（2013）房民初字第08072号
裁判日期: 2013-10-24
公开日期: 2014-05-30
案件名称
北京永隆国际酒店物业管理有限公司与李言赋等物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市房山区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京永隆国际酒店物业管理有限公司,李言赋,谭晶,李晔
案由
服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2013）房民初字第08072号原告北京永隆国际酒店物业管理有限公司，住所地北京市房山区长阳镇昊天北大街48号208号楼一层。法定代表人马晔，董事长。委托代理人李子光，北京市智远律师事务所律师。被告李言赋，男，1954年4月18日出生。被告谭晶，女，1955年5月16日出生。被告李晔，男，1987年1月3日出生。原告北京永隆国际酒店物业管理有限公司（以下简称永隆物业公司）与被告李言赋、谭晶、李晔物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员冯淼独任审判，公开开庭进行了审理。原告永隆物业公司的委托代理人李子光和被告李言赋到庭参加了诉讼。被告谭晶、李晔经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永隆物业公司诉称，被告与北京日兴房地产发展有限公司（以下简称开发商）签订了北京市商品房预售合同，被告购买了位于房山区长阳镇加州水郡东区×号房屋（房屋建筑面积为301.28平方米），成为了加州水郡小区的业主。在被告与开发商签订的商品房预售合同中，约定了前期物业服务公司为北京永隆国际酒店物业管理有限公司，并约定物业费收费标准为2.88元／月／平方米，逾期交纳物业费物业管理企业可按每日应缴纳费用的3‰加收滞纳金。开发商按期交付了房屋，被告如期办理了入住手续，物业公司提供了物业管理服务。被告交纳了入住后至2012年1月1日以前的物业服务费，但拒绝交纳2012年1月1日至2013年12月31日的物业服务费。原告为维护合法权益，诉至法院，要求判令被告给付原告2012年1月1日至2013年12月31日的物业服务费20824.56元及滞纳金12525.97元，共计33350.53元。被告李言赋、谭晶、李晔辩称，不同意交纳物业费。因为时间没有到2013年底，所以只能计算到8月份。关于滞纳金的问题，北京市政府明确规定滞纳金不允许主张。我承认拖欠2012年1月至2013年8月的物业费。具体事实与理由如下：1、依据《城市绿化条例》，小区公共绿地是城市绿化的组成部分，也是小区全体业主共享的资源，原告无权以任何形式将公用绿地划归业主圈占使用。但近几年来，小区内很多业主特别是“边户型”和靠水池的业主已经把大量公共绿地圈占为私家花园，甚至违章建造了几百平米房屋，使原有的绿荫通道丧失殆尽。据了解，这些业主圈占公用绿地是经原告同意并向原告缴了费的，每户缴费金额5到20万元不等。原告收费后就同意部分业主圈占公共绿地，是利用公共资源换取私利，既违反了国家法规，又严重侵害了业主权益。2、北京市政府2011至2012年在小区1、2、3号楼北侧墙外修筑公路时，据悉建设单位向原告支付了隔音墙修建费、扰民费等相关费用，但原告没有修筑隔音墙。墙外公路建好后，过往车辆噪音高达100分贝以上，严重影响业主休息和健康，尽管业主多次投诉，但原告至今也未修建隔音墙。3、依据《北京市物业管理办法》，原告应于每年第一季度公示上一年度的收支情况和本年度收支预算。但原告一直未进行公示。4、小区1、2、3号楼门前公共卫生经常一周打扫一次，致使垃圾成堆、蚊蝇成群、恶臭弥漫。业主投诉，原告敷衍。5、依据住建部公布的《室外排水设计规范》，居民小区必须有完善的雨水排放系统。但原告并未在小区内修建完善的雨水地下排水系统，致使1、2、3号楼南侧地面在2012年7月21日暴雨时排水不畅，路面积水超过50公分并倒灌入户，多家地下室被淹。×室地下室被淹1米以上，锅炉、热水器、煤气表、循环泵等设备设施和家具等完全被淹没损坏，雨后仅维修锅炉、热水器、燃气表、循环泵等设备设施的费用就达6000余元。6、2013年5月，×室与××室的房顶分界立墙上的砖头脱落下来，砸坏了×室的门头脊瓦和瓦片。205室业主通知原告后，原告来人看了现场，让业主自己买瓦，由原告维修。业主次日就买来脊瓦和瓦片并通知了原告，但原告迄今未来维修。此外，原告在物业管理和服务中还有很多缺陷。例如，我们自2009年6月入住时就向原告要×室的水暖气电空调等隐蔽工程的线路图，但原告只给了电的线路图，其他线路图至今未给。再例如，原告物业服务因人而异，对有权有势有关系的业主服务好，对一般业主服务差并额外收取服务费等等。综上所述，原告在物业管理中没有完全履行物业服务合同，没有尽职尽责，其管理和服务是打了折扣的，并侵害了小区业主的合法权益。对上述情况，我们已多次口头或书面向原告反映，并恳请原告加强管理、改进服务，尽量化解矛盾，但原告却置若罔闻，致使我们不得不暂时拒交物业费。综上，原告违约是因，被告欠费是果。如果原告恢复了公共绿地、修建了地下排水系统、公示了绿地占用费、政府筑路补偿费、物业费等的收支情况，并补偿了×室被水淹产生的维修费用等，我们将如数缴纳物业费。否则，物业费就应该折扣缴纳。经审理查明，2009年5月1日被告李言赋、谭晶、李晔与北京日兴房地产发展有限公司签订《商品房现房买卖合同》，约定由三被告购买位于房山区长阳镇加州水郡小区东区×号房屋一套，建筑面积为301.28平方米。合同中约定由原告作为前期物业服务的物业管理企业，物业服务收费价格为2.88元／月／平方米（建筑面积）；按照半年收取，买受人应当分别在每年的6月30日前和12月31日前缴费。合同附件七约定本物业管理费每半年交纳一次，每次交纳费用时间为每年7月1日和1月1日前。现原告诉至本院，要求判令被告给付原告2012年1月1日至2013年12月31日期间的物业费20824.56元及滞纳金12525.97元，共计33350.53元。上述事实，有原、被告陈述，原告提交的商品房现房买卖合同等在案为证。本院认为，被告与北京日兴房地产发展有限公司签订的前期物业服务合同条款是双方真实意思的表示，合法有效，对被告具有法律约束力。原告已按照合同约定向被告居住的小区提供了物业服务，现要求被告支付2012年1月1日至2013年6月30日的物业费15618.42元，理由正当，证据充分，本院予以支持。根据合同约定，2013年7月1日至2013年12月31日的物业费履行期限尚未届满，故对于原告该部分诉讼请求本院不予支持，原告可待履行期限届满后另行解决。鉴于被告因地下室漏水、房屋维修等问题与原告存在争议且一直协商未果，故对于原告要求被告给付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。被告主张的地下室被水淹所产生的维修费用，因与本案不属同一法律关系，且可能涉及案外人，被告应另行解决。被告以公共绿地被占、原告未修建隔音墙、未公示物业费收支情况、地下室漏水、房屋瓦片脱落未修理等为由，拒绝交纳物业费，依据不足，本院不予采纳，但原告作为物业服务企业应当虚心接受业主的意见，加强服务意识，对业主反映的情况应当予以排查，对属于自身存在的问题应当及时采取补救措施予以消除，对不属于自己的问题亦应积极协助业主解决。被告谭晶、李晔经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利，不影响本案审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李言赋、谭晶、李晔于本判决生效后七日内给付原告北京永隆国际酒店物业管理有限公司二○一二年一月一日至二○一三年六月三十日的物业费共计一万五千六百一十八元四角二分。二、驳回原告北京永隆国际酒店物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三百一十三元，由原告北京永隆国际酒店物业管理有限公司负担二百一十八元（已交纳），由被告李言赋、谭晶、李晔负担九十五元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 冯 淼二〇一三年十月二十四日书 记 员 霍云蕾 搜索“”