（2012）仓民初字第966号

裁判日期: 2013-10-24

公开日期: 2016-12-21

案件名称

福州金宏昌机械有限公司与吴明希租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

福州市仓山区人民法院

所属地区

福州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

福州金宏昌机械有限公司,吴明希

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条；《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》：第四十四条，第四十五条第一款

全文

福建省福州市仓山区人民法院民事判决书（2012）仓民初字第966号原告福州金宏昌机械有限公司，住所地福州市仓山区。法定代表人简万贵，董事长。委托代理人李伟川，福建福民律师事务所律师。被告吴明希，男，1964年5月28日出生，汉族，住福建省福清市。原告福州金宏昌机械有限公司（以下简称金宏昌公司）与被告吴明希租赁合同纠纷一案，本院于2012年3月7日受理后，依法组成合议庭，于2012年5月10日、2012年12月14日公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告吴明希到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金宏昌公司诉称，2008年9月1日，原、被告签订《租赁合同》，约定：原告提供位于福州市仓山区的部分厂房、空地出租给被告；租赁期限5年，从2008年9月1日起至2013年8月31日止；租金按月给付，每月25日前交纳下个月租金；若逾期交纳租金，逾期五日内每日应支付滞纳金69元，逾期十日内每日应支付滞纳金139元，逾期十五日内每日应支付滞纳金208元，逾期超过十五日未付清即视为被告违约，原告有权终止租赁合同并没收押金，被告无条件退租，原告不作任何赔偿；签订合同时，被告需一次性支付押金13800元；被告按使用��积与场地中其他租赁人共同分摊公共使用的通道、水沟维修及门卫薪资等费用（即公摊费）；租金发票税由被告承担；租期届满或中途解除合同，被告应自行拆除简易搭盖并腾空场地；在租赁期间、租赁期满、中途解除合同等，租金结算时间应以被告财产全部清退，无条件腾空场地、厂房内外周围、房子内等全部杂物垃圾清理干净，被告方可通知原告办理验收交接手续并付清租金日为止等等。合同履行过程中，被告从2008年11月份开始要求原告暂时不开租金发票，待其企业办理工商登记后再开发票，故从2008年11月至2011年7月期间原告所收取的租金暂时都没有开出发票，被告也一直都没有支付相应的发票税。从2011年8月份开始被告拒不支付每月租金和相应的发票税，并从同年6月份起不支付水电费、公摊费。鉴于被告违约，原告于2011年10月17日书面通知被告解除《租赁合��》，要求被告在收到解除合同通知书之日起10日内，付清欠付的租金、发票税、水电费、公摊费及逾期滞纳金，无条件腾空场地，并会同原告办理验收交接手续。同日，被告收到原告通知，但置之不理，不仅拒不偿还欠付的款项，也不与原告办理移交，其行为给原告造成极大的经济损失。现诉至法院，请求判令：一、确认原、被告2008年9月1日签订的《租赁合同》解除；二、被告立即腾空场地，并将租赁的场地交还给原告；三、被告支付占有使用厂房、土地期间的使用费49000元、发票税15036.6元、电费717元、水费130元、公摊费927元，并支付违约金3108元，以上合计人民币68918.6元；四、原告没收合同押金13800元；五、诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告确认双方签订的《租赁合同》无效，并将诉请变更为：1.确认原、被告之间的《租赁合同》无效；2.被告立即将所租赁��厂房、土地腾空，返还给原告；3.被告立即支付占有使用厂房、土地期间的使用费48528元、发票税15036.6元、电费766元、水费85元、公摊费522元，以上合计65810.6元，4.诉讼费用由被告承担。被告吴明希辩称：对电费、水费、公摊费没有异议，但不同意支付，原告应当将押金返还。诉讼过程中，原告金宏昌公司向本院提交下列证据：1、国有土地使用证，证明原告系涉案土地的使用权人；2、租赁合同，证明双方存在土地租赁合同关系，租赁合同对双方的权利义务作出明确规定；3、租金、银行存折、应收帐款详单、水电费、公摊费收据、被告支付的租金、发票税以及水电费、公摊费明细表，证明：1、被告租金仅支付��2011年7月份，水电费、公摊费支付至2011年5月份。2、原告将结算至2010年12月31日止的应收账款提供给被告，双方同意从2011年1月份起月租金按7000元计算；4、解除租赁合同通知书、快递详情及查单，证明原告于2011年10月17日通知被告解除租赁合同，被告已于同日收到该通知；5、通知，证明从2010年12月1日起，国家统一内外资企业和个人城市维护建设科和教育税附加制度，发票税从0.062变更为0.0682元；6、租金发票、完税证，证明原告依法开出发票并已交税款；7、金宏昌公司与福建省思源物资再生利用有限公司签订的土地租赁合同及补充协议（一），证明原告将场地中大部分土地租赁给福建省思源物资再生利用有限公司，期限至2013年1月9日；8、内资企业登记基本情况表，证明福建省思源物资再生利用有限公司是具备生产性废旧金属购销资质的企业；9、关于要求立即采取措施解决存在问题的函、特快专递详情单、查单，证明原告在爆炸事故发生之前就已经致函给吴明希，要求对租赁场地存在的问题进行整改；10、协议书，证明2011年6月8日在吴明希租赁的场地中发生爆炸事故，导致租赁场地被停电；11银行端查询缴税凭证、福州金宏昌机械有限公司2012年2月份发票明细表，证明原告为被告代垫发票税（季缴）2704.43元；12、收件证明书，证明原告的土地使用证原件在原福州市土地管理局第三分局；13、被告租用的场地以及被告��用的电表、水表度数照片，证明被告欠付电费、水费事实；14、被告在租赁场地使用的铲车照片，证明被告也是使用无上岗证人员驾驶铲车操作，属于区安办对整个场地停电要求对安全隐患进行整改的对象之一。被告质证意见如下：证据1真实性有异议，没有盖章，没有原件；证据2没有异议；证据3真实性没有异议，证明对象有异议，7000元是包括租金和发票税；证据4、5没有异议；证据6真实性有异议；证据7-10没有异议，但是与其无关；证据11真实性没有异议，证明对象有异议，税是原告应当缴交的，已经包含在7000元中；证据12有异议，不能认定是原告提供证据的原件；证据13没有异议；证据14与案件没有关系。被告未提交证据。对原、被告提��的证据，本院分析认证如下：被告对原告提交的证据2-5、11、13真实性没有异议，上述证据来源合法，内容真实，与本案有联性，本院予以确认。原告提交的证据1、6、12来源合法，内容真实，与本案有联性，本院予以确认。原告提交的证据7-10、14与本案没有关联性，本院不予确认。根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认以下法律事实∶2008年9月1日，原、被告签订一份《租赁合同》，约定：原告提供位于福州市仓山区的部分厂房、空地出租给被告；租赁期限5年，从2008年9月1日起至2013年8月31日止；每月厂房租金1400元，空地租金5527元，合计6927元。厂房租金从2011年1月1日递增为1540元，从2013年1月1日递增为1694元；空地租金从2010年9月1日递增为6080元，从2012年9月1日递增为6688元；租金按月给付，每月25日前交纳下个月租金；若逾期交纳租金，逾期五日内每日应支付滞纳金69元，逾期十日内每日应支付滞纳金139元，逾期十五日内每日应支付滞纳金208元，逾期超过十五日未付清即视为被告违约，原告有权终止租赁合同并没收押金，被告无条件退租，原告不作任何赔偿；签订合同时，被告需一次性支付押金13800元；全部租赁人按使用场地面积按比例分摊公共使用的通道、水沟维修及门卫薪资等费用（即公摊费）；租金发票税由被告承担；租期届满或中途解除合同，被告应自行拆除简易搭盖并腾空场地；在租赁期间、租赁期满、中途解除合同等，租金结算时间应以被告财产全部清退，无条件腾空场地、厂房内外周围、房子内等全部杂物垃圾清理干净，被告方可通知原告办理验收交接手续并付清租金日为止等等。合同签订后，原告向被告交付了相关土地及厂房，被告也交付了押金13800元。自2011年1月1日起至2011年7月止，被告按每月厂房和空地租金7000元标准缴交租金，同时支付水费、公摊费到2011年5月份。2012年3月1日，原告开具付款方为吴明希的自2008年11月1日至2011年7月31日的租金发票，金额合计216354元，同年3月1日，原告向税务部门缴纳该216354元的营业税、印花税、城市维护建设税、地方教育附加税等合计12332.17元。另查明，原告出租的土地属划拨性质的工业项目地，自原告将上述空地出租给被告至今，原告未办理诉争土地出租审批手续。本院认为，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押”及第四��五条：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证……”的规定，原告出租给被告的土地系划拨性质用地，其出租行为应当取得土地管理部门的批准才具有法律效力，但原告至今未取得政府部门的批准，其出租空地给原告的行为已违反了行政法规的强制性规定，租赁合同应属无效，原告诉请确认合同无效，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。诉争场地自交付时起至原告起诉时止，由被告吴明希占用诉争场地，现原告确认，被告在诉讼过程中已腾空场地，并以此撤回要求被告腾空场地的诉请，但被告在腾空场地之前，有实际使用、占用诉争场地，由于土地的使用权益不具有返还性，故被告在其使用、占有诉争场地期间，应当支付原告相应的使用费及占用补偿费。截至原告起诉之日止，被告仍未与原告办理诉争场地的交接手续，原告主张要求被告支付自2011年8月起至2012年2月共七个月的占用使用费共49000元，本院予以支持。原告向税务部门缴纳的自2008年11月1日至2011年7月31日的租金发票费用12332.17元，系原告履行租赁合同行为实际发生的费用，被告应当予以偿付，但原告诉请的其余2704.43元发票税（季缴），依据不足，本院不予支持。被告对水费、电费、公摊费金额没有异议，上述费用系实际发生的费用，被告应当予以支付。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”。原告收取被告押金13800元于法无据，原告依法应当予以返还。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条的规定，判决如下：一、原告福州金宏昌机械有限公司与被告吴明希《租赁合同》无效；二、被告于本判决生效之日起十日内向原告支付自2011年8月起��2012年2月止的占有使用费49000元、水费130元、电费717元、公摊费927元、发票费用12332.17元，上述合计63106.17元；扣除原告应当返还的押金13800元，被告实际应支付49306.17元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1940元，由原告负担910元，被告负担1030元；被告应当负担的部份应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审��判长林珲代理审判员　　陈家挺人民陪审员　　杨宗钦二〇一三年十月二十四日书　记　员　　杨　敏附注一：本民事判决书引用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条、有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。第四十五条、符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。附注二∶执行申请提示发生法律效力的民事判决、裁定，��事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。更多数据：