（2013）通民初字第07860号

裁判日期: 2013-10-25

公开日期: 2015-06-26

案件名称

于国政等与刘秀娥等确认合同有效纠纷一审民事判决书

法院

北京市通州区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

于国政,张显军,刘秀娥,范文轩,范玉伶,范玉凤,范玉全

案由

确认合同有效纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第五条；《中华人民共和国物权法》：第一百零六条第一款

全文

北京市通州区人民法院民事判决书（2013）通民初字第07860号原告于国政，男，1964年8月5日出生。原告张显军（于国政之妻），女，1963年6月23日出生。委托代理人黄士琪，北京市易行律师事务所律师。被告刘秀娥，女，1955年2月3日出生。被告范文轩，男，1981年7月19日出生。被告范玉伶，女，1952年12月2日出生。被告范玉凤，女，1962年10月29日出生。被告范玉全，男，1958年8月26日出生。以上五被告的共同委托代理人周旭辉，北京合川（天津）律师事务所律师。原告于国政、张显军（以下简称二原告）与被告刘秀娥、范文轩、范玉伶、范玉凤、范玉全（以下简称五被告）确认合同有效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案二原告及其委托代理人黄士琪，五被告的共同委托代理人周旭辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告诉称：范玉增在北京市通州区潞城镇辛安屯村原有正房八间。1997年8月4日，范玉增将上述房屋的西起四间（东至范玉增现住房、西至范家友、北至房后一米、南至村内大道，以下简称诉争房屋）以1.4万元的价格出售给原告于国政。于国政与范玉增签订的《购房协议书》上有辛安屯村村委会干部签字见证，后村委会也予以盖章确认。于国政付清全部购房款，范玉增将上述房屋及院落交付给于国政，于国政搬入该房屋及院落内居住至今。被告刘秀娥、范文轩分别系范玉增的妻子、儿子。范玉增于2005年8月24日死亡。现二被告反悔，要求收回上述房屋，双方发生纠纷至今未能解决。现请求法院判令：1、确认原告于国政与范玉增于1997年8月4日签订的《购房协议书》有效，位于北京市通州区潞城镇辛安屯村北房四间（东至范玉增现住房、西至范家友，北至房后一米，南至村内大道）归于国政所有；2、诉讼费由被告承担。五被告辩称：本案诉争房屋系范玉增的父亲范国贤于1975年所建。范国贤于1996年去世，故诉争房屋为范国贤、高秀英的遗产。范玉增1997年买卖房屋的行为属于无效行为，原告不符合善意取得的条件，原告是本村农民，比较了解诉争房屋。本案追加的三个被告人没有对范玉增处分行为进行追认，所以我们认为1997年原告与被告签订房屋买卖协议属于无效，故不同意原告的诉讼请求。经审理查明：范国贤、高秀英共有四个子女，即范玉增、范玉伶、范玉凤、范玉全。范玉伶1969年参加工作，1979年结婚。范玉凤1981年参加工作，1987年结婚。范玉增1973年参加工作，1980年结婚。范玉全1977年参加工作，1985年结婚。范国贤、高秀英在北京市通州区潞城镇辛安屯村原有房屋三间。1975年，因原有房屋破漏，以范玉增的名义申请建房，得到批准。同年，范国贤、高秀英、范玉增、范玉伶共同建设八间正房。此后，这八间正房没有再被翻建。上述八间正房的宅基地均登记在范玉增的妻子刘秀娥名下。高秀英于1995年去世。范国贤于1996年去世。范国贤、高秀英去世时未留下遗嘱。被告称范国贤、高秀英生前亦未进行分家。范玉增于2005年去世，其法定继承人为妻子刘秀娥、儿子范文轩。另查，1997年8月4日，于国政与范玉增签订《购房协议书》，约定：范玉增现有上房四间（即北京市通州区潞城镇辛安屯村正房四间，亦即上述八间正房的西侧四间）坐落于胡各庄乡辛安屯村东，东至范玉增现住房（连山），西至范家友，北至房后一米，南至村内大道，经双方协商以现金1.4万元卖给本村村民于国政。协议还约定了其它内容。协议签订后，原告于国政给付了房款，范玉增交付了诉争房屋。后原告于国政在诉争房屋居住，未对诉争房屋进行翻建，但进行了装修，并在院内新建其他房屋。现该八间正房已形成两个独立院落，西边四间正房即诉争房屋所在院落为辛安屯村A号，东边四间正房所在院落为辛安屯村B号。再查，于国政、张显军均系北京市通州区潞城镇辛安屯村农业家庭户口。范玉增原系北京市通州区潞城镇辛安屯村村民，后来户口迁出该村。上述事实，有派出所证明、集体土地建设用地使用证、修建房屋使用土地申请书以及双方当事人陈述等在案佐证。本院认为：公民、法人的合法权益受法律保护。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，非本集体经济组织成员不得取得或者变相取得。无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。本案诉争的四间北房由范国贤、高秀英、范玉增、范玉伶共同建设，属于共同共有的财产。虽然范玉增在1997年将四间北房出卖给于国政，侵犯了其他共有人以及继承人的合法权益；但是，考虑到卖房时范国贤、高秀英已经去世，范玉伶已经出嫁在外居住，而且宅基地登记在范玉增的妻子刘秀娥名下，于国政也支付了合理对价，因此，于国政买房的行为符合不动产善意取得的规定。另外，由于于国政、张显军均系北京市通州区潞城镇辛安屯村农业家庭户口，因此，于国政与范玉增的房屋买卖行为合法有效。现原告要求确认双方签订的《购房协议书》有效，北房四间归其所有，理由正当，证据充分，本院予以支持。被告辩称房屋买卖行为无效，不属于善意取得，没有事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下：确认原告于国政与范玉增于一九九七年八月四日签订的《购房协议书》有效；位于北京市通州区潞城镇辛安屯村北房四间（东至范玉增现住房（连山）、西至范家友、北至房后一米、南至村内大道）归原告于国政、张显军所有。案件受理费三十五元，由被告刘秀娥、范文轩、范玉伶、范玉凤、范玉全共同负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审　判　员　　孙之智代理审判员　　奉一兵代理审判员　　陈明山二〇一三年十月二十五日书　记　员　　董盛楠来自