（2013）东三法民一初字第2938号
裁判日期: 2013-10-24
公开日期: 2015-05-07
案件名称
林金凤、文俱武与东莞市置业广场建造有限公司、江丽娟等租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第三人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
林金凤,文俱武,东莞市置业广场建造有限公司,江丽娟,周晓红,江桂能
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十二条
全文
广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2013）东三法民一初字第2938号原告林金凤。原告文俱武。两原告共同委托代理人郑榕坤，广东展豪律师事务所律师。两原告共同委托代理人梁钰润，广东展豪律师事务所辅助人员。被告东莞市置业广场建造有限公司，住所地：东莞市常平镇。法定代表人郑汉光。委托代理人王晓仪。委托代理人蒋水潮，广东民诚众信律师事务所律师。被告江丽娟。被告周晓红。被告江桂能。以上三被告共同委托代理人黄应新、王云，均系广东常正律师事务所律师。原告林金凤、文俱武诉被告东莞市置业广场建造有限公司（以下简称“置业广场公司”）、江丽娟、周晓红、江桂能租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林金凤、文俱武的委托代理人郑榕坤，被告置业广场公司的委托代理人蒋水潮、王晓仪，被告江丽娟、周晓红、江桂能的委托代理人黄应新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林金凤、文俱武诉称，2007年9月1日，被告置业广场公司与原告签订《房屋租赁合同》一份，约定由被告置业广场公司将位于东莞市常平镇某大道某路段某广场首层临街商铺103A、103B、104、107A、107B、108A、108B号商铺及二层商铺租赁给原告使用，租期为8年，即由2007年9月1日起至2015年8月31日止；首三年租金为140000元，第四年至第六年每月租金154000元，第七年至期满每月租金170666元；被告置业广场公司收取原告两个月租金作为押金。合同签订后，原告向被告置业广场公司支付了280000元的上期租金，被告置业广场公司开具了收款收据给原告。2009年7月，被告置业广场公司将上述租赁物卖给被告江丽娟、周晓红。被告江桂能为被告江丽娟、周晓红的代理人，负责处理租赁交接事宜。被告置业广场公司承诺将原告支付的280000元租金上期款转给被告江丽娟、周晓红，并由被告置业广场公司收回原告原有的收据，另由被告江桂能代被告江丽娟、周晓红开具了新的收据给原告。2011年，被告江丽娟、周晓红与原告发生纠纷诉至法院。经调解双方达成协议，但被告江丽娟、周晓红否认收到上述280000元租金上期，造成原告未完全履行调解协议。原告特诉至法院，请求判令：1、被告置业广场公司及被告江桂能向原告返还上期租金（预付款）280000元并赔偿原告利息损失（利息以280000元为本金，从2011年7月28日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算，并顺延计至被告返还全部上期租金之日止）；2、被告江丽娟、周晓红对上述款项本息承担连带清偿责任；3、由被告承担所有诉讼费用。诉讼过程中，原告表示由于被告置业广场公司已将押金转给被告江丽娟、周晓红、江桂能，故不要求被告置业公司承担返还押金的义务。被告置业广场公司辩称，被告置业广场公司与原告的租赁关系和权利义务关系已终结，原告将被告置业广场公司列为被告主体错误；被告置业广场公司已经将租赁押金280000元退还原告，原告要求被告置业广场公司返还上期租金没有依据。被告江丽娟、周晓红、江桂能辩称，案涉押金已经由被告置业广场公司退回给原告；被告江丽娟、周晓红、江桂能在被告置业广场公司退回原告押金后再没有收取原告的押金；原告与被告江丽娟、周晓红、江桂能的租赁合同纠纷案件已经判决，相关的事实已经得以确认，对原告的押金诉讼请求已经被驳回。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2007年9月1日，被告置业广场公司与东莞市常平高歌西餐酒廊（法定代表人林金凤）及原告文俱武签订《房屋租赁合同》一份，约定由被告置业广场公司将位于东莞市常平镇某大道某路段某广场首层临街商铺103A、103B、104、107A、107B、108A、108B号商铺及二层商铺租赁给原告使用，租期为8年，即自2007年9月1日起至2015年8月31日止。租赁期内首三年的月租为人民币140000元，首三年租金不变，第四年首月开始至第六年每月租金人民币154000元，第七年至租期满每月租金人民币170666元。被告置业广场公司在合同生效日收取原告二个月的押金，待合同期满，原告须交清一切费用如：水费、电费、管理费、税费等，费用结清后被告置业广场公司退回原告两个月押金，不计利息。2009年7月，被告置业广场公司与被告江丽娟、周晓红及案外人江若莉＋木签订《房地产买卖协议书》一份，约定由被告置业广场公司将位于东莞市常平镇某大道某路段置业广场首层临街商铺103、104、107、108、111、117、118号商铺及二层商铺卖给被告江丽娟、周晓红及案外人江若莉＋木，并约定以上物业在签署本协议时已与常平高歌西餐酒廊发生租赁关系，被告江丽娟、周晓红同意上述租赁合同继续有效并在交楼后继续执行至该租赁合同期满。被告置业广场公司在7日内将该物业及原告交付给被告置业广场公司之二个月之租金上期交付给被告江丽娟、周晓红及及案外人江若莉＋木。被告置业广场公司保证在交楼后当月内通知原告该物权已转移，被告置业广场公司协助原告及被告江丽娟、周晓红办理原租赁合同及相关手续的移交，合同租金水平和其他条款不变，被告江丽娟、周晓红成为该物业的出租方，享受和承担出租方的所有权利和义务。2010年2月，被告江丽娟、周晓红就该物业办理房地产权证。庭审中，被告置业广场公司确认并未实际向原告返还押金280000元，该款项已经在被告置业广场公司与被告江丽娟、周晓红、江桂能的转让款中进行了冲抵，原告与被告江丽娟、周晓红、江桂能对此均予以确认。同时，原、被告双方确认由被告江丽娟、周晓红、江桂能承担案涉《房屋租赁合同》的权利及义务。另查，我院于2011年6月17日受理了被告江丽娟、周晓红诉原告租赁合同纠纷一案。在该案诉讼过程中，2011年7月28日，被告江桂能作为被告江丽娟、周晓红的受托人与原告达成《和解协议书》，约定原告林金凤于2011年7月28日前给付被告江桂能租金770000元；管理费95085元，共计865085元，原、被告再无其他任何争议。协议签订后，2011年7月29日，原告支付租金585085元。由于原告未按《和解协议书》支付款项，故被告江丽娟、周晓红请求法院判令原告按照原诉求金额支付租金。我院于2011年9月5日依法作出（2011）东三法民一初字第7227号民事判决书认定：《和解协议书》是双方的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。该协议书是双方在诉讼过程中达成的，且双方在诉讼中均聘请了专业律师，而双方争议的金钱债务在租赁合同中主要是租金及押金等，涉案的押金有280000元之巨，正常情况下在双方协商过程中肯定会提及并处理，更何况双方已明确之后再无其他争议，但在协议中并没有约定原告可以以押金抵扣约定应付的租金和管理费，而是明确约定原告必须支付被告江丽娟、周晓红865085元，原告辩称以押金抵扣约定租金和管理费，没有依据，本院不予采纳。故本院一审判令：原告于本判决发生法律效力之日起十日内支付拖欠被告江丽娟、周晓红的租金及管理费共计280000元。后因原告不服该判决向东莞市中级人民法院提起上诉。东莞市中级人民法院于2012年11月22日依法作出（2011）东中法民一终字第4261号民事判决书，该判决书对一审法院查明的事实予以确认，并对原告提出的以280000元押金作为抵扣的主张进行分析，认为1、原告以注明“租金上期”的280000元收据作为押金，被告江丽娟、周晓红对此予以否认，而原告也未提交其他证据能证明被告江丽娟、周晓红已经收取了原告280000元的押金，因此，原告的主张不能成立；2、《和解协议书》当中并无明确约定可用280000元押金进行抵扣，因此，原告主张抵扣的依据并不充分。综上，原告的主张，不能成立，其应按协议履行，继续支付280000元。故东莞市中级人民法院判决驳回原告上诉，维持原判。以上事实，有房屋租赁合同、房地产买卖协议书、房地产权证书、收据、通知、计算清单、进账单、对账单、记账凭证、和解协议书、判决书两份及本院庭审笔录等附卷证实。本院认为，本案的争议焦点为原告缴纳的280000元押金是否已在《和解协议书》中进行了处理。在本案中，原、被告双方均确认被告置业广场公司并未实际向原告返还押金280000元，该款项已经在被告置业广场公司与被告江丽娟、周晓红、江桂能的转让款中进行了冲抵，故可以认定被告江丽娟、周晓红、江桂能实际收取了原告的押金280000元。故原告诉求被告置业广场公司向原告返还租金押金（上期租金），没有事实和法律依据，本院不予支持。2011年7月28日，被告江桂能与原告达成《和解协议书》，约定原告林金凤于2011年7月28日前给付被告江桂能租金770000元；管理费95085元，共计865085元，原、被告再无其他任何争议。该《和解协议书》是双方的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。该协议书是双方在诉讼过程中达成的，且双方在诉讼中均聘请了专业律师，而双方争议的金钱债务在租赁合同中主要是租金及押金等，涉案的押金有280000元之巨，正常情况下在双方协商过程中肯定会提及并处理，更何况双方已明确之后再无其他争议。在协议中并没有约定原告可以要求被告江丽娟、周晓红返还押金，亦没有约定原告可以以押金抵扣约定应付的租金和管理费，而是明确约定原告必须支付被告江丽娟、周晓红865085元，且双方再无其他任何争议，故可以认定租金押金280000元已经在《和解协议书》中进行了处理，且双方确认最终由原告向被告支付865085元租金及管理费。故原告主张要求被告江丽娟、周晓红返还押金（上期租金）及利息，没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告林金凤、文俱武的全部诉讼请求。本案案件受理费5948元，由原告林金凤、文俱武承担。如不服本判决，原告林金凤、被告东莞市置业广场建造有限公司可在判决书送达之日起十五日内，原告文俱武、被告江丽娟、周晓红、江桂能可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 长 熊艳萍人民陪审员 陈明锋人民陪审员 朱萍秀二〇一三年十月二十四日书 记 员 刘 猛附相关法律法规条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 更多数据：搜索“”来源：