（2013）邳行初字第0028号
裁判日期: 2013-10-24
公开日期: 2014-10-28
案件名称
宗玉和与邳州市住房和城乡建设局、邳州市房产服务中心行政撤销一审行政判决书
法院
邳州市人民法院
所属地区
邳州市
案件类型
行政案件
审理程序
一审
当事人
宗玉和,邳州市住房和城乡建设局,邳州市房产服务中心,邳州市官湖村镇建设开发有限公司
案由
法律依据
《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第四十五条第一款；《城市商品房预售管理办法（2004年）》：第十条第一款；《城市房地产抵押管理办法（2001年）》：第四十九条；最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释：第五十六条，第四十四条第一款
全文
江苏省邳州市人民法院行 政 判 决 书（2013）邳行初字第0028号原告宗玉和，居民。委托代理人王伯庭，江苏金合律师事务所律师。被告邳州市住房和城乡建设局。住所地邳州市行政中心*号楼。法定代表人吴作立，局长。委托代理人黄继永。委托代理人宋杰，江苏魏东律师事务所律师。被告邳州市房产服务中心。住所地邳州市民主东路***号。法定代表人杨军，主任。委托代理人赵全民。委托代理人李亚飞，江苏景来律师事务所律师。第三人邳州市官湖村镇建设开发有限公司。住所地邳州市官湖镇（邳苍路西）。法定代表人杨世明，总经理。原告宗玉和不服被告邳州市住房和城乡建设局、邳州市房产服务中心房屋行政撤销，于2013年7月24日向本院提起行政诉讼。本院于同日受理后，分别于2013年7月25日、7月29日向二被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因邳州市官湖村镇建设开发有限公司同提起诉讼的具体行政行为有利害关系，故依法通知该公司作为本案的第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，分别于2013年9月10日、10月24日两次公开开庭审理了本案。原告宗玉和委托代理人王伯庭，被告邳州市住房和城乡建设局委托代理人黄继永、宋杰，被告邳州市房产服务中心委托代理人赵全民、李亚飞到庭参加诉讼，原告宗玉和、第三人邳州市官湖村镇建设开发有限公司经合法传唤拒不到庭。本案现已审理终结。被告邳州市房产服务中心于2013年3月17日作出邳房撤字（2013）第001号《撤销房屋买卖合同备案决定书》，认定：第三人邳州市官湖村镇建设开发有限公司与原告宗玉和签订新福地商贸城项目15#楼房屋买卖合同，于2008年10月13日在被告邳州市房产服务中心网签备案，而该房屋已于2006年10月23日被第三人邳州市官湖村镇建设开发有限公司抵押给案外人赵某，依据《城市房地产抵押管理办法》第四十九条规定，认为第三人邳州市官湖村镇建设开发有限公司将涉案房屋转让给原告宗玉和的行为属无效行为，决定撤销第三人邳州市官湖村镇建设开发有限公司与原告宗玉和房屋买卖合同网签备案。原告宗玉和诉称，2013年7月2日，原告从徐州市中级人民法院执行局获知，被告在2013年3月17日以邳房撤字（2013）第001号《撤销房屋买卖合同备案决定书》撤销了原告于2008年10月在被告处登记备案的新福地商贸城项目15号楼15-1-301至15-1-508号共计24份网签备案。原告认为，被告的上述行政行为，程序违法，也无事实根据。故依法提起行政诉讼，请求撤销被告邳州市房产服务中心作出的邳房撤字（2013）第001号《撤销房屋买卖合同备案决定书》并由被告承担本案诉讼费用。被告邳州市住房和城乡建设局辩称，作出撤销原告房屋买卖合同备案决定的是邳州市房产服务中心，该中心是独立事业法人，根据政府授权行使一定的行政权力，其在法律规定授权范围内行使权利的行为和邳州市住房和城乡建设局没有关系。邳州市住房和城乡建设局与邳州市房产服务中心没有法律上和事实上的必然关系，对该中心的行为不承担任何责任，不是本案适格被告。被告邳州市房产服务中心辩称，原告宗玉和与第三人邳州市官湖村镇建设开发有限公司房屋买卖合同网签备案前，第三人邳州市官湖村镇建设开发有限公司将涉案房屋抵押给赵某，且抵押登记并未撤销，邳州市房产服务中心依法作出邳房撤字（2013）第001号撤销房屋买卖合同备案决定，事实清楚，证据确实充分，适用法律法规正确，符合法定程序，应依法维持。第三人邳州市官湖村镇建设开发有限公司未有陈述意见。被告邳州市房产服务中心于2013年8月6日向本院提供了作出被诉具体行政行为的证据、依据：第一组证据：1、邳州市机构编制委员会邳编委（2010）9号《关于成立邳州市房产服务中心、邳州市建筑工程服务中心、邳州市园林绿化服务中心的通知》（复印件）。2、事证第132038200089号事业单位法人证书。3、代码为56775480-7组织机构代码证。用以证明2010年9月17日，邳州市房产局改制为邳州市房产服务中心，属事业单位法人，负责辖区房屋产权产籍管理，行使房产管理范围内相关行政职能。第二组：1、徐州市泉山区人民法院（2012）泉督执字第636号《罚款决定书》（复印件）。2、徐州市泉山区人民法院（2012）泉督执字第363号《限期追回财产通知书》（复印件）。内容为2012年9月3日，徐州市泉山区人民法院因邳州市房地产交易管理所对已经作出抵押登记的本案标的房屋又进行转让合同备案，对邳州市房地产交易管理所罚款30万元。2012年11月1日徐州市泉山区法院以法律文书形式要求邳州市房地产交易管理所限期追回本案标的房屋。第三组证据：景来律师事务所李亚飞、刘景来律师对陈某的调查笔录一份。内容为陈某提供原告宗玉和与第三人邳州市官湖村镇建设开发有限公司房产交易存在虚假情况的信息。第二、三组证据用以证明邳州市房产服务中心因此启动对涉案标的房屋的调查程序。第四组证据：1、邳州市房产服务中心对宗玉和发出的调查通知及邮寄快递回单。2、邳州市房产服务中心向宗玉和发出的邳房拟撤字（2012）001号《拟撤销房屋买卖合同备案决定书》及邮寄单、快件封皮一份。3、邳州市房产服务中心向宗玉和发出的邳房撤字（2013）第001号《撤销房屋买卖合同备案决定书》及邮寄单、快件封皮一份。用以证明被告邳州市房产服务中心向原告宗玉和依法送达了调查通知、《拟撤销房屋买卖合同备案决定书》、《撤销房屋买卖合同备案决定书》。第五组证据：邳房No.抵押0478号邳州市房地产抵押登记申请书、房地产抵押合同等相关抵押登记备案材料。用以证明2006年10月23日，邳州市官湖村镇建设开发有限公司将包括本案涉诉房产的在建工程在出售给原告宗玉和之前已经抵押给案外人赵某。第六组法律依据：《城市房地产抵押管理办法》第四十九条、《房屋登记办法》第三十四条。对被告邳州市房产服务中心提供的上述证据，原告宗玉和质证认为：第一组证据1不予质证，因该证据是复印件，被告邳州市房产服务中心不能自证邳州市编委文件真实性。对证据2、3真实性、关联性予以确认，但并不能证明被告邳州市房产服务中心具有行政管理职能，而恰恰说明被告邳州市住房和城乡建设局是被告邳州市房产服务中心的开办单位，被告邳州市房产服务中心的行为应当视为被告邳州市住房和城乡建设局的委托行为。第二组证据系复印件，应视为在法定期限内没有举证。第三组证据不具有形式上的合法性，证人陈某与本案所涉抵押担保公司徐州某信贷公司有直接的利害关系，且其证明目的与其答辩的内容相悖。第四组证据1不能证明实际邮寄的内容，也不能证明该通知送达了宗玉和。不能证明邳州市房产服务中心在其授权的程序中具有合法性。证据2中《拟撤销房屋买卖合同备案决定书》与证据3中《撤销房屋买卖合同备案决定书》的编号相差一年，前者编号为邳房拟撤字（2012）001号，下发时间是2013年2月22日，而后者编号为邳房撤字（2013）第001号，下发时间是2013年3月17日，因此邳房拟撤字（2012）001号不具有真实性、合法性和客观性，不能作为本案程序中的有效证据使用。且两份决定书没有合法送达。对于第五组证据认为，从行政机关做出具体行政行为的程序上来讲不具有合法性。行政机关做出具体行政行为应当按照国家有关行政处罚、行政执法相关法律法规规定，严格按照案件立案、调查、听证或听取当事人的申辩，制作处理决定依法送达，且案件处理结束之后应当立卷归档，而从被告所举的证据来看，不能证明其作出撤销备案及抵押登记两个行政行为的程序合法。对于第六组法律依据，认为该法律所授权的行政管理主体不是被告邳州市房产服务中心，且适用法律应当有事实根据，而被告服务中心从授权作出两份撤销决定到庭审均未有事实证据证明其撤销的事实根据。对被告邳州市房产服务中心提供的上述证据，被告邳州市住房和城乡建设局质证认为均具有真实性、合法性、关联性，并均认可其所证明目的。原告宗玉和、被告邳州市住房和城乡建设局、第三人邳州市官湖村镇建设开发有限公司均未向本院提供证据。本院依职权调取了邳州市人民政府办公室邳政办发（2010）150号文件：《市政府办公室关于印发市住房和城乡建设局（邳州市旅游园林局）主要职责内设机构和人员编制规定的通知》、《邳州市住房和城乡建设局（邳州市旅游园林局）主要职责内设机构和人员编制规定》，用以查明本案的适格被告。对本院调取的上述证据，原告宗玉和质证认为：对文件的合法性、真实性、关联性没有异议。该职责范围内的调整实际上是将原房产管理局调整划归为邳州市住房和城乡建设局，对该划分符合城市房地产法所规定的政府职能的范围，住房和城乡建设局将其依法享有的行政职权授权或者安排邳州市房产服务中心去办理，应属于一种委托授权，虽然有邳州市编委的有关文件以及事业法人登记证确定了邳州市房产服务中心的管理职权，但这种职权不是法定的，是违法的。对本院调取的上述证据，被告邳州市住房和城乡建设局质证认为：虽然有政府文件规定，但该文件并没有得到真正的贯彻和落实，被告邳州市住房和城乡建设局并没有实际授权邳州市房产服务中心行使该项权利，该中心所作出的具体行政行为的法律后果不应由被告邳州市住房和城乡建设局承担。对本院调取的上述证据，被告邳州市房产服务中心质证认为：邳州市房产服务中心隶属于邳州市住房和城乡建设局，受其委托行使管理辖区内房屋登记管理相关职权。经庭审质证，本院对上述证据作如下确认：对于被告邳州市房产服务中心提供第一组证据的真实性、关联性、合法性予以确认，能证明邳州市住房和城乡建设局系邳州市房产服务中心的举办单位，邳州市房产服务中心代为行使商品房预（销）售管理等职权，但不能证明原邳州市房产局改制为邳州市房产服务中心，行使房产管理范围内相关行政职权。对于第二组证据的真实性、关联性、合法性予以确认，能够证明其证明目的。对于第三组证据因被调查人未出庭，对其证据效力不予认定。对于第四组证据的真实性、关联性、合法性予以确认，能证明被告邳州市房产服务中心向原告宗玉和送达了调查通知，但不能证明依法送达了《拟撤销房屋买卖合同备案决定书》、《撤销房屋买卖合同备案决定书》。对于第五组证据的真实性、关联性、合法性予以确认，能证明原告与第三人网签登记备案前，所涉房产已抵押给案外人赵某这一事实。对于本院依职权调取的证据，能够证明原邳州市房产管理局整合划入邳州市住房和城乡建设局，邳州市住房和城乡建设局作为邳州市房地产主管部门，具有办理商品房预售合同登记备案手续的法定职责。根据对上述证据的确认，结合当事人在庭审中陈述，本院认定如下事实：2008年10月13日，第三人邳州市官湖村镇建设开发有限公司与原告宗玉和签订标的分别为官湖新福地商贸城内XX号楼X单元301-308、401-408、501-508室的房屋买卖合同，并在原邳州市房产管理局下属机构邳州市房地产交易管理所办理了24份网上登记备案手续。后被告邳州市房产服务中心在徐州市泉山区人民法院执行赵某申请执行邳州市官湖村镇建设开发有限公司一案中，发现第三人邳州市官湖村镇建设开发有限公司已于2006年10月23日将包括本案所涉房产的在建房地产抵押给了案外人赵某，认为第三人邳州市官湖村镇建设开发有限公司将涉案房屋转让给原告宗玉和的行为属无效行为，遂于2013年3月17日作出邳房撤字（2013）第001号《撤销房屋买卖合同备案决定书》，决定撤销第三人邳州市官湖村镇建设开发有限公司与原告宗玉和房屋买卖合同网签备案。原告宗玉和不服，诉至本院，要求撤销被告邳州市房产服务中心作出的邳房撤字（2013）第001号《撤销房屋买卖合同备案决定书》并由被告承担本案诉讼费用。另查明，2010年11月23日，邳州市住房和城乡建设局成立，原邳州市房产管理局等的职责，整合划入邳州市住房和城乡建设局。邳州市房产服务中心为事业单位法人，举办单位系邳州市住房和城乡建设局，邳州市房产服务中心代为行使辖区房屋产权产籍管理、商品房预（销）售管理等职权。本院认为，本案争议焦点为：一、原告所起诉的被告是否适格。二、被告邳州市房产中心作出的邳房撤字（2013）第001号《撤销房屋买卖合同备案决定书》是否应予撤销。一、关于原告所起诉的被告是否适格问题。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款、《城市商品房预售管理办法》第十条的规定，被告邳州市住房和城乡建设局作为邳州市房地产主管部门，具有办理商品房预售合同登记备案手续的法定职责，具备行政主体资格。被告邳州市房产服务中心由被告邳州市住房和城乡建设局举办，代为行使其职权，其行为法律后果归于被告邳州市住房和城乡建设局，故，邳州市房产服务中心不是本案适格被告。二、关于邳房撤字（2013）第001号《撤销房屋买卖合同备案决定书》是否应予撤销问题。被告撤销本案所涉商品房买卖合同登记备案的决定，对原告宗玉和的权利义务产生影响，原告宗玉和不服被告该撤销登记行为有权提起诉讼，应属可诉的具体行政行为，属于人民法院行政受案范围。1、关于被诉具体行政行为的行为性质问题。房屋买卖合同的网上签约备案，是指房屋交易监管部门为了管理和服务的需要，在房屋买卖合同签订过程中，要求交易当事人对房屋交易基本信息进行登记备案的一个行政程序。商品房预售合同登记备案并不是一种物权意义上的登记备案，性质上只是一种行政管理的手段，旨在通过登记机关对开发商的预售资格的审查来保护商品房交易的安全，但这种备案具有公示、确认和管理的职能。正是基于在管理过程中，被告发现其在登记备案时，没有尽到合理审慎的义务，存在过错，为及时改正这种确认、公示行为，继而撤销备案登记，是自我纠错的行政管理行为，而非行政处罚等其他行政行为。2、关于被诉具体行政行为的程序是否违法问题。被告存在没有有效送达《拟撤销房屋买卖合同备案决定书》及《撤销房屋买卖合同备案决定书》的事实，但被诉行为系行政管理行为，法律法规没有规定必须给予当事人陈述、申辩、听证的权利，所以被告未能有效送达《拟撤销房屋买卖合同备案决定书》，不存在任何程序上的障碍，然而被告既欲给予原告上述权利，而没有实际履行，因此执法不够严谨。但因原告从其他渠道已实际取得该决定书，并据此向法院提起行政诉讼，并没有影响原告的陈述、申辩和质证权等权利的行使。因此，被告行政行为不存在程序违法。3、关于被诉具体行政行为所依据的事实是否充分问题。被告依据徐州市泉山区人民法院建议，进行相关事实的调查，积极履行审查义务，发现其办理登记备案的涉案房屋在先已抵押给案外人赵某，遂依据《城市房地产抵押管理办法》第四十九条之规定，认为第三人邳州市官湖村镇建设开发有限公司将涉案房屋转让给原告宗玉和的行为属无效行为，决定撤销该网签登记备案，其所依据的事实清楚、证据充分。因此，原告宗玉和请求撤销被告作出的邳房撤字（2013）第001号《撤销房屋买卖合同备案决定书》不应予以支持。综上，对于本案被诉具体行政行为，其程序虽存在瑕疵但不构成违法，且事实依据充分。故，原告的诉请理由缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十六条第（四）项、第四十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告宗玉和对被告邳州市住房和城乡建设局的诉讼请求。二、驳回原告宗玉和对被告邳州市房产服务中心的起诉。案件受理费50元，由原告宗玉和负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 花芙蓉人民陪审员 贾继超人民陪审员 李 华二〇一三年十月二十四日书 记 员 郭 琳 来源：百度“”