（2013）亭民初字第2739号

裁判日期: 2013-10-24

公开日期: 2014-03-14

案件名称

盐城丽阳轻纺城管理有限公司与卞寿兵租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

盐城市亭湖区人民法院

所属地区

盐城市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

盐城丽阳轻纺城管理有限公司,卞寿兵

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条

全文

江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2013）亭民初字第2739号原告（反诉被告）盐城丽阳轻纺城管理有限公司。委托代理人黄锦章，该公司副总经理。委托代理人万光德，江苏中盐律师事务所律师。被告（反诉原告）卞寿兵，女，个体工商户。原告盐城丽阳轻纺城管理有限公司（以下简称丽阳轻纺城）与被告卞寿兵租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月20日受理后，被告卞寿兵提起反诉，本院依法决定合并审理，并组成合议庭，于2013年8月7日、10月22日公开开庭进行了审理。原告丽阳轻纺城的委托代理人黄锦章、万光德，被告卞寿兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丽阳轻纺城诉称：2010年1月12日原告（甲方）与被告（乙方）签订一份商铺租赁合同，原告将盐城市亭湖区海龙路8号丽阳招商城1号楼一层118号1间31.71平方米的商铺出租给被告经营，租期三年，自2010年5月1日起至2013年4月30日止，年租金为21000元／间。签订合同时被告需支付第一年度租金及保证金，以后每年的租金则在上一年度租期期满前的10日内，交清下一年租金，并以此类推，直至付清为止。双方在合同第八条约定，甲方因客观原因导致市场未能正常营业，乙方应予以谅解，并不追究甲方责任。双方在第十三条约定，如一方违约，则承担违约金10000元。后因需等政府有关部门验收房屋的原因，市场于2010年10月1日才开业，故原、被告口头商定，合同期三年不变，时间相应顺延，被告认可并接收了承租的门市房，交纳了第一年度租金，经营至今，但被告拒绝交纳第二年度租金，原告诉至法院，经审理作出（2012）亭商初字第0403号民事判决，判令被告向原告支付租金，现2012年4月1日至2013年9月30日的租金交纳期限到期后，经原告多次催要，被告拒绝交纳。综上所述，请求法院判令：被告支付所欠租金31500元，承担诉讼费用。被告卞寿兵辩称：我不欠原告租金31500元，我与原告的合同约定租赁期至2013年4月30日止。原告要求我支付租金31500元无合同依据。反诉原告卞寿兵反诉称：2010年1月12日双方签订一份商铺租赁合同，反诉被告将盐城市亭湖区海龙路8号丽阳招商城1号楼一层118号1间31.71平方米的商铺出租给反诉原告经营糖、烟、酒、百货等。租期自2010年5月1日至2013年4月30日止。约定交房时间为2010年3月底，2010年5月1日开业。后因对方原因至2010年8月21日交房。反诉被告违约，双方发生纠纷。因反诉被告提起诉讼，反诉原告遂提起反诉。经亭湖法院审理后作出判决，后反诉原告不服上诉，经二审法院审理后维持。对此，反诉原告仍不服在申诉过程中。反诉被告在履行合同过程中，擅自更名，构成违约，应承担违约金1万元，因其更名，导致市场商铺大量关门、转租，我本人的营业额也急剧下降，造成直接损失5万元。另外，2012年7月5日，反诉被告租赁给反诉原告的房屋漏水，造成本人在商铺里的货物（酒类）严重受潮，直接损失106765元。本人在签订合同时交纳了宣传费500元，押金3000元。反诉被告未履行宣传义务，应当退还宣传费和押金。综上，请求法院判令反诉被告支付反诉原告违约金1万元，赔偿损失156765元，退还宣传费500元、押金3000元。反诉被告丽阳轻纺城辩称，单位名称的更名是法律规定的名称权，不构成违约。且单位名称的变更不影响反诉原告对房屋的使用，因反诉原告承租的是独立的商铺，其自己领取营业执照经营，与反诉被告公司名称无涉。反诉损失中因名称变更问题造成反诉原告经济损失5万元的事实不存在。另房屋漏水不存在，因反诉原告承租的房屋为两层裙楼，反诉原告的门市在一楼，不存在漏水的问题。如因设施导致的漏水，属于物业管理的范围，如因房屋本身质量问题，则是房屋建设方的维修范围。我公司是受建设方盐城市洋东置业有限公司（以下简称洋东置业公司）的聘请，从事商业管理服务，故房屋漏水与我公司无涉。反诉原告应当举证证明是反诉被告出租的房屋有质量问题而导致漏水。广告宣传费在开业时已宣传，不应退还。押金3000元，根据合同约定，在合同终止后，将房屋退还同时我们退还押金或在租金中冲减。反诉原告现主张退还无据，故请求驳回反诉原告的反诉请求。综上，反诉原告的起诉理由不成立，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。经审理查明，2010年1月12日盐城丽阳招商城管理有限公司（甲方，后更名为丽阳轻纺城）与卞寿兵（乙方）签订一份商铺租赁合同，甲方将盐城市亭湖区海龙路8号丽阳招商城1号楼一层118号1间31.71平方米的商铺出租给乙方经营，租期三年，自2010年5月1日起至2013年4月30日止，年租金为21000元／间。合同保证金为3000元。签订合同时乙方需支付第一年度租金及保证金，以后每年的租金则在上一年度租期期满前的10日内，交清下一年租金，并以此类推，直至付清为止。双方在合同中对违约责任和其他情况作了约定，其中第八条第六款约定：甲方因客观原因导致市场未能正常营业，乙方应予以谅解，并不追究甲方责任。第十三条约定，如一方违约，则承担违约金1万元。合同签订后，卞寿兵于2010年1月14日向丽阳轻纺城交付租金21000元、押金3000元、推广费500元。2010年8月15日丽阳轻纺城通知各商户进场，同时在大厅向各承租户承诺，因迟延开业，租赁时间向后顺延，即从2010年10月1日至2013年9月30日，并在后期缴费过程中解决迟延开业的违约问题。卞寿兵于同年8月21日领取房屋钥匙，交纳装潢垃圾外运费40元、综合服务费1452元。2010年10月1日市场试营业。2011年8月，卞寿兵到丽阳轻纺城要求在下一年度的房租中减去原告迟延交房的违约金1万元，遭到拒绝。2011年10月10日、10月21日、12月26日，丽阳轻纺城三次向卞寿兵发出催缴通知，要求卞寿兵交纳第二年房租21000元，因双方意见不一致，卞寿兵未能交纳。原告遂诉至法院，经法院审理后作出（2012）亭商初字第0403号民事判决，判令：一、2010年1月12日原告盐城丽阳轻纺城管理有限公司与被告卞寿兵签订的租赁合同继续履行至2013年9月30日止。二、被告卞寿兵在本判决生效后十日内支付原告盐城丽阳轻纺城管理有限公司2011年10月1日至2012年3月30日租金10500元（2012年3月30日后的租金按合同约定交纳）。三、反诉被告盐城丽阳轻纺城管理有限公司支付反诉原告卞寿兵违约金3000元。四、驳回原告盐城丽阳轻纺城管理有限公司的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告卞寿兵的其他诉讼请求。宣判后，卞寿兵不服上诉，经江苏省盐城市中级人民法院审理，作出（2013）盐商终字第0025号民事判决，维持原判决。此后，卞寿兵未能主动履行，丽阳轻纺城向法院申请执行，经法院强制执行，扣划了卞寿兵存款9433元（即至2012年3月30日的租金及诉讼费用等）。2012年4月1日起，卞寿兵未能继续交纳租金。丽阳轻纺城诉至法院。2012年7月4日夜间下暴雨，卞寿兵所在的丽阳招商城1号楼二楼的下水管堵塞，致使雨水积满从二楼通往一楼的消防管道处渗漏至一楼卞寿兵所承租的商铺，水从管道上滴下，致使卞寿兵所销售的有包装的酒等物品被水浸湿。此后，安康达公司的物业管理人员参与了部分清点，另要求卞寿兵对进水物品进行了登记。此后，卞寿兵将外包装被水浸湿的酒全部低价销售完毕，具体款项未能提供。2012年9月12日，丽阳轻纺城向卞寿兵催缴租金。同年9月15日，卞寿兵回函至丽阳轻纺城市场部，要求市场部将其受潮的酒类损失解决后，按合同履行相关义务。此后，双方未有协商结果。另查明，盐城市亭湖区海龙路8号丽阳轻纺城由洋东置业公司作为建设单位，于2010年5月25日通过竣工验收。由盐城市安康达物业管理服务有限公司（以下简称安康达公司）进行物业管理。在本院审理过程中，卞寿兵于2013年10月14日已将原承租的海龙路8号丽阳招商城1号楼一层118号商铺退还给丽阳轻纺城。本院认为，丽阳轻纺城与卞寿兵之间所签订的租赁合同合法有效，对双方均具有约束力。合同双方的当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。该合同在履行过程中，因交房迟延及拖欠租金等问题，双方发生纠纷，诉至法院。经法院（2012）亭商初字第0403号民事判决书和（2013）盐商终字第0025号民事判决书确认：双方继续履行合同；对双方争议的租期从原2013年4月30日期满顺延至2013年9月30日期满；被告支付所欠租金，原告承担相应的违约责任等。此后，被告应当及时支付剩余租期的租金，但被告未能支付，应承担支付剩余租赁期间租金的责任。关于被告辩称其与原告约定的租赁期限至2013年4月30日，故不应承担至2013年9月30日的租金问题。本院认为，原、被告双方合同中约定租赁期至2013年4月30日，后因原告迟延交房，同意顺延租期，而被告也未提出异议，经法院审理后已经确定租赁期限顺延至2013年9月30日，况且，被告在2013年4月30日时，未主动提出合同期满，并让出所租商铺，而是仍在使用该商铺，故被告的辩解理由不能成立，本院不予采信，被告应当支付至2013年9月30日的租金31500元。关于反诉原告的请求，反诉原告认为反诉被告在履行合同过程中，擅自更名，构成违约，应承担违约金1万元，因其更名，导致市场商铺大量关门、转租，营业额急剧下降，造成直接损失5万元问题。本院认为，反诉被告名称变化后，其经营内容没有改变，反诉原告独立经营，反诉被告名称的变化与其经营没有大的影响，故反诉被告更名，不构成违约。反诉原告的商业经营，存在风险，其营业额的下降，与反诉被告的更名无直接的因果关系，反诉原告也未提供其因此而遭受的5万元损失证据证明，故对该反诉请求，本院不予支持。关于反诉被告租赁给反诉原告的房屋漏水，造成反诉原告在商铺里的货物（酒类）受潮，直接损失106765元问题。反诉原告的商铺里进水，受到损失，事实存在，但反诉原告主张的损失金额，既无物价部门的认证，也无参与清点的物业管理人员的认可，现该部分酒已被反诉原告销售完毕，且反诉原告主张的106765元中其已实际销售的光瓶酒的价格有多少，既不能确定，也未扣除，对漏水所造成的损失金额无法确定。故反诉原告的该部分损失要求反诉被告承担，无事实依据，本院不予支持。关于反诉原告在签订合同时交纳的宣传费500元、押金3000元应予退还的问题。本院认为，反诉原告在签订合同初期交纳的宣传费500元，反诉被告已履行了宣传义务，该费用不应再退还。关于押金3000元，合同约定，承租方在租赁期满时，及时将商铺交还出租方后，由出租方无息全额退还。现反诉原告已将商铺退还给反诉被告，反诉被告也同意在租金中予以扣减，故本院予以认可。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告卞寿兵在本判决生效后十日内支付原告盐城丽阳轻纺城管理有限公司2012年4月1日至2012年9月30日租金31500元。二、反诉被告盐城丽阳轻纺城管理有限公司在本判决生效后十日内退还反诉原告卞寿兵押金3000元。三、驳回反诉原告卞寿兵的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费840元，反诉费1850元，合计2690元，由原告盐城丽阳轻纺城管理有限公司负担50元，被告卞寿兵负担2640元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式三份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审　判　长　　杨淑芬人民陪审员　　钱海燕人民陪审员　　程晓明二〇一三年十月二十四日书　记　员　　刘　鑫附录法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 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