（2013）东一法民一初字第3212号
裁判日期: 2013-10-24
公开日期: 2014-08-27
案件名称
杨文章,高菱忆与叶姝慧,谢效昌,叶世杰房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第一人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨文章,高菱忆,叶姝慧,谢效昌,叶世杰
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国担保法》：第二十六条第一款，第十八条第一款，第二十一条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百五十九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十二条，第一百四十四条
全文
广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2013）东一法民一初字第3212号原告杨文章，男，1955年5月20日出生，民族不详，台湾高雄县人。原告高菱忆，女，19757年3月8日出生，民族不详，台湾高雄县人。上述两原告的共同委托代理人刘恩厚，系广东方中天律师事务所律师。上述两原告的共同委托代理人罗苏华，系广东方中天律师事务所律师。被告叶姝慧，女，1979年7月13日出生，汉族。被告谢效昌，男，1972年4月13日出生，民族不详，香港人。被告叶世杰，男，1989年12月13日出生，汉族。原告杨文章、高菱忆诉被告叶姝慧、谢效昌、叶世杰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2013年10月16日公开开庭审理。原告杨文章、高菱忆的委托代理人罗苏华到庭参加诉讼。被告叶姝慧、谢效昌、叶世杰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年7月9日，原告与被告叶姝慧签署《房屋买卖合同》，约定原告将位于东莞市南城区世纪城国际公馆一期六十号楼234房O型别墅以人民币1450000元转让给被告叶姝慧，要求被告叶姝慧于合同签署后15天付完全部款项，逾期付款超过30天的，由被告叶姝慧按房屋转让总款的15%支付违约金。2012年2月13日被告叶姝慧、谢效昌出具保证书，说明在买卖合同签署后15日内付款9000000元，保证在取得二手房产证15个工作日后付清余款5500000元，逾期按房屋转让总款的20%支付违约金。2012年3月31日房屋过户登记到被告叶姝慧名下，被告叶姝慧已取得了房地权证。但被告叶姝慧仅付原告10000000元，并没有按承诺的时间付清余款。经原告再三催告，三被告于2012年9月24日出具《付款保证书》，承诺于2012年11月31日前付清余款4500000元，被告谢效昌、叶世杰对欠款承担连带保证责任。至今被告仍未支付余款4500000元。为此，原告诉至法院请求：1、判令三被告支付房屋转让余款4500000元；2、判令三被告依法支付逾期付款违约金2900000元；3、本案诉讼费用由三被告承担。被告叶姝慧、谢效昌、叶世杰没有提出答辩，在举证期间内也未向本院提交任何证据。经审理查明，2009年2月17日，东莞市南城区世纪城国际公馆一期六十号楼234房O型别墅（拜伦水岸区60栋18号）的权属人为原告杨文章。2011年7月9日，原告杨文章、高菱忆与被告叶姝慧签订了《房屋买卖合同》。案涉合同中原告为卖方，被告叶姝慧为买方，其中第一条“房屋的基本情况1、甲方位于东莞市南城区世纪城国际公馆一期六十号楼234房0型别墅（即拜伦水岸区60栋18号）……2、甲方将该房屋及占用范围内的国有土地使用权（下统称房屋）一并转让给乙方，乙方同意受让。3、甲方房屋现已抵押给工商银行东莞道滘支行，作为甲方向该行借款的抵押物。”，第四条“价款、支付方式及过户有关约定1、房屋的转让价格为人民币14500000元，该价格不包含房屋过户所产生的税、费。2、在本合同签订之日起三日内，甲方到东莞市公证处办理房屋过户之委托手续的公证事务。甲方须公证至乙方指定一名受托人负责配合办理房屋过户等手续。3、在合同签订之日起，甲方提供该物业所有文件的复印件，并提供原件给乙方核实。在乙方付清第一笔转让款后，甲方将附件三所列资料之原件交付乙方。4、在甲方拿到委托手续的公证书及工商银行东莞工商银行分行同意道滘支行还贷三个工作日内，乙方应向甲方支付第一笔转让款人民币6000000元，用于清偿甲方尚欠工商银行东莞市道滘支行的借款本息，以便解除房屋的抵押登记手续。如该款项不足以清偿银行贷款的，由甲方自行补足；如超过银行贷款本息的，余额部分归甲方所有。乙方应将第一笔转让款支付到甲方指定的如下还款账户……5、在办理过户登记前，甲方需协助乙方办理过桥资金，并在签订本合同起日后，支付甲方转让款人民币8500000元，过桥资金所产生的相关费用及利息共计469500元，由甲方承担，支付方式为：由乙方在应付给甲方的该转让款中扣除。……”，第五条“乙方逾期付款的违约责任乙方如未按合同规定时间付款，每逾期一天，需按应付款总额的千分之一向甲方支付违约金。逾期超过30天的，甲方有权解除本合同，并要求乙方支付房屋总转让款百分之十五的违约金。”。原告主张被告叶姝慧、谢效昌于2012年2月13日向原告出具《保证书》，内容为：“为尽快促成买卖双方签订《房屋买卖合同书》并保证合同条款的履行，经购买方请求，本保证人同意出具本保证书，自愿为本次房屋转让款的支付做如下保证，并承担连带责任。具体保证事项如下：1、本保证书为不可撤销之连带责任保证书，保证金额为房屋买卖合同书项下的转让金人民币14500000元。2、本保证人确认对上述保证金额负有经济上、法律上的连带责任，并保证在《房屋买卖合同书》签订后15个工作日内支付贵方首期款人民币9000000元。如保证人没有按照合同约定履行或者没有全部支付首期款，贵方可直接将《房屋买卖合同》作废。3、在保证人支付房屋转让的首期款当日，贵方需配合保证人办理二手房产证，保证人在拿到二手房产证15个工作日后，支付贵方剩余的房屋转让余款人民币5500000元。4、本保证书下的担保保证，是本保证人的连续性义务和责任，其连续性不受任何争议、索赔和法律程序的影响，也不因房屋买卖合同书及附属文件的任何修改、补充、删除而受到效力影响，更不受保证人于其他方签订的任何合同、文件的制约。本保证人自愿承担法定保证责任和本保证书项下的全部约定保证责任。……6、本保证书保证期间自本保证人签字（如保证人为法人时，加盖并经授权代表人签字）后生效，至《房屋买卖合同书》项下全部义务履行期限届满之日起两年。7、本保证人未按照本保证书约定承担保证责任的，由此造成贵方的经济损失由本保证人承担，同时，贵方可要求本保证人支付被保证的《房屋买卖合同书》项下房屋转让金额20%的违约金。保证人1：（自然人签字）叶姝慧；保证人2：（自然人签字）谢效昌；保证人：（企业公章）东莞市叶昌实业投资有限公司”。该合同中保证人东莞市叶昌实业投资有限公司只加盖公章，法定代表人签字处没有签名。原告主张被告已支付房屋转让款10000000元，案涉房屋于2012年3月31日已过户登记在被告叶姝慧名下。被告于2012年9月24日出具《付款保证书》，内容为：“杨文章与叶姝慧（身份证号：44190019790713460X）于2011年7月9日签订《房屋买卖合同》，约定杨文章将位于东莞市南城区世纪城国际公馆一期六十号楼234号O型别墅出卖给叶姝慧。叶姝慧最迟应于2012年5月底支付完全部房屋转让款。但叶姝慧至今还拖欠杨文章房屋转让款人民币4500000元未付，现经双方同意叶姝慧最迟应于2012年11月31日前支付上述全部款项。保证人1：叶世杰身份证号：441900198912134553保证人2：谢效昌身份证号：R962081（7）上述两名保证人对叶姝慧拖欠杨文章的房款承担连带保证责任。”。原告在诉讼过程中向本院申请财产保全，本院依法作出（2013）东一法民一初字第3212号之一民事裁定书，裁定查封、扣押或冻结被告叶姝慧、谢效昌、叶世杰价值2000000元的相应财产。以上事实，有房屋买卖合同、保证书、付款保证书、粤房地证字第C72105**号房产证复印件、粤房地证莞字第04003646**号房产证复印件以及本案庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。被告叶姝慧、谢效昌、叶世杰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交答辩状及证据，本院视为其放弃进行质证及抗辩的权利。本案双方签订的房屋买卖合同，系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，对双方具有法律约束力。由于被告没有提交证据反驳，本院对原告提交的证据材料的真实性予以确认。原告主张保证书中东莞市叶昌实业投资有限公司并无法定代表人签字，该公司的保证不生效，故在本案中没有将该公司列为被告。这是当事人对自身权利的处罚，没有违反法律规定，本院予以准许。首先，本案中原告根据房屋买卖合同的约定已将房屋过户并实际交付给被告叶姝慧，被告叶姝慧应当按照合同约定支付全部房款，原告确定被告叶姝慧已支付10000000元，尚欠4500000元房款未付。债务应当清偿，被告叶姝慧无正当理由至今未向原告付清购房款的行为已违反了法律的规定。因此，原告要求被告叶姝慧支付购房款4500000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。再者，根据2012年2月13日的《保证书》约定，被告谢效昌、叶姝慧对房屋买卖合同项下的转让金14500000元承担连带保证责任，保证期间为《房屋买卖合同书》项下全部义务履行期限届满之日起两年。案涉房屋于2012年3月31日已过户到被告叶姝慧名下，保证人即被告叶姝慧应当于拿到二手房产证15个工作后支付原告剩余的房屋购房余款5500000元。同时，该保证书还约定保证人未按照约定承担保证责任，则原告杨文章、高菱忆可以要求保证人支付房屋转让金额20%的违约金即2900000元。被告叶姝慧无正当理由至今未向原告付清购房款的行为已违反了保证书的约定，故被告谢效昌、叶姝慧应当支付原告2900000元违约金。最后，根据2012年9月24日的《付款保证书》约定，被告叶姝慧于2012年9月24日还拖欠4500000元购房款，双方同意被告叶姝慧最迟应于2012年11月31日前支付上述全部款项，被告谢效昌、叶世杰对被告叶姝慧拖欠的房款承担连带保证责任。根据《中华人民共和国担保法》第二十六条的规定“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”，原告于2013年3月25日向法院提起诉讼，要求被告承担支付房款和违约金责任，即原告已在保证期间内要求保证人承担保证责任，因此被告谢效昌、叶世杰应当对被告叶姝慧拖欠原告房款4500000元承担连带保证责任。原告要求被告叶世杰承担违约金2900000元的赔偿责任，没有相关事实和法律依据，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百五十九条、《中华人民共和国担保法》十八条、第二十一条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告叶姝慧在本判决发生法律效力之日起五日内向原告杨文章、高菱忆支付房屋转让款4500000元。二、被告谢效昌、叶世杰对上述房屋转让款承担连带清偿责任。三、限被告叶姝慧、谢效昌在本判决发生法律效力之日起五日内向原告杨文章、高菱忆支付违约金2900000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费为63600元、保全费为5000元共68600元，已由原告杨文章、高菱忆预交，由被告叶姝慧、谢效昌、叶世杰连带承担68600元。如不服本判决，原告杨文章、高菱忆及被告谢效昌可在判决书送达之日起三十日内，被告叶姝慧、叶世杰可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长 徐舒音审 判 员 李惠筠人民陪审员 梁小玲二〇一三年十月二十四日书 记 员 王玉燕附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第10页共10页 更多数据：搜索“”来源：