此事”也是原告写好，我照抄的；另外，我们签的一张35万的收条是虚假的，实际上我们并没有收到钱，只是想用这张条子打发第三人，但是25万的收条我不清楚是谁签的。第三人王某陈述，我丈夫聂某和原告父母是朋友，通过他们知道红河新村有针对村民的福利房出售，但是我们没有权利购买，也是通过原告父母认识被告一家，就借用被告刘某甲的名义购买了该房屋，房款是我们给付的，该房屋从2007年起一直由我们居住至今。原被告之间签订房屋买卖合同的事我们不清楚，是后来吴某打电话给我，说被告和他们打麻将将房屋输给了她，让我们搬家，我们才知道这件事。第三人聂某陈述，我与王某意见一致，另外补充一点，为了防止发生纠纷，我们在2006年5月20日还和被告刘某甲、潘某签订了《借款协议》，约定刘某甲向王某借款200,000元，如果被告刘某甲、潘某还不清这些钱，房屋就归我们。经审理查明：原告吴某与被告刘某甲系舅侄关系，刘某甲与潘某系夫妻，刘某乙系刘某甲与潘某之女，均系贵阳市花溪区周家寨村村民。2004年，周家寨村委会开始修建红河新村（二期）房屋，周家寨村民都享有购买的权利。被告刘某甲作为周家家寨村民购买了位于红河新村二期柒号的一栋四层的房屋，并与贵阳市花溪区周家寨村民委员会签订《红河新村（二期）购房协议》，协议约定：“此房不得转卖外地人”。现该房已经修建好交付。2006年5月20日，被告刘某甲、潘某与第三人王某签订《借款协议》，约定：“甲方（刘某甲）向乙方（王某）借款人民币250,000元，借款期限为一年，双方经协商达成如下协议：第一、甲方每年按高于银行同期贷款利率五倍的利息支付乙方；第二、为保证乙方利益不受损，甲方于该红河新村（二期）房屋一栋交付使用之日起三日内将使用权交乙方实际占有至借款期满还清本息为止；第三、甲方如果一年后无力偿还乙方借款及利息，将用甲方红河新村（二期）房屋一栋作为抵押，并于产权证发放之日起三日内交乙方保管质押”。刘某甲因未能偿还借款，本案争议的红河新村（二期）房屋自2007年交付时一直由王某家居住至今。2011年10月25日，被告刘某甲与原告吴某签订《农村房屋买卖合同》，将其购买的位于红河新村（二期）柒号的房屋出售给吴某，总金额600,000元，约定自该合同生效之日原告支付定金350,000元，并于180日内支付全部房款；被告刘某甲应在本合同生效之日起三十天内，将该房屋的产权证书名额变更过户给原告，并协助原告办理该房屋的相关手续，并应收到房屋全部价款之日起三十日内，将房屋交付给原告。合同上还有被告女儿刘某乙的签字：“因我妻子潘某长期不归家，此合同的相关所有事宜由我父女全权代办此事”。被告刘某甲于2011年10月25日出具收条，内容为：“本人刘某甲今收到吴某购买贵阳市小河区红河路红河新村四层一栋房屋购买定金，大写叁拾伍万元整，小写（350,000元）人民币”；于2012年3月25日出具收条，内容为：“本人刘某甲今收到吴某购买贵阳市小河区红河路红河新村四层一栋房屋购买尾款，大写：贰拾伍万元整，小写（250,000元）人民币”。原告吴某与被告刘某甲双方于2011年10月27日到周家寨村民委员会进行变更备案，将购房协议中“乙方”的名字变更为原告吴某，并有村委会会计在购房协议上备注：“该村民乙方刘某甲将自己的红河新村7号一至四层房屋于2011年10月27日转卖给吴某，刘某甲乙方作废”。之后原告认为被告刘某甲并未按照合同约定向其交付房屋，遂向本院提起诉讼，诉请如前。另，原告表弟朱某于2013年8月22日曾到本院陈述，称其系刘某甲侄子，与吴某系表兄妹，吴某与刘某甲签订房屋买卖合同以及吴某两次支付房款共计600,000元时，其均在场见证。上述事实，有当事人陈述、原、被告身份证、《红河新村（二期）购房协议》、购房发票、《借款协议》、《农村房屋买卖合同》、收条、周家寨村民委员会出具的证明等证据在卷佐证，上述证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告均系周家寨村村民，双方于2011年10月25日订立的《农村房屋买卖合同》是双方真实意思的表示，而同村村民间之间房屋的转让符合法律规定，且该房屋买卖事后也已到村民委员会进行变更登记，故该《农村房屋买卖合同》合法有效，本院予以确认。对于被告潘某辩称其对刘某甲买卖房屋不知情，其女儿刘某乙系未成年人，不能代替她签订合同，以此主张刘某甲未经其同意单方处理夫妻共同财产，房屋买卖合同无效，没有法律依据，且经本院前往周家寨村委会了解，红河新村的房屋系该村委会针对本村村民房屋被拆迁后修建的房屋，在满足拆迁户的前提下不限制村民购买量，也不限制必须以户为单位购买，故对其辩称不予支持；对于被告刘某甲与第三人王某辩称的位于红河新村（二期）房屋柒号的房屋实际是由王某出钱购买的，王某与聂某系通过原告的父亲认识被告刘某甲，进而借用被告刘某甲的名义在周家寨村购买房屋并一直居住使用，且该房屋的购房款均系第三人交纳的，但是根据双方提交的《借款协议》，只能证明被告刘某甲与第三人王某之间成立借贷关系，系因被告刘某甲不能偿还借款而将房屋使用权交由王某，而王某提交的购房款发票上的“王某”是其后来自行添加上去的，与原件不符，故本院不予认可，且周家寨红河新村（二期）的房已经明确不能转卖给外地人，因此对被告刘某甲及第三人王某的辩称不予采信。根据法律规定，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，根据原被告在《农村房屋买卖合同》中的约定，原告应当先履行其支付房款的义务，被告刘某甲在收到全部房款起三十日内再将房屋交付给原告。原告提交了被告刘某甲亲笔签名的“收条”以证实刘某甲收到房款，但刘某甲陈述其只是签名盖章，并不知道“收条”的具体内容，对于第一张2011年10月25日的“收条”的内容，被告刘某乙陈述其系按照原告吴某的授意进行书写的，对于第二张2012年3月25日的“收条”，刘某甲与刘某乙均不认可，表示其当时签的是“欠条”而非“收条”，由于双方对此关键证据存在争议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”吴某作为本次农村房屋买卖合同纠纷的原告，有责任向人民法院就其主张其已向被告支付房款的事实，予以列举证据证实，亦即在本案中，原告吴某的举证责任大于和高于被告刘某甲，即原告吴某应当进一步举证证明其支付房款的事实。原告陈述其在支付房款时其表弟朱某都在场，朱某也于2013年8月22日到本院进行陈述，并同时表示因为其在2013年9月初要去参军故不能出庭作证，本院向其释明，如果在开庭当日其已去参军则需向法院提交参军通知书，证实其非无故不到庭作证，如果未提交参军通知书又未到庭作证，本院将对其证言不予组织质证，而经本院通知，朱某于开庭之日未到庭接受质证。经审查，朱某证言内容系其单方陈述，无相关其他证据予以印证，且其与原告具有利害关系，故本院不予采信其证言。另，庭审中，原告陈述其支付这两笔房款的来源为：第一笔350,000元系在工行世纪城支行支取的，是在付款日即2011年10月25日的前几日取出来的，用原告丈夫何利之兄何军的卡取的；第二笔250,000元是何利在其金阳老家黄玉江家借的，本院当庭责令原告在庭审后15日内提交350,000元的取款银行流水凭证及通知出借人黄玉江到庭作证，但原告未按本院要求对此进行举证，故本院对原告的陈述不予采信，故而认定原告吴某在本案中举证不足以证明其主张，应承担相应的不利诉讼后果。因原告未能证明其履行了合同规定的支付房款的义务，故其要求被告刘某甲继续履行合同、交付房屋的要求不能得到支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告吴某的诉讼请求。案件受理费9,800元，由原告吴某承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在二年内向本院申请依法强制执行。审　判　长　　梁媛媛代理审判员　　魏　丽代理审判员　　王　珏二〇一三年十月二十五日书　记　员　　蒋云龙搜索“”