（2013）嘉盐民初字第1133号
裁判日期: 2013-10-24
公开日期: 2014-05-23
案件名称
海盐磊鑫房地产开发有限公司与张凯鸣房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
海盐县人民法院
所属地区
海盐县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
海盐磊鑫房地产开发有限公司,张凯鸣
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第二百三十五条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
浙江省海盐县人民法院民 事 判 决 书（2013）嘉盐民初字第1133号原告：海盐磊鑫房地产开发有限公司。住所地：海盐县武原街道城东路**号海风苑商业用房。法定代表人：沈昌松，该公司董事长。委托代理人：刘琳，浙江中锐律师事务所律师。被告：张凯鸣。委托代理人：吴勇巍，浙江海赛律师事务所律师。原告海盐磊鑫房地产开发有限公司与被告张凯鸣房屋租赁合同纠纷一案，原告于2013年4月26日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序由代理审判员沈宇珍于2013年5月30日公开开庭进行了审理，原告委托代理人刘琳、被告委托代理人吴勇巍到庭参加诉讼。后本院于2013年7月12日依法裁定转为普通程序，由审判员甘琴飞担任审判长，与人民陪审员陈生华、朱全玲组成合议庭于2013年10月18日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘琳、被告张凯鸣及其委托代理人吴勇巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海盐磊鑫房地产开发有限公司起诉称：原告自2010年1月18日开始与被告建立房屋租赁合同法律关系。2011年9月1日双方又签订《房屋租赁协议》一份，约定原告租用被告名下的座落于海盐县武原街道新桥北路166号（5-8）的房屋，建筑面积为550.45平方米，租赁期限为一年，自2011年12月1日至2012年11月30日，年租金为182600元，租金每半年支付一次，每半年届满15日前支付下一个半年的房租。原告应于本协议签订之日向被告支付履约保证金20000元、水电押金10000元。保证金和水电押金该在租赁协议期满后，原告结清水电费租金等各项费用后退还原告。合同还约定了其他条款。合同生效后，原告于2011年9月20日向被告支付了履约保证金20000元和水电押金10000元，同时也按约付清了租金。2012年11月30日租期届满后，双方不再续租，原告按约腾退了房屋，并付清了水、电费。之后，原告曾多次向被告电话催要退还押金和履约保证金30000元，但均遭被告无理拒绝。2013年2月27日，原告书面致函被告，再次催要，但仍无结果。原告认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同合法有效，被告拒绝退还履约保证金和水电押金已构成违约。原告诉讼请求：1、判令被告立即退还原告履约保证金20000元和水电押金10000元，合计30000元，并自2013年3月13日起至判决生效之日止以年利率6.56%赔偿原告利息损失（暂算至2013年4月23日止为218.67元）；2、本案诉讼费用由被告承担。被告张凯鸣答辩称：对原告诉称中关于原、被告签订房屋租赁协议，就租赁期限、履约保证金和水电押金等条款进行约定以及原告已经付清合同期内租金、履约保证金和水电押金的事实没有异议。但被告在合同到期前，并未与原告协商关于房屋退房事宜，原告也未向被告提出解除房屋租赁合同的要求，直至2013年2月16日左右，原、被告协商了房屋租赁解除事宜，原告将涉案房屋一套钥匙交付给被告。因此，原租赁合同是2012年11月30日到期，到期以后，双方没有就续租还是不续租问题进行商量，从2012年11月30日起至原告在2013年2月16日左右将一套钥匙交付给被告的这段时间，合同转为不定期租赁合同。而且事实上，原告手里还是有一套钥匙，直至现在该套钥匙也没有交付。故2013年2月16日左右的交付行为，原告是否是真正意义上完成，还是有待确认。退一步讲，就算在这段时间内原告将涉案房屋交还给被告，其租赁期限应该是2012年12月份至2013年2月16日左右，在该段时间内，原告所拖欠的租金已经超过20000元，估算在37000元左右。综上，原告提出的请求不符合事实，请求依法予以驳回。因被告对原告已经支付履约保证金20000元和水电费押金10000元的待证事实没有异议，故本院直接予以认定，并免除原告相应的举证责任，相关证据本院直接收入卷宗。原告为支持其主张，举证如下：1、《房屋租赁协议》一份，用以证明原、被告约定的租赁期限，月租金、履约保证金及水电押金的数额，以及约定履约保证金和水电押金在租赁协议期满，结清水电租金等各项费用后退还给原告的事实；2、原告发给被告的函、特快专递单及网上查询回单各一份，用以证明原告于2013年2月27日致函被告，通知原告其已于2012年11月30日退房，并已结清水电等各项费用，故要求被告在十日内退还履约保证金和水电押金的事实；3、水电费缴费凭证一组，用以证明租赁期限内的水电费原告已经结清的事实，其中电费付到2012年12月份，因为电费是托收的，由于被告没有及时变更户头，故继续托收了一个月，实际办理托收解除手续是2013年1月4日。被告质证意见：对证据1的三性没有异议；对证据2的函被告确实收到了，但收到不代表该函记载内容是事实；对证据3，合同约定的租赁期限内的水电费原告已经全部清结，转为不定期租赁合同后，原告只支付了2012年12月份的电费，其他的均是被告垫付的，在2013年1月4日确实办理了电费托收过户手续，但办理该手续并不能证明原告已经将涉案房屋交还给被告。本院认证意见：对证据1的真实性、合法性及关联性予以确认；对证据2，被告对收到该函没有异议，故对该函本身的真实性、合法性及关联性予以确认，至于待证事实，本院在本院认为部分予以阐述；对证据3本身的真实性、合法性及关联性予以确认。被告为反驳原告主张，举证如下：被告与原告方工作人员张敏芳于2013年1月14日的通话录音一份，用以证明直至2013年1月14日，原告仍未将涉案房屋的占有使用返还给被告，即原告所发的函上陈述的内容完全不符合事实。原告质证意见：对录音的真实性没有异议，当时确实是在2013年1月14日被告与张敏芳通了电话，但对原告的待证事实有异议；张敏芳以前在原告公司是负责销售的，2012年2月份开始负责行政；录音中可以证明原告已经将房屋退还给被告，但有一些细小的瑕疵，包括消防通道和电表箱曾经在租赁期内进行改装、移位，被告要求恢复原状，但是租赁协议中并未约定合同到期后必须恢复原状，故只要能正常使用就可以了；关于地插问题，是原告大厅里模型展示的电线接头，原告退房时把模型全部搬到新的地方，地面上露出了一个电线，但原告在撤走时用胶布胶了起来，不存在任何安全隐患，被告提出还是要处理一下，当时原告也是答应的；以上三个细微瑕疵根本不影响房屋的继续租赁和继续使用，故被告要证明房屋还没有退的事实是不存在的，如果没有退房，根本不用涉及到这些问题，这些问题都是在房屋退了之后在验收过程中被告认为有这么多问题，但原告并不这么认为。因此，该份录音恰恰证明原告已经退房。关于钥匙问题，原告在2013年11月30日退房时归还了二套，也只找了二套，但被告主张交付时有三套以上，为此原告也提出了或者由被告再配一套钥匙，或者把锁换一下，原告承担300元费用，故原告并非没有归还钥匙。本院认证意见：对该份录音的真实性、合法性及关联性予以确认，至于被告的待证事实及原告对此的相关意见，本院在本院认为部分予以阐述。据此，本院查明案件事实如下：2011年9月1日，原告（作为乙方）与被告（作为甲方）签订《房屋租赁协议》一份，协议约定，由乙方向甲方承租位于海盐县武原街道新桥北路166（5-8）号的房屋，建筑面积550.45平方米，租赁期限自2011年12月1日至2012年11月30日，月租金为15218元，租金每半年支付一次，每半年届满15日前支付下一个半年的房租（即先交房租后使用）；为了保证协议的履行，乙方应于本协议签订之日向甲方支付履约保证金20000元、水电押金10000元；保证金和水电押金在租赁协议期满后，乙方结清水电租金等各项费用后退还乙方；租赁期内，水、电等费用由乙方承担；在租赁期内，乙方应爱护承租房屋及附属设施，不得擅自拆、改房屋原有结构及附属设施；乙方为改善生产、经营条件所进行的装修、添附等应征得甲方同意，并不能损及房屋结构、设施，亦不能影响建筑物其他用户的使用；装饰装修前需向物业管理公司及相关管理部门办理报批手续；租赁期满或协议终止后，乙方应即时腾退房屋及结清水、电等各项费用；租赁期满或因乙方原因导致本协议提前解除，可以移动的装饰设施由乙方自行处置，乙方增添于租赁房内固定的装饰物归甲方所有，乙方不得拆卸，甲方也不再对乙方折价补偿。该协议对原、被告的其他权利义务也作了约定。协议签订后，原告租赁使用上述房屋，并在2011年9月20日向被告支付了履约保证金20000元和水电押金10000元。2013年3月1日，原告致函被告，称其已于2012年11月30日腾退房屋，并结清水电等各项费用，要求被告在10日内退还履约保证金20000元和水电押金10000元。被告于2013年3月2日收到该函。另查明：原告支付的履约保证金20000元和水电押金10000元，被告尚未返还。《房屋租赁协议》所约定的租赁期限内的房屋租金及相应水电费用，原告已经付清。原告另支付了2012年12月的电费164.05元。2013年1月4日左右，原、被告办理了电费托收过户手续。原告租赁使用涉案房屋，系由原告进行装修。2013年1月14日，被告与原告方工作人员张敏芳进行通话，通话中，双方提到涉案房屋的消防通道恢复、电表箱的安装恢复、地插的整理、水槽的被拆除、钥匙的交付、门锁的更换及费用承担、帐的结算等问题。对此，原告在庭审中认为通话中所体现出来的这些问题在其退房时确实客观存在，在原告要求被告退还保证金及押金时，被告提出了这些异议。另，原、被告在庭审中一致确认在《房屋租赁协议》到期后原告必须立即腾退，双方在签定该《房屋租赁协议》时并无在合同到期后给予原告一定的合理时间腾退的意思表示。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议》合法有效，双方均应按照协议的约定全面履行自己的义务。对于固定期限的租赁合同，如承租人提前退房的，则承租人可以向出租人主张按实结算租金，但承租人应对其提前退房的积极事实进行举证，否则，出租人依据租赁合同所约定的租赁期限有权要求承租人按照出租人认可的租赁时间支付租金。但是，在租赁合同到期后，根据租赁合同所约定的租赁期限，合同到期后承租人退房或视为承租人已退房是应有之意，因此，如承租人在合同到期后认为其已退房的，其对于举证在合同到期后是否仍继续占有使用原房屋则为消极事实，而出租人对于在合同到期后承租人是否仍继续占有使用原房屋，并进而主张收取租金的，则为积极事实，故出租人对此应当承担相关举证责任。因此，本案中，虽然被告认为合同到期后双方未就续租与否进行协商，故原合同转为不定期租赁合同，据此可以向原告收取相关租金，并在保证金和押金中扣除，但被告并无足够证据证明在原租赁协议到期后原告仍继续占有并使用涉案房屋，故被告应承担相关举证不利的法律后果，被告主张按照不定期租赁关系可以结算相关租金的抗辩，本院不予采纳。因此，本案的纠纷实际是在原告退房后被告在验收过程中双方所产生的纠纷，这一点在被告于2013年1月14日与原告方工作人员的通话录音中能够得到很好地印证。而这段通话录音也确实反映出被告在验收房屋过程中发现的许多问题，这一问题原告在庭审中也予以了确认，为此，原告在被告提出异议后也确实进行了整改和恢复。但是，根据双方签订的《房屋租赁协议》的约定，租赁期满后原告应即时腾退房屋，而庭审中原、被告又一致确认在合同到期后原告必须立即腾退，双方在签定合同时并无在合同到期后给予原告一定的合理时间腾退的意思表示。而根据我国合同法的相关规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。现根据庭审中所查明的事实，原告在退房时主要出现了消防通道的恢复、电表箱的安装恢复等问题、而这些问题的不解决确实会对被告今后的再出租产生实质性影响。因此，根据原、被告在《房屋租赁协议》中的约定，虽然原告在退房之后对这些主要的问题进行了整改和恢复，但已经构成迟延，而且，至2013年1月14日，被告仍在向原告反映地插等的问题，因此，原告应对其迟延而给被告造成的相关权益受损承担一定的违约责任，而双方在《房屋租赁协议》中所约定的履约保证金，其效力自然涵盖双方合同的履行及终止时的一切权利义务关系。故本院综合酌定被告可以扣除履约保证金16000元，余款4000元被告应予返还。另，对于水电押金10000元，因原告已付清合同期内的水电费，而对于原告在整改恢复涉案房屋有关问题的期间，被告认为其垫付水电费，经本院释明后，被告也未提供相关证据，故本院不予采纳。至于被告认为水电押金与履约保证金为一体的意见，本院亦不予采纳。故被告应返还原告水电押金10000元。至于原告要求被告赔偿利息损失的诉请，事实及法律依据不足，本院不予支持。综上，原告的诉讼请求，本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告张凯鸣返还原告海盐磊鑫房地产开发有限公司履约保证金4000元、水电押金10000元，合计14000元，于本判决生效之日起十日内清结；二、驳回原告的其他诉讼请求；如果被告张凯鸣未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费555元，由原告海盐磊鑫房地产开发有限公司负担298元，被告张凯鸣负担257元。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起内向本院申请执行。审 判 长 甘琴飞人民陪审员 陈生华人民陪审员 朱全玲二〇一三年十月二十四日书 记 员 沈叶利（附页） 来源：