（2013）杨民四（民）初字第1600号

裁判日期: 2013-10-24

公开日期: 2014-04-07

案件名称

李菁与李杨、顾娅、樊天婳房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市杨浦区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李菁,顾娅,樊天,李杨

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国物权法》：第一百零六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第九十二条第一款，第一百四十四条

全文

上海市杨浦区人民法院民事判决书（2013）杨民四（民）初字第1600号原告李菁，男，1970年9月22日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托代理人罗成，上海市勋业律师事务所律师。被告顾娅，女，1971年12月23日出生，汉族，住上海市普陀区。委托代理人周廉明，上海瀚元律师事务所律师。委托代理人倪前敏，上海瀚元律师事务所律师。被告樊天，女，1975年4月5日出生，汉族，住上海市杨浦区。被告李杨，女，1978年1月19日出生，汉族，户籍地河南省郑州市金水区。原告李菁诉被告顾娅、樊天、李杨房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李菁的委托代理人罗成、被告顾娅的委托代理人倪前敏、被告樊天均到庭参加了诉讼。被告李杨经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告李菁诉称，原告系上海市杨浦区市光三村房屋（以下简称系争房屋）原产权人，被告樊天与原告系夫妻。因原告为职业海员，长年离沪，2012年3月，原告回沪，被告顾娅至原告处，声称自己是房屋权利人并要求接管系争房屋。原告赴交易中心查询方知，系争房屋早已过户至被告顾娅名下。经了解，案外人徐海强假冒原告的名义，与樊天共同至公证处办理公证委托手续，委托樊天出售系争房屋。2006年12月，樊天与被告李杨签订《房屋转让协议》，协议约定樊天将房屋出售给李杨，但仍然享有系争房屋的一切权利，银行贷款由樊天使用，两年内李杨无条件将房屋过户给樊天，并于2007年1月15日签订了《上海市房地产买卖合同》，上述合同签订的目的系套取贷款给徐海强还债，李杨实际未支付房款。实际上，系争房屋从未实际交付，一直由原告、樊天占有使用。李杨在原告、樊天不知情的情况下，又于2011年8月3日将系争房屋转让给顾娅，顾娅亦从未上门查看，亦未提出办理房屋交接手续。故原告诉请要求：1、确认原告与李杨就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2、确认李杨与顾娅就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；3、系争房屋恢复登记至原告名下。被告顾娅辩称，顾娅与原告并无直接的合同关系，其取得系争房屋是通过法院的执行和解程序，且支付了合理的对价，也完成了产权变更登记，故顾娅取得该房属于善意取得。即使顾娅与李杨的合同形式与一般的买卖合同不同，系因李杨将系争房屋作为担保财产为案外人黄某抵偿债务，合同约定不详尽也情有可原。综上，不同意原告的诉请。被告樊天辩称，同意原告的诉请。被告李杨未到庭应诉，未发表答辩意见。经审理查明，上海市杨浦区市光三村房屋即本案系争房屋原产权人为原告，建筑面积为43.43平方米。原告与樊天系夫妻关系。2005年5月17日，原告向樊天出具《委托书》，主要内容：原告是系争房屋的产权人，现本人欲出售上述房屋，由于本人无法亲自办理房屋出售事宜，故全权委托樊天为本人代理人，以本委托人的名义签订所售房屋的房地产转让合同、代为办理交易过户手续、交纳与办理上述事项有关的正当费用和税款、代为收取所售房屋的房价款、办理所售房屋的交付事宜及物业变更手续、代为办理所售房屋的水、电、煤气、有线电视、电话等设施的过户手续，代理人在代理权限内签署的一切法律文书本委托人均予以认可，并享受或承担由此而引起的权利和义务。原告并于当日在公证处做谈话笔录。次日，上海市杨浦区公证处出具（2005）沪杨证字第2063号《公证书》，公证证明前述《委托书》。原告对上述公证文书不予认可，称当时原告在外地海轮工作，无法办理公证委托手续。樊天称该公证手续系其与徐海强共同办理，李菁的身份证系徐海强伪造。2006年12月4日，转让方（甲方：樊天）、受让方（乙方：李杨）签订《房屋转让协议》，主要内容：甲方同意依照本协议约定向乙方转让其合法拥有的房屋，乙方并同意受让房屋，本协议生效后，甲方仍然享有该房屋的一切权益。房屋转让后，甲方以乙方的名义向银行申请贷款，申请下来的贷款给予甲方，房屋转让后两年内乙方有权无条件过户给甲方，并配合甲方办理委托公证手续，因政策变化增加的任何费用全部由甲方承担……。2007年1月15日，卖售人（甲方：原告）、买受人（乙方：李杨）就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定：甲方向乙方出售系争房屋，约定转让价款为人民币350，000元（本案所涉币种均为人民币），甲方应于2007年1月30日前腾出该房，并通知乙方进行验收交接，双方并于2007年1月15日前至交易中心办理转让过户手续，房屋总价款350，000元，已付105，000元，余款245，000元银行放款后付。合同签订后，系争房屋未实际交付，仍由原告、樊天居住使用。樊天称未收到李杨支付的房款，银行贷款均由徐海强使用。后系争房屋产权登记人变更为李杨。另查明，顾娅另案起诉案外人黄兴武，要求黄兴武归还其借款100万元并支付利息40万元，一审案号为（2010）普民一（民）初字第1816号，上海市普陀区人民法院作出一审判决：1、黄兴武应于判决生效之日起十日内归还顾娅借款100万元；2、黄兴武应于判决生效之日起十日内支付顾娅上述借款利息40万元。后黄兴武提起上诉，上海市第二中级人民法院于2010年10月21日作出（2010）沪二中民一（民）终字第1705号终审判决：1、维持上海市普陀区人民法院（2010）普民一（民）初字第1816号民事判决第一项；2、撤销上海市普陀区人民法院（2010）普民一（民）初字第1816号民事判决第二项；3、黄兴武应于判决生效之日起十日内支付顾娅借款利息（以100万元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的四倍，自2008年12月31日起计算至判决生效之日止）。顾娅向原审法院申请执行，案号为（2010）普执字第4199号。因黄兴武未按生效判决履行债务，上海市普陀区人民法院查封被执行人黄兴武名下的“连连看”商标。2011年7月1日，黄兴武出具《委托书》，主要内容：本人现委托李强全权处理本人与顾娅的借款纠纷，代表本人签署一切法律文书。委托期限从2011年7月1日至2011年9月1日。李强与李杨系夫妻关系。2011年7月29日，甲方（顾娅）、乙方（黄兴武）、丙方（李杨、李强）签订《和解协议》，主要内容：甲方与乙方借款之事，法院判决乙方归还甲方140万元及利息，丙方自愿担保解决纠纷，并达成协议如下：1、甲方、乙方“连连看商标”及涉及“消防项目”股权、双方协议之事一并解决，双方无其他纠纷；2、丙方将系争房屋过户给顾娅及支付现金30万元整，办完房屋买卖委托公证书后，本案全部解决；3、丙方于2011年8月3日支付顾娅现金30万元，并至公证处办理房屋买卖委托公证，将系争房屋过户给顾娅所有，银行贷款及过户税费（相关费用）由顾娅承担，现金30万元优先于支付房产银行贷款，委托公证做好，拿到公证书票据后本案结束；4、本协议第3条履行后，丙方当天要求法院解除对“连连看商标”的查封；5、如过户期间（2011年8月3日至2011年11月3日）内，房屋因李杨原因造成不能过户的，按原标的执行。同日，上述三方就《和解协议》内容签署《执行和解协议书》。2011年8月3日，卖售人（甲方：李杨）、买受人（乙方：顾娅）签订《上海市房地产买卖合同》，主要内容：甲方向乙方转让系争房屋，约定转让总价款为850，000元，双方并于2011年11月2日前至交易中心申请办理转让过户手续，甲方于2011年11月15日前腾出该房屋，交易当天乙方一次性支付给甲方购房款850，000元。同日，顾娅向法院申请解封被执行人黄兴武名下的“连连看”商标（注册号4023323）。2011年8月4日，上海市普陀区人民法院出具《执行裁定书》，解除对黄兴武名下的“连连看”商标的查封。2011年9月27日，出租方（甲方：樊天）、承租方（乙方：案外人浦松亮）签订《上海南方房地产经纪有限责任公司租房协议》，约定：甲方出租系争房屋给乙方，月租金为1700元，付款方式为三个月一次，租用期为2011年10月1日至2012年9月30日等内容。2011年9月29日，顾娅登记成为系争房屋产权人。该房屋于2011年10月31日设定抵押，抵押权人为陈江，最高债权限额为1，050，000元，债权发生期间从2011年10月26日至2012年10月30日止。2012年4月9日，原告单位出具《说明情况》，主要内容：原告系中海油运船员，2005年3月10日至10月28日其在该公司建设9轮上工作。2012年5月7日，顾娅委托律师向樊天、浦松亮发送《律师函》，主要内容：顾娅要求樊天、浦松亮支付自2011年10月1日起的房屋使用费，月使用费以1700元计算。樊天后支付了部分房屋使用费计2000元，后浦松亮搬离系争房屋。现系争房屋仍由樊天控制。2013年6月26日，本院作出（2013）杨民四（民）初字第102号民事裁定，查封系争房屋。以上事实，由系争房屋产权登记信息、抵押信息、《房屋转让协议》、《上海市房地产买卖合同》、（2010）普民一（民）初字第1816号民事判决书、（2010）沪二中民一（民）终字第1705号民事判决书、《和解协议》、《执行和解协议书》、《委托书》、《申请》、（2010）普执字第4199号执行裁定书、《律师函》、顾娅银行明细账单、《上海南方房地产经纪有限责任公司租房协议》、（2013）杨民四（民）初字第102号民事裁定书等证据材料及当事人的当庭陈述予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，根据原告提供的《说明情况》及樊天的陈述，签订买卖合同并出售房屋并非原告真实意思表示，原告并未在买卖合同上签字，亦未收到任何售房款。从原告及樊天提供的证据看，李杨作为买房人未至系争房屋内查看，亦未在系争房屋内居住。根据樊天与李杨签订的《房屋转让协议》，樊天出售房屋的目的系套取银行贷款，且未与李杨就系争房屋进行实际交付。从樊天、李杨的买卖行为来看，明显不符合房屋买卖的交易惯例。综上，原告与李杨之间签订的房屋买卖合同无效。关于李杨与顾娅的房屋买卖合同的效力问题，本院认为，李杨作为案外人黄兴武的担保人，以房屋买卖的方式清偿黄兴武尚未完全向顾娅履行的债务，并在原执行法院主持下达成和解协议，该协议已履行完毕，且没有证据证明该执行和解程序损害债权人利益或存在错误，在该执行和解程序未被撤销前，顾娅取得系争房屋所有权有合法依据。虽然，因原告与李杨签订的房屋买卖合同被确认为无效合同，致李杨无权处分系争房屋，因顾娅已登记为系争房屋产权人，根据《物权法》的相关规定，顾娅取得房屋为善意取得。原告、樊天称顾娅购房并非善意，缺乏足够依据。原告与李杨之间签订的合同被认定无效后，根据合同法有关规定，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还的，应当折价补偿。现李杨已将系争房屋出售给顾娅，故系争房屋实际已无法返还，且原告、樊天均确认未收到购房款，出售房屋的目的仅为套取贷款，故不存在李杨需返还原告、樊天相应售房款的问题。原告因合同无效所遭受的损失，可另案向过错方主张要求损害赔偿。李杨经本院依法传唤，未到庭应诉，视为放弃诉讼权利与义务，由此产生的不利后果应由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告李菁与被告李杨于2007年1月15日就上海市杨浦区市光三村房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、原告李菁要求确认被告李杨、被告顾娅于2011年8月3日就上海市杨浦区市光三村房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效的诉讼请求，不予支持；三、原告李菁要求恢复登记上海市杨浦区市光三村房屋至其名下的诉讼请求，不予支持。本案案件受理费人民币6550元，由原告李菁负担人民币3275元，由被告李杨负担人民币1637.5元，被告樊天负担人民币1637.5元，公告费人民币560元，由原告李菁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审　判　长　黄　伟代理审判员　吴　预人民陪审员　徐力勤二〇一三年十月二十四日书　记　员　钟显庭附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。来源：百度“”