（2013）宝民三（民）初字第1327号

裁判日期: 2013-10-24

公开日期: 2014-03-22

案件名称

宝山区顾村镇杨木桥村民委员会与上海森深木材经营部土地租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市宝山区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

宝山区顾村镇杨木桥村民委员会,上海森深木材经营部

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条

全文

上海市宝山区人民法院民事判决书（2013）宝民三（民）初字第1327号原告宝山区顾村镇杨木桥村民委员会。法定代表人王文德。委托代理人魏梁，上海市新闵律师事务所律师。被告上海森深木材经营部。投资人田金木。委托代理人许斌。原告宝山区顾村镇杨木桥村民委员会诉被告上海森深木材经营部租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王力独任审判，公开开庭进行了审理。原告宝山区顾村镇杨木桥村民委员会的委托代理人魏梁，被告上海森深木材经营部的委托代理人许斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宝山区顾村镇杨木桥村民委员会诉称，原被告双方于2011年10月25日签订土地租赁协议，约定被告向原告承租宝安公路南侧、东陆宅北侧、宝安公路进东陆宅道路西侧地块内的2.7亩土地，租期半年，租金54，000元。租期届满后，双方未再续约，且由于顾村镇将对宝安公路沿线单位进行综合整治，故原告书面通知被告不再续约并要求返还土地。现被告至今拒绝返还土地，故原告要求被告清腾、恢复原状并返还租赁土地，并按照每月9，000元标准支付2012年4月1日至实际返还土地日止的使用费。被告森深木材经营部辩称，被告在2006年前后就租赁上述土地，并对土地进行填平并搭建房屋等用于经营木材加工及员工居住。根据双方合同约定，该地块无动迁的话，应由被告优先续组。现在并未看到动迁的相关文件，故不同意搬离。经审理查明，2006年前后，被告先给原告承租宝安公路南侧、东陆宅北侧、宝安公路进东陆宅道路西侧地块内（创建西侧、粤海东侧）2.7亩土地并对土地进行填平并搭建房屋等用于经营木材加工及员工居住。2011年10月25日，原被告又签订土地租赁协议，约定被告（乙方）向原告（甲方）承租上述土地用于堆放、加工木材；租期半年，自2011年10月1日至2012年3月31日止（如合同到期国家和地方政府未对该土地进行征用和动迁，在同等条件下，优先考虑续约）；租金每年每亩4万元，半年租金为54，000元；乙方在租赁合同期内，不得改变土地使用性质，不得搭建违法违章建筑，不得将土地转租他人；在租赁期限内，如遇国家市政建设及地方政府征用和动迁（宝安公路拓宽、老镇改造等），甲乙双方均应无条件服从，甲方将以书面形式提前一个月告知乙方同时提前终止租赁协议收回土地，甲乙双方均不承担违约责任，甲方不作任何的经济补偿（土地租金按实际使用的时间收取）。如动迁单位对被动迁企业的合法建筑作补偿的，则按照谁投资补偿归谁的原则执行，属于土地的任何补偿归杨木桥村集体所有。被告向原告支付租金至2012年3月止。2012年3月28日，原告向被告送达告知书，表示原告接顾村镇政府关于宝安公路沿线单位进行综合整治的通知结合老镇改造的整体规划，原告决定不再与被告续约土地租赁协议，要求被告及时做好终止租赁的善后工作并交还土地。经双方同意，上海东方投资监理有限公司对被告在系争土地上的搭建、添附进行审价。2013年7月26日该单位出具司法鉴定意见书，载明以实地丈量的数据为依据，套用上海市建筑和装饰工程预算定额（2000）及相关计价文件，人工、材料、机械单价根据实际施工月份（2007年12月）按上海市建筑建材业市场管理总站发布的市场信息价计取；场地填平深度现场无法证实，暂按填筑1米深度计算；本工程造价为395，672元，其中隐蔽部分造价为170，626元，现场可见部分造价为225，046元。审价费12，000元，由被告预付。原告认可该审价报告，被告认为该审价报告中估算填平土地的深度应以1.5米计算，以1米计算明显偏低，同意报告中的其他内容。以上事实，有原告提供的土地租赁协议、告知书，相关单位出具的审价报告及双方当事人的陈述等证据予以证明，经庭审质证，本院予以认定。本院认为，农民集体所有的土地不得出租用于非农建设。本案被告承租系争地块后用于木材加工，显然违反相关法律规定，故本案土地租赁协议应属无效。原告明知土地性质还出租用于非农建设，显然具有过错，对合同无效的后果应承担主要责任。被告长期租赁农用地开展非农经营，亦有过错，应对合同无效的后果承担次要责任。具体针对本案而言，双方租赁合同无效，被告应当及时返还土地，并按照实际使用期间支付使用费，使用费标准可参照合同约定的标准计算，故原告诉请要求被告搬离并返还土地，按照每月9，000元标准支付2012年4月1日起至返还土地日止的使用费等诉讼请求可予支持。合同无效的主要损失是被告自行搭建建筑发生的造价损失，根据审价结论，被告的搭建、添附等造价为395，672元，被告认为该金额偏低，但无充分证据证明，本院认为该造价系经专业机构审价得出，较为客观，可予采信。根据前述本院认定的合同无效后果分担方式，再考虑到被告按目前搭建现状返还土地的话，相关固定添附还有一定的利用价值，另外，原告自述该地块将来可能存在整治、动迁的情况，综合上述客观情况，本院酌情确定原告给予被告补偿款30万元。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、原告宝山区顾村镇杨木桥村民委员会与被告上海森深木材经营部就宝安公路南侧、东陆宅北侧、宝安公路进东陆宅道路西侧地块内（创建西侧、粤海东侧）2.7亩土地所签订的土地租赁协议无效；二、被告上海森深木材经营部于本判决生效之日起十五日内搬离并向原告宝山区顾村镇杨木桥村民委员会返还上述地块；三、被告上海森深木材经营部于本判决生效之日起十五日内按照每月9，000元标准支付原告宝山区顾村镇杨木桥村民委员会从2012年4月1日至实际返还土地日止的土地使用费；四、原告宝山区顾村镇杨木桥村民委员会于被告上海森深木材经营部返还土地后十日内支付被告补偿款30万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1，138元，由原告宝山区顾村镇杨木桥村民委员会797元，被告上海森深木材经营部负担341元。审价费12，000元，由原告宝山区顾村镇杨木桥村民委员会负担7，000元，被告上海森深木材经营部负担5，000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员　王　力二〇一三年十月二十四日书记员　茅海灵附：相关法律条文一、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。二、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。微信公众号“”