（2013）静民三（民）初字第482号
裁判日期: 2013-10-24
公开日期: 2014-02-28
案件名称
原告狄善选诉被告上海房屋置换股份有限公司居间合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市静安区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
狄善选,上海房屋置换股份有限公司
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四百二十四条，第四百二十六条第一款
全文
上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2013）静民三（民）初字第482号原告狄善选，住上海市。被告上海房屋置换股份有限公司，注册地本市静安区南苏州路255号5楼，办公地本市静安区北京西路1828号。法定代表人李敏，该公司董事长。委托代理人陈鸣飞，上海章宏律师事务所律师。委托代理人章桢，上海章宏律师事务所律师。原告狄善选诉被告上海房屋置换股份有限公司（以下简称上房公司）居间合同纠纷一案，本院于2013年9月16日受理后，依法由代理审判员胡斯怡独任审判，于同年9月29日公开开庭进行了审理。原告狄善选及被告上房公司的委托代理人陈鸣飞、章桢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告狄善选诉称，在原告购房事宜中，被告在2012年11月2日晚采用突然袭击、深夜哄骗等手段逼迫原告签订房地产买卖居间协议；被告的业务员因不具备经纪人资格，故该居间协议无效，因此，被告基于该居间协议收取的佣金人民币8，000元（以下币种均为人民币）亦无法律依据，应当返还；此外，被告在原告不知情的情况下将所谓的购房定金30，000元给了卖房人王萍，该30，000元是属于原告的钱款，被告应当返还给原告；最后，原告由于购房事宜的折腾，精神屡受刺激，多次发病治疗，被告应赔偿原告因此而受到的损失。故原告诉讼来院，要求法院判令：1、被告返还定金30，000元；2、被告返还佣金8，000元；3、被告赔偿原告因购房事宜引发疾病而造成的损失100，000元。被告上房公司辩称，2012年11月，原告因需置换房屋，即将自己名下一套房屋出售，并同时还要买进一套房屋，原告自行看中了王萍所有的、位于镇宁路XXX弄X号XXX室房屋（以下简称系争房屋），故委托被告进行居间。2012年11月1日，原告在被告居间下与魏晶等人签订居间协议，原告收取魏晶等人支付的30，000元定金，该款系由被告保管。次日晚，原、被告与王萍共同签订《房地产买卖（居间）协议》，购买系争房屋。依据该协议，原告应向王萍支付定金30，000元，故被告将此前保管的30，000元转付给了王萍。同年11月3日，原告与王萍签订了网上备案的房屋买卖合同。同日，被告向原告收取系争房屋的佣金8，000元。后因原告违约，系争房屋未完成过户。被告认为，第一，30，000元定金是原告支付给王萍的，如原告认为应当返还，应向王萍主张；第二，原告与王萍签订了正式的买卖合同，被告居间成功，有权收取佣金，交易未成的原因是原告违约，不应影响被告收取佣金的权利；第三，原告要求赔偿损失10万元的诉请，原告患病与房屋买卖交易无关。故被告不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2012年11月1日，原、被告签订《上海房屋置换股份有限公司委托承购物业情况登记表（暨看房确认书）》，内容为“本人委托上房公司承购位于长宁区镇宁路XXX弄X号XXX室住宅，价格范围120-130万，委托期限自2012年11月1日起至成交为止。本人确认在11月1日15：30已对房屋进行了实地查看。……”。同日，原、被告还签订《上海房屋置换股份有限公司委托出售物业情况登记表》一份，内容为“本人狄善选委托上房公司出售本人合法拥有的下述物业，并同意上房公司对外发布该房屋的出售信息，委托期限自2012年11月1日起至该物业出售为止。……物业地址静安区新闸路XXXX弄XX号XXX室（以下简称新闸路房屋）……”。同日，原、被告及案外人张、魏晶、张淳巍（以下简称魏晶等人）签订了《房地产买卖（居间）协议》，确认了原告以1，750，000元转让新闸路房屋。2012年11月2日，原、被告及案外人王萍在被告位于新闸路的门店内签订《房地产买卖（居间）协议》（以下简称居间协议），约定：原告狄善选（买受方）经由被告上房公司（中介方）居间介绍，拟购买由王萍（卖出方）所有的系争房屋，为表明购买诚意已向中介方支付意向金30，000元整，并委托中介方转付给卖出方。在卖出方签署本协议后，该意向金即转为本次房屋买卖的履约定金……；系争房屋价款为130万元；买卖双方于2012年11月10日前按照居间协议的约定签订网上备案的《上海市房地产买卖合同》格式合同；协议还对其他事项进行了约定。当日，被告将代原告保管的30，000元转付给案外人王萍，并由王萍向原告出具了收条，确认其收到原告购买系争房屋的定金。原、被告双方还签订《佣金确认书》一份，确认佣金金额为8，000元。2012年11月3日，原告与案外人王萍签订网上备案的《上海市房地产买卖合同》，约定：系争房屋转让价款共计1，300，000元；双方在2012年12月10日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，王萍于2013年1月20日前腾出房屋并通知原告进行验收交接等。当日，被告收取原告系争房屋的佣金8，000元。同日，原告还与案外人魏晶等人签订网上备案的《上海市房地产买卖合同》，约定：新闸路房屋转让价款共计1，750，000元；双方在2012年11月25日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续……。被告于当日收取原告新闸路房屋的佣金17，500元。2012年11月25日前后，被告及案外人魏晶等人多次与原告通过电话及函件联系，要求原告按约向房地产交易中心申请办理过户手续，原告均表示不愿意出售系争房屋，拒绝办理。同年12月，案外人魏晶等人向本院提起诉讼，要求解除与原告签订的《上海市房地产买卖合同》；退还已收取的房款；支付合同约定的违约金、赔偿金。2013年2月1日，本院以（2013）静民三（民）初字第4号民事判决书判决魏晶等人与原告签订的《上海市房地产买卖合同》于判决生效之日解除；原告应于判决生效之日起十五日内向魏晶等人返还人民币530，000元；原告应于判决生效之日起十五日内向魏晶等人支付违约金人民币40，000元。2013年2月，原告向本院提起诉讼，要求被告返还新闸路房屋佣金人民币17，500元。本院于2013年4月24日以（2013）静民三（民）初字第116号民事判决书判决被告应于判决生效之日起十日内返还原告佣金5，000元。该判决已于2013年6月经上海市第二中级人民法院以（2013）沪二中民二（民）终字第1014号民事判决书予以维持。上述事实有原、被告的陈述，原告提供的房地产买卖（居间）协议、收条、上房公司置换收款单，被告提供的上房公司委托承购物业情况登记表（暨看房确认书）、佣金确认书、上海市房地产买卖合同、（2013）静民三（民）初字第116号民事判决书、（2013）沪二中民二（民）终字第1014号民事判决书及本院调取的（2013）静民三（民）初字第4号民事判决书等为证，本院予以确认。审理中，就系争房屋未办理过户的原因，原告陈述：“11月17日上午，魏晶、杨利华（业务员）来找我办理过户，因为我一直生病，所以没有去办。11月25日，杨丽华又来找我。王萍没有来找过我，直到2013年1月9日王萍突然打电话给我，问我房子是不是不买了，我告诉她我还在生病，产证还在中介手里，我考虑了三、四天以后，我打电话给王萍，王萍告诉我房子已经卖给别人了，之后我到镇宁路去问过，买家已经付了定金了。”被告在审理中表示，鉴于系争房屋最终未实际成交，被告同意自愿退还部分佣金即2，500元。本院认为，首先，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。原告主张被告在签订合同过程中存在欺骗、胁迫等违背原告意志的行为，但原告并未能对其主张提供证据予以证明，故本院难以采信。原、被告及案外人王萍所签署的《房地产买卖（居间）协议》系原、被告双方真实意思表示，并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。根据该协议，原告委托被告将定金转付给案外人王萍，故被告转付30，000元定金的行为有合同依据，并未侵害原告的合法权益，王萍已收取了原告30，000元定金，原告如有返还定金之请求，亦应向王萍主张，现原告要求被告返还该款，缺乏事实和法律依据。其次，依照法律规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。本案原、被告及王萍三方签订了《房地产买卖（居间）协议》，此后，原告就系争房屋与王萍签订了网上备案的《上海市房地产买卖合同》，故应当确认被告已经居间成功，有权向原告收取佣金。然而，被告虽促成了房屋买卖合同的成立，但实际因故并未完成协助买卖双方办理交易过户登记等按惯例应完成的手续，故对被告可收取的佣金金额，应当酌情减少。现从原告对系争房屋未办理过户的原因所作陈述，并结合另案所查明的原告与案外人魏晶等人就新闸路房屋所签订的居间协议、买卖合同的实际履行情况等事实来看，原告与王萍之间就系争房屋未实际成交，系因不可归责于被告的原因，现被告自愿同意向原告退还部分佣金即2，500元，符合法律的相关规定，亦属合理，本院予以准许。最后，原告要求被告赔偿其因房屋买卖所受损失10万元之诉请，因原告既未提供证据证明被告在订立合同过程中有违背诚实信用原则的行为并给原告造成损失，亦未举证证明被告具有侵害其民事权利的违约或侵权行为，故原告该项诉讼请求，缺乏法律和事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条第一款之规定，判决如下：一、被告上海房屋置换股份有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告狄善选佣金人民币2，500元；二、原告狄善选其余的诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2，000元，减半收取计1，000元，由原告狄善选负担500元，被告上海房屋置换股份有限公司负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员 胡斯怡二〇一三年十月二十四日书 记 员 陆锋莉附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。…… 关注公众号“”