（2013）秦民初字第2612号
裁判日期: 2013-10-24
公开日期: 2015-03-31
案件名称
原告黄美华与被告张玥、张绕旗、邹桂云所有权确认纠纷一审民事裁定书
法院
南京市秦淮区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄美华,张绕旗,邹桂云,张玥
案由
所有权确认纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百五十四条第一款
全文
南京市秦淮区人民法院民 事 裁 定 书（2013）秦民初字第2612号原告黄美华，女，1956年4月13日生，汉族。委托代理人曹恒柏，男，1950年7月10日生，汉族。被告张绕旗，男，1951年12月14日生，汉族，无业。被告邹桂云，女，1954年7月24日生，汉族，无业。法定代理人张绕旗，自然情况见上。被告张玥，女，1980年10月28日生，汉族，无业。委托代理人张绕旗，自然情况见上。原告黄美华与被告张绕旗、邹桂云、张玥房屋所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法由审判员马巍适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄美华及其委托代理人曹恒柏，被告邹桂云及被告张玥的委托代理人被告张绕旗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄美华诉称，本市秦淮区xx里70号303室房屋（以下简称诉争房屋）系落实政策发还的产权房。被告于1997年入住该房，但未与产权人签订租赁协议，同时拖欠2002年7月1日起至2004年的房屋租金。原告自2007年取得该房产权后，被告一直未主动与原告协商租期、租金标准等事宜。被告每年仅支付1032元租金。根据南京市政府（1996）宁政法243号文件的规定：“原住户应与产权人建立租赁关系，租期一般不少于5年，时间从房管部门发通知起算。”现被告已居住在诉争房屋内长达16年之久，早已超过了所谓的“租期不少于5年”，且还拖欠了12个月的房屋租金。原告已具备解除租赁关系的条件，被告完全可以依据国家的住房保障政策申请廉租房、经济适用房，而不应以无处居住为由继续霸占诉争房屋。且依据《物权法》的规定，原告作为诉争房屋的产权人，对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。由于诉争房屋系落实政策发还的产权房，政府在5年内强制转移了租赁关系，迫使原告享有产权却不能实现相关权益，现此租赁关系已完全具备解除的条件。故原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判令解除原、被告的租赁关系，三被告立即腾空迁让诉争房屋，并按公房租金标准支付自2013年7月起至其实际迁出时止的租金。被告张绕旗、邹桂云、张玥辩称，诉争房屋原产权人为吴毅德，后吴毅德赠给方宁，方宁又出售给原告。被告原住房屋小胶巷3号是1993年2月拆迁的，而诉争房屋系1993年4月落政发还。依据宁政发（1992）205号文件第十条规定，“原房因建设需要而拆除，由拆房单位或主管部门作价补偿。”第八条第一款规定，“现已由房管部门分配他人使用的房屋，产权人确需自住的，原则上应发产权和使用权，按谁用谁退，谁拆谁补的原则分别处理。”上述规定已明确表明，凡已被拆除后落实政策的房屋，只能作价补偿。吴毅德于1995年8月20日与拆迁单位签订协议，其间，吴毅德与落政办、开发公司内外勾结、权钱交易，非法获取了六套房产。致使被告丧失了许多权利，如：可以用很少的钱买下住房，退休人员可以减少房租。现被告张绕旗患有严重的糖尿病，长年住院，被告邹桂云患有精神病，长年服药，被告张玥则患有五种疾病，不能工作。被告根本无力购买经济适用房。诉争房屋是拆迁安置的福利房，现被告无处迁让。另外，方宁曾和被告打过官司，贵院和南京市中级人民法院均明确，“本案属于历史遗留的因落实政策引起的房屋纠纷，不属于人民法院主管范围，本院不予处理。”原告与方宁私下串通进行买卖，转移产权人，再行诉讼，被告认为实体情况相同，法院不能一案两判。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原本市小胶巷3号房屋产权属吴维颐等人所有，在社会主义改造时期，该丘部分房屋由国家经租。经租期间，被告张绕旗母亲承租使用该房，后三被告一家在此居住。1993年2月，该地区实施拆迁，同年3月24日，秦淮区房地产管理局与被告邹桂云签订拆迁安置补偿协议，约定将三被告安置于来凤小区二期四组团20幢303室（即诉争房屋）。1993年4月，小胶巷3号房屋落实政策带户发还产权，并移交租赁关系。1997年5月左右，三被告进住诉争房屋。1998年底至1999年初，吴毅德先后取得小胶巷3号房屋拆除后以房偿还的6套房屋产权（包括诉争房屋）。2000年10月23日，产权人吴毅德与被告张绕旗就诉争房屋签订租赁协议，租期自2000年11月1日起至2001年10月30日，月租金为82元。2000年11月，吴毅德将诉争房屋赠与方宁所有。方宁于2002年11月诉至本院，要求被告张绕旗、邹桂云迁让。本院审理后认为，“1993年4月政府有关部门在落实政策带户发还产权时，原本市小胶巷3号房屋已被依法拆迁，不符合发还条件，且当时的法律政策对产权发还后，房屋实际使用人是否应当迁让的问题并没有明确规定。因此，本案属历史遗留的因落实政策引起的房屋迁让纠纷，不属于人民法院主管范围。”遂裁定驳回方宁的起诉。方宁不服裁定，提起上诉。南京市中级人民法院审理后驳回了方宁的上诉，维持原裁定。另方宁于2003年诉至本院，要求与被告张绕旗、邹桂云另订增加租金的租赁协议，本院判决驳回方宁要求建立租赁关系的诉讼请求，但判决被告张绕旗、邹桂云按公房租金标准支付自2002年7月1日起至该判决生效之日止的房屋使用费。后方宁将诉争房屋出售给原告，原告于2007年1月领取了诉争房屋的所有权证。此后，三被告约每年半年按公房租金标准向原告支付租金一次，其中，第一次为2007年12月20日，金额为900元。第二次为2008年6月23日，金额为450元。最后一次为2013年7月8日，金额为516元。另诉讼中，三被告按公房租金标准自愿向本院提存了2013年下半年的租金。上述事实，有原、被告陈述以及房屋所有权证、土地使用权证、银行存折、信函、拆迁安置补偿协议、（2012）秦民初字第453号民事判决书和（2013）宁民终字第899号民事裁定书、（2002）秦民初字第863号民事裁定书、（2003）宁民终字第337号民事裁定书、（2008）苏宁监字第096号民事裁定书、（2003）秦民初字第688号民事判决书在卷佐证。本院认为，依据（1996）宁政发243号文件的规定，原私有房屋在落实政策时已拆除的，一律作价补偿，结束产权。本案中，原小胶巷3号房屋在1993年4月落实政策前即已拆除，三被告现居住的房屋并非原承租房屋。故本案中的房屋带户发还并不符合落实政策的相关规定。双方当事人之间目前的房屋迁让纠纷并非是基于对原有私房的继续使用而产生的争议，而是基于落实政策中的遗留问题引起的纠纷，依法不属于人民法院民事案件的受理范围，依法应予驳回。关于原告主张租金的诉讼请求，因三被告在诉讼中自愿向本院提存了2013年下半年的租金，原告的此项请求已不成立，亦应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条、《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》的规定，裁定如下：驳回原告黄美华的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员 马巍二〇一三年十月二十四日见习书记员 陶瑜 微信公众号“”