（2012）嘉民三（民）初字第523号
裁判日期: 2013-10-24
公开日期: 2014-03-09
案件名称
姚文良、蔡春燕诉上海惠格置业发展有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市嘉定区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
姚文良,蔡春燕,上海惠格置业发展有限公司,孙博,仇兴锁,赵洁,仇硕锃
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十一条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十三条第一款
全文
上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2012）嘉民三（民）初字第523号原告姚文良。原告蔡春燕。上述两原告共同委托代理人李俊，上海汇银师事务所律师。被告上海惠格置业发展有限公司，住所地上海市嘉定区黄渡镇方黄公路7735号E220室。法定代表人俞燕萍，董事长。委托代理人袁文勇，上海市新华律师事务所律师。委托代理人万磊，上海市新华律师事务所律师。第三人孙博。第三人仇兴锁。委托代理人黄森。第三人赵洁。第三人仇硕锃。上述第三人共同委托代理人徐斌，上海市大众律师事务所律师。原告姚文良、蔡春燕诉被告上海惠格置业发展有限公司（以下简称惠格公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。诉讼中，本院根据被告申请，追加了孙博、仇兴锁、赵洁、仇硕锃作为第三人参加诉讼。两原告委托代理人李俊、被告惠格公司委托代理人袁文勇、万磊、第三人委托代理人黄森、徐斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚文良、蔡春燕诉称，原、被告于2006年11月签订商品房预售合同，约定原告向被告出资购买位于嘉定区某某路399弄249号房屋（以下简称系争房屋）。被告于2007年12月31日交付原告房屋，原告装修入住后发现房屋多处渗水，其原因是被告建造房屋时偷工减料，没有做好防水层，造成原告损失。原告多次向被告提出维修，物业公司也来维修过几次，但最终未能解决。原告亦自行维修过几次，根据双方的合同约定，原告可以要求被告赔偿修复费的1倍作为补偿。故原告诉至法院：1、要求被告及第三人按鉴定报告的修缮建议对嘉定区某某路399弄249号房屋共同承担维修义务，被告还应按约赔偿原告自行修复的费用计8800元；2、要求被告支付补偿款22000元（系争房屋维修过10次，被告维修6次，原告自行维修4次，每次赔偿款按2200元计算）；3、要求被告赔偿原告误工费、精神损失费等50000元。4、诉讼中，原告增加要求被告承担（2011）嘉民三（民）初字第722号案件中的鉴定费1000元。被告上海惠格置业发展有限公司辩称，被告不同意原告的诉请。关于房屋质量整改缺乏事实依据。且维修应该是被告的义务，原告自行维修，系其自愿的行为，费用由其自负，不应由被告赔偿。另外违约金及赔偿金两者不能同时主张。而且双方约定的违约金过高，要求法院予以调整。赔偿金则没有依据。且导致原告房屋漏水的原因是第三人将250号地坪擅自抬高所致，并非被告的房屋质量问题。第三人孙博述称，本第三人并非250号的产权人，亦没有入住过，也没有对250号房屋进行过装修，故本案与本第三人无关。第三人仇兴锁、赵洁、仇硕锃述称，本第三人是250号的业主。2009年8月，原告发现地下室渗水后进行了报修，物业公司召集原、被告进行处理，第三人也积极予以配合。被告的施工人员在现场提出可能是第三人抬高地坪导致的，于是被告撬开第三人处的地坪，重做防水层，防水层高度远高于抬高的地坪。一年之后，此处又发生渗水，第三人再次配合维修。故即使现在仍存在渗漏水，亦与第三人无关，是被告没有做好防水层。经审理查明，原、被告于2006年11月5日签订上海市商品房预售合同，约定原告向被告购买位于上海市嘉定区某某路399弄249号房屋，建筑面积为187.52平方米。预售合同第二十二条约定，被告交付的房屋有其他工程质量问题的，原告在保修期内有权要求被告免费修复外，还须按照修复费的1倍给予补偿。被告应于2007年12月31日交付原告房屋。被告在新建住宅质量保证书上承诺屋面防水工程、卫生间和外墙面防渗漏为5年。之后，原告对系争房屋进行装修并入住。嗣后，原告发现房屋墙面多处存在渗漏水，对原告的正常使用造成影响。原告遂与被告交涉，被告对系争房屋进行过多次维修，但未修好。原告认为其自行委托他人维修过4次，支付了维修费8800元，但仍未见效。故原告涉讼。另查，2011年8月，原告曾就系争房屋的上述渗水问题起诉被告，要求1、被告对嘉定区某某路399弄249号房屋承担维修义务，并赔偿原告自行修复的费用计8800元；2、被告支付补偿款22000元；3、被告赔偿原告50000元。本院以（2011）嘉民三（民）初字第722号立案审理。在审理中，原告申请对系争房屋墙壁水损维修费进行鉴定。后法院委托上海华瑞经济咨询有限公司鉴定后出具了鉴定报告。鉴定结论：根据原被告的意见及现场实际情况和有关计费规定，鉴定涉案工程水损维修费为2384元。原告为此支付鉴定费1000元。该案原告后于2012年1月撤诉。又查，2006年11月，第三人孙博与被告签订250号房屋的上海市商品房预售合同。后双方因故未办理过户手续。2010年7月5日，被告又与第三人仇兴锁、赵洁、仇硕锃签订250号房屋的上海市商品房预售合同。现250号产权登记在第三人仇兴锁、赵洁、仇硕锃名下。第三人仇兴锁、赵洁、仇硕锃已对250号房屋进行装修后入住。审理中，因原告申请本院委托上海房屋质量检测站对系争房屋渗水原因进行检测。经鉴定单位现场检查发现，被检测249号房屋渗漏水损坏主要分布在系争房屋底层楼梯间东墙脚以及地下室局部平顶等部位，上述部位分别对应250号单元庭院西墙和249号单元庭院铺地，损坏原因分析如下：（1）被鉴定房屋庭院防水层泛水收头高度不符合上海市工程建设规范《屋面工程施工规程》第9.0.3.3条的规定。（2）东侧250号单元业主装修时将庭院地坪抬高约320，造成该处地坪高超过西墙防水层高度，从而加剧了249号单元底层楼梯间东墙的渗水程度。（3）地下室平顶局部渗水主要由于庭院地坪防水层失效，雨水从地下室顶板缺陷处渗入所致，目前渗水痕迹处湿度未现异常。鉴定意见：1、经现场检测，被检测249号单元部分房间平顶、墙体渗漏水损坏情况属实，主要系庭院防水层泛水高度不符合规范要求、相邻250号单元业主装修不当以及249号庭院防水层失效等因素所致。2、249号单元部分房间开裂损坏现状对原告的正常使用造成了一定影响，应尽快给予修缮。修缮建议：1、250号凿除庭院西墙下部文化石饰面至墙体结构层，按规范和设计要求重作庭院防水层（在泛水节点部位应做好附加层及泛水收头处理），再恢复原饰面。2、249号底层楼梯间：东、北墙修粉涂料。地下室：南侧房间平顶修粉涂料。3、施工时应做好修复部位以外家具及装饰的遮盖保护。2013年4月3日，针对原告提出的补充要求，鉴定单位出具补充意见如下：249号房屋地下室采光井西北侧平顶原渗水修缮部位目前存在渗漏水现象，该现场经被告确认。修缮建议：1、凿除249号房屋庭院地坪构造层以及西墙下部文化石饰面至结构层，按规范和设计要求重做庭院防水层（在泛水节点部位应做好附加层及泛水收头处理），再恢复原饰面。2、地下室平顶及石膏板吊顶侧面修粉涂料。2013年9月27日，根据被告及第三人的提出的补充鉴定申请，鉴定结果：250号房屋庭院防水层西侧靠墙泛水收头高度为170，不符合上海市工程建设规范《屋面工程施工规程》第9.0.3.3条的规定。修缮建议：凿除250号庭院西墙腰线下部文化石饰面至墙体结构层及地面构造层，按规范和设计要求重做庭院防水层（在泛水节点部位应做好附加层，防水层收头收在西墙腰线处，庭院西北角沉降缝处防水层修复深度不小于200），再恢复原饰面。原告原先对鉴定报告中关于地下室采光井西北侧鉴定结果有异议，后经补充鉴定，结论为地下室西北侧平顶原渗水修缮部位目前存在渗漏水现象。原告对补充意见无异议。被告认为，第三人不当装修是导致系争房屋东侧漏水的唯一原因，被告对此是没有责任。因为即使被告的防水层符合规范，第三人抬高地坪的装修仍会导致渗水。被告还认为鉴定报告中关于被告的防水层仅做了200不认可，因为鉴定单位没有实际测量，仅是听现场人员的陈述。对补充意见，认为系争房屋是249号，而鉴定单位对250号进行检测，故认为补充意见与本案无关。第三人认为鉴定单位的补充意见未对第三人抬高部位进行检测，仅是对开发商本身的防水层进行了鉴定，故第三人抬高地坪是否会影响渗水没有鉴定依据。因鉴定人员在补充意见出具后，未出庭接受询问。本院就相关问题通过电话进行询问，鉴定人员作如下陈述：因原告在第二次补充鉴定时，不予配合，故鉴定人员对250号房屋与249号相邻的墙壁进行检测结果也是一样的。且249号渗水部位就发生在与之相邻的250号抬高地坪的位置。诉讼中，被告补充陈述，第三人所作的2009年8月及2010年8月曾配合原告将250号房屋抬高的地坪拆除，并凿除原墙面重做防水层，施工单位是被告的陈述不是事实。被告从未实施过第三人前述的工程。上述事实，有商品房预售合同、新建住宅质量保证书、检测报告、房屋报修联系单及当事人陈述等为证，事实清楚，证据充分。本院认为，原、被告间签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。根据相关法律规定交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。系争房屋经检测出现渗漏水损坏主要系庭院防水层高度不符合规范要求、相邻250号单元业主装修不当以及249号庭院防水层失效等因素所致。现引起系争房屋的地下室局部平顶及西北侧平顶2处渗漏水原因系被告的房屋质量问题，被告应承担修复责任。而底层楼梯间东墙脚渗漏水主要系第三人装修时将庭院地坪抬高，造成该处地坪高超过西墙防水层高度，从而加剧了249号单元底层楼梯间东墙的渗水程度。鉴定人员在庭审中明确表示造成该处渗水第三人的责任比被告的责任大。第三人陈述被告曾2次凿除第三人抬高地坪处的墙面重做防水层，故现仍造成渗水与第三人无关。但被告对施工事实予以否认，而第三人对此又未举证，本院对此不予认可。综上，本院认定第三人对此处渗漏水承担主要责任，被告承担次要责任。考虑到操作的方便可行，本院确认此处具体的修复事宜由被告负责，修复费用由第三人承担60%，被告承担40%。关于原告要求被告赔偿其4次自行修复费8800元。根据相关法律规定，只有出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。现原告亦无证据证明被告拒绝修复及拖延修复，故原告要求被告赔偿其自行修复费8800元，没有依据，本院不予支持。且仅凭原告提交的一张案外人上海心桥装饰有限公司出具的8800元发票，也不足以证明原告对系争房屋维修过4次及支付修复费8800元的事实。关于原告要求被告支付补偿款22000元，原告要求按系争房屋维修过10次，每次补偿款按2200元计算。而根据合同约定原告在保修期内有权要求被告免费修复外，还有权要求按照修复费的1倍给予补偿。故被告仅应就该处维修费1倍给予补偿，原告现主张多次维修费没有依据，本院参照（2011）嘉民三（民）初字第722号案件中评估的修复费的鉴定意见，按2384元予以补偿。另原告主张的1000元鉴定费，系因纠纷产生的必要费用，本院予以支持。至于原告主张的误工费、精神损失费50000元，因原告主张的前项补偿款即为违约金，原告现又主张误工费等损失，属于重复主张，如原告实际造成的损失确实高于约定的违约金金额，原告可以请求法院予以增加。但现在原告对误工费损失亦没有举证，而精神损失费只有在发生人身损害的案件中才会获得支持。故原告该诉请，本院不予支持。因第三人孙博不是250号房屋的权利人，也未对250号房屋进行过装修，故本案与其无涉。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件〉适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判决如下：一、被告上海惠格置业发展有限公司应于本判决生效之日起十日赔付原告姚文良、蔡春燕3384元；二、被告上海惠格置业发展有限公司应于本判决生效之日起三十日对系争房屋按鉴定报告及补充意见的修缮建议进行维修，其中因第三人仇兴锁、赵洁、仇硕锃对系争房屋因其抬高地坪造成渗水的部位的具体维修事宜也由被告上海惠格置业发展有限公司负责，但相应的维修费用由被告承担40%，第三人仇兴锁、赵洁、仇硕锃承担60%；三、原告姚文良、蔡春燕的其余诉讼请求，不予支持。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1820元，检测费15000元，出庭费500元（被告预付），由原告姚文良、蔡春燕负担1770元，被告上海惠格置业发展有限公司负担12550元，第三人仇兴锁、赵洁、仇硕锃负担3000元。被告负担之款12050元及第三人负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 秦 忠审 判 员 杨 洁代理审判员 刘燕枫二〇一三年十月二十四日书 记 员 金恣晔附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。二、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件〉适用法律若干问题的解释》第十三条第二款交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 来源：百度“”