（2013）三民初字第00805号

裁判日期: 2013-10-25

公开日期: 2014-07-23

案件名称

三原县广播电视台与张连民房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

三原县人民法院

所属地区

三原县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

三原县广播电视台,张连民

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条

全文

陕西省三原县人民法院民事判决书（2013）三民初字第00805号原告三原县广播电视台。组织机构代码证：43574162-5住所地：三原县政府街。法定代表人孙俨，该台台长。委托代理人段彦瑞，系该台工作人员，代理权限为特别授权。委托代理人赵艳，三原县城关法律服务所法律工作者，代理权限为一般代理。被告张连民，男。原告三原县广播电视台诉被告张连民房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告三原县广播电视台法定代表人孙俨之委托代理人、被告张连民均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告三原县广播电视台诉称，原、被告于2008年4月8日签订了以原告将本单位业务用房一间（约15平方米）出租给被告20年，被告一次性给付原告房屋租金10000元显失公平的房屋租赁合同。现由于广播事业的发展，新闻部人员较多，办公面积较小，一间不足15平方米的办公室，拥挤8名记者办公，房间小，人员多，给正常工作造成极大不便，成为目前原告工作开展中的突出问题。依据国家广电总局第62号令《广播电视安全播出管理规定》，加强广播电视节目安全播出，维护群众收看、收听广播电视节目的合法权益，是其必须落实重要管理事项。被告在原告单位租房，且作为库房使用，因人员、货物、车辆进出频繁，严重扰乱了单位安全管理，给其管理造成困难，并造成安全隐患。被告利用所租房屋，在三楼屋面上种植疏菜，经常浇水，造成三楼大面积渗水，对屋面结构造成损坏，同时在所租房屋后扩大使用面积20余平方米，给原告的管理造成极大不利，对原告的整体布局造成影响。综上，原、被告所签房屋租赁合同因情势变化，继续履行合同对原告明显不公，不能实现合同目的，而且直接影响办公条件的改善，给原告正常工作和安全管理带来极大不便。请求：1、依法解除原、被告双方于2008年4月8日签订的房屋租赁合同；2、本案诉讼费由被告承担。被告张连民辩称，1、合同签订时，租金与当时社会价格相符，不能以现在的市场物价衡量，故原告所述合同显失公平不属实；2、原告称该房屋为业务用房与事实不符，房屋实为闲置库房；3、原、被告所签合同是独立合同，原告不能以一个部门的困难否定合同；据调查，原告的人员在减少并非在增加；4、作为投资人，出入原告单位是合法的，其没有使用货车拉货，都是在双休日用自己的轿车拉很少的货，没有影响原告的正常工作；5、其租赁房屋在一楼，而种植蔬菜在三楼楼顶，与其无关，亦不属实；6、其没有私自扩大使用面积，2002年与原告签订合同，原告同意其在库房外搭建防雨棚；7、其是在原告制度管理下行使权利。本案的争议焦点为：原被告签订的房屋租赁合同是否有效，原告请求解除合同是否属于情势变更。原告就自己的主张提供以下证据：1、房屋租赁合同一份，证明原、被告租赁房屋的事实。经质证，被告无异议。本院对该证据予以采信。国家广播电影电视总局令第62号，证明该令要求原告增强安全管理，必须增加机构和人员。经质证，被告对此证据不认可，认为其出入都是在原告管理制度下进行的，没有违反规定。本院对该证据的真实性予以采信。照片一张，证明被告使用原告房屋的事实。经质证，被告确认就是该库房。本院对该证据予以采信。照片二张，证明原告机构增加，人员增加，多个工作人员共用一个办公室的事实。经质证，被告对此证据的真实性认可，但认为其没有去过原告单位办公室，其不清楚。本院对该证据的真实性予以采信。被告张连民就自己的主张提供以下证据：1、收款收据一份，证明其缴纳了库房使用费1万元，包括使用年限。经质证，原告无异议。本院对该证据予以采信。2、投资建房合同一份，证明其住房在原告院内北三楼，其出入很正常。经质证，原告对被告在其院内有房子无异议，但认为被告没在该房子居住，不能证明被告频繁出入的事实。本院对该证据的真实性予以采信。3、照片四张，证明其没有在三楼顶部种菜。经质证，原告认为属实，但认为原来种过，现在没种。本院对该证据的真实性予以采信。照片一张，证明原告办公楼的现状，并非原告说的办公条件紧张。经质证，原告认为该房屋大部分已出租，对该证据无异议。本院对该证据予以采信。5、2002年6月协议一份（复印件），证明原告院内防雨棚是由被告搭建，故应由其使用。经质证，原告认为该证据无原件，对真实性不予认可，认为该证据与涉案房屋无关。本院认为，该证据无原件予以核对，不符合证据的形式要件，故对该证据不予采信。6、证明材料一份，证明防雨棚不是其私自扩大使用，而是经原告单位领导批准同意。经质证，原告对该证据形式要件不予认可，认为证人应当出庭作证，故对该证据不予认可。本院认为，证人应当出庭作证，接受当事人的质询，故对该证据不予采信。经审理查明：2008年4月8日，被告张连民与三原县广播电视局签订了房屋租赁合同，双方约定租赁期限自2008年4月8日至2028年4月8日止，期限为贰拾年，租金为一万元，被告张连民于2008年4月7日将租金一万元交付予三原县广播电视局。合同签订后，被告张连民一直将该房屋作为库房使用。另查明，原、被告签订房屋租赁合同时，原告未对所租赁房屋进行评估；2010年，三原县人民政府实施机构改革，三原县广播电视局更名为三原县广播电视台。2013年6月17日原告提起诉讼，以情势变更为由，请求：1、依法解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、诉讼费由被告承担。本院认为，依据中华人民共和国国务院令第91号《国有资产评估管理办法》，及国资办发（1992）36号《国有资产评估管理办法施行细则》的规定，国家行政事业单位占有的非经营性资产转为经营性资产，对该资产必须进行评估。而原告未对资产进行评估，即将该资产租予被告使用，故原、被告所签合同违反行政法规的强制性规定，应属无效合同。故原告请求解除合同之诉求及被告辩称应继续履行合同之辩驳意见本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条之规定，判决如下：一、原告三原县广播电视台与被告张连民所签订的房屋租赁合同无效；二、驳回原告三原县广播电视台的其他诉讼请求。诉讼费100元，由原、被告各半负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。审　判　长　　缑培强审　判　员　　黄林鹰代理审判员　　吴巧玉二〇一三年十月二十五日书　记　员　　曹　粤本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。来源：百度搜索“”