（2013）金义民初字第1998号

裁判日期: 2013-10-24

公开日期: 2014-10-10

案件名称

义乌市建筑房地产物业服务有限公司与鲍静红、何旭军物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

义乌市人民法院

所属地区

义乌市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

义乌市建筑房地产物业服务有限公司,鲍静红,何旭军

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条

全文

浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2013）金义民初字第1998号原告：义乌市建筑房地产物业服务有限公司。法定代表人：黄允献。委托代理人：黄亮亮。委托代理人：楼淳杰。被告：鲍静红。被告：何旭军。原告义乌市建筑房地产物业服务有限公司为与被告鲍静红、何旭军物业服务合同纠纷一案，于2013年8月27日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由代理审判员余芹适用小额诉讼程序独任审判，于2013年10月10日公开开庭进行了审理。原告义乌市建筑房地产物业服务有限公司的委托代理人黄亮亮、楼淳杰，被告何旭军到庭参加了诉讼，被告鲍静红经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告义乌市建筑房地产物业服务有限公司诉称，原告原名是义乌市建筑房地产物业管理有限公司，2007年10月23日依法变更为义乌市建筑房地产物业服务有限公司。两被告系夫妻关系，是经贝家园（东区）X-XXX室房屋所有人。2006年2月17日，被告何旭军与原告签订了《前期物业管理服务合同》一份，约定由原告对经贝家园（东区）实施物业管理，物业管理服务费每年交一次，在第一年第一个月的上半月前交纳，若不按合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交费用，并从逾期之日起按欠费总额的日千分之三收取滞纳金。2006年12月26日义乌市发展和改革局义发改办（2006）81号文件核准经贝家园（东区）高层住宅（建筑面积）的物业管理费为每月每平方米1.2元。2011年12月19日，原告根据建设局的有关规定及经贝家园（东区）专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数以上业主的表决同意，经贝家园（东区）的物业管理费收费标准从2012年1月1日开始提高到每月每平方米1.6元。但被告一直未向原告支付2009年1月1日至2013年12月底期间的物业管理费5396元，2012年12月9日至2013年3月8日期间的水电费496元。虽经原告多次催讨，被告方仍拒绝交纳。为此，诉请判令被告支付物业管理费5396元、水电费496元及相应的滞纳金3338元，共计9230元；本案诉讼费用由被告方负担。被告何旭军辩称，1、物业公司诉称两被告拖欠水电费496元，与客观情况不符。在房子交付的时候，我们就预付了1000元的水电费，截止到目前为止没有退还给我们，一直都存在物业公司的帐上，就算我们有496元水电费没有付，物业公司帐上也还有钱剩余，怎么可能说我们拖欠水电费。2、物业服务合同是格式合同，所有条款都是物业公司拟好的，交房子的时候，如果不签合同，就不交付房子。物业服务合同是有瑕疵的。根据合同中权利义务的约定，物业公司应公布物业管理费用账目，但是至今为止物业公司从未公布过，物业公司存在违约。3、物业公司分摊水电费的比例与实际比例不符，分摊水电费如何计算，我们都不知道。2013年3月9日到6月8日原告公布的水电费公摊比例是14.28%，损耗是2.33%，被告实际承担的公摊比例是46%多，远远超出物业公司公布的公摊比例。公共设施设备是物业公司管理的，但是物业公司从来没有公告过管理状况。4、物业公司涉嫌侵害全体业主的利益，物业公司在接手物业时，应为业主服务。5、物业公司管理服务没有做好。租去做快餐的租客，侵占了小区的绿化用地，导致小区环境恶化。小区的监控设备有缺陷，很多坏掉了没有修好，造成安全隐患。6、物业公司拒绝沟通交流，只知道不断获取利益。每次只是发一份律师函，完全无视业主的意见。物业公司没有尽到应尽的义务。水电分摊大部分是电泵的用电，盛世豪门的用电量是最大的。我们同楼层对面的住户，他们6个月的分摊度数是64度，我们一个季度就是162度。被告认为水电费方面，物业公司分摊的随意性太大。被告鲍静红未答辩。原告为证明自己的主张，向本院提供以下证据：1、前期物业管理服务合同一份、承诺书一份，证明原、被告之间存在物业服务关系的事实；2、义乌市发展和改革局文件（义发改办（2006）81号）一份和关于调整物业服务收费标准的公告一份、水费电费及物业费通知单若干份、律师函一份及快递详情单一份，证明被告拖欠原告物业服务费5396元、水电费496元及原告多次向被告催讨的事实；3、工商变更登记情况一份，证明原告于2007年10月23日把名称“义乌市建筑房地产物业管理有限公司”变更为“义乌市建筑房地产物业服务有限公司”的事实；4、房产档案证明一份，证明涉案房屋系被告所有的事实；5、照片四份，证明原告提高物业费标准是符合法律规定的事实；6、缴纳水电费的通知书一份，证明原告收取的水电费和公摊能耗费是合理的；对原告提供的证据，被告何旭军发表质证意见如下：对证据1无异议，对证据2的真实性无异议，但是水电费通知单中的水电费数额只考虑了实际发生的，没有考虑我们预交的1000元，原告没有从里面抵扣。对证据3、4、5无异议。对证据6，该证据只能说物业公司是按这个标准收取的，但是不能说明这个标准就是合理的。被告何旭军为证明自己的主张，向本院提供证据如下：1、收款收据一份，证明被告已经预交了1000元水电费，被告不存在拖欠水电费的事实；2、业主手册一份，证明业主手册中前期物业服务合同中对于滞纳金的约定是不合理的，当时是不签合同就不交房，所以我们才签的；3、经贝家园小区业主成秀玲出具的书面材料一份，证明物业公司没有尽到物业服务义务的事实；4、照片打印件9份，证明物业公司没有尽到义务的事实；5、通告一份、义乌市建筑房地产物业服务有限公司和浙江省义乌市建筑房地产开发有限公司的工商信息打印件各一份，证明房地产开发商和物业公司的负责人是同一个，业主委员会不能顺利地进行交接是跟物业公司有关系的；6、水电、物业费通知单复印件两份、缴纳水电费通告一份以及2013年9月15日的水电物业费通知单两份（一份是被告的，一份是隔壁住户的），证明分摊比例不合理，随意性很大的事实；7、缴纳水电费通告一份，证明原告对水电费的公摊方式不合理。对被告何旭军提供的证据，原告发表质证意见如下：对证据1的真实性无异议，这个1000元是水电费的押金，是不抵扣实际发生的水电费的，当时口头告知过业主，该押金在房产转让或不再为业主提供物业服务后直接退还给业主。对证据2，当时是双方自愿签署的，原告现在收取的滞纳金也是按照银行贷款利率的四倍计算的，不是按日千分之三计算的。对证据3的真实性有异议，对证明目的也有异议，该证据不能达到被告的证明目的。对证据4的真实性没有异议，对证明目的有异议。占用绿化带的人员都是业主出租给他人使用的，租客占用绿化带，原告也多次跟业主和租客进行过沟通协商，也跟行政执法反映过，并不能说物业公司没有尽到相应的义务。物业公司已经尽到了沟通协商以及向相关部门举报的义务。对证据5的真实性无异议，但对证明目的有异议，不能达到被告的证明目的。对证据6的真实性无异议，对证明目的有异议。这个是不同住户的水电费通知单，不能就此说明原告的分摊计算是不合理的。从该证据上可以看出，具体的水电费计算方法，可以证明原告的收费是合情合理的。对证据7的真实性无异议，对证明目的有异议，不能达到被告的证明目的。对原告提供的证据，本院认证如下：因被告对证据1无异议，本院对证据1予以采信。因被告对证据2的真实性均无异议，本院对证据2的真实性予以认定。对证据3予以采信。对证据4予以采信。对证据5的真实性予以认定，对证据6的真实性予以认定。对被告何旭军提供的证据，本院认证如下：因原告对证据1的真实性无异议，本院对证据1的真实性予以认定。对证据2的真实性也予以认定。证据3从性质上看为证人证言，被告未申请证人出庭作证，真实性无法确认。因原告对证据4的真实性无异议，本院对证据4的真实性予以认定。证据5与本案无关联性。对证据6、7的真实性也予以认定。经审理查明，义乌市稠城街道经贝家园（东区）小区由浙江省义乌市建筑房地产开发有限公司开发建造。经贝家园X幢XXX室房屋系两被告所有，房屋建筑面积为66.14平方米。2006年该房屋交付给两被告使用，由原告（原名为：义乌市建筑房地产物业管理有限公司）为经贝家园（东区）提供物业服务。2006年2月17日，原告与被告何旭军签订前期物业管理服务合同一份，双方约定物业管理服务费的收费标准为，住宅管理服务费：按建筑面积1.2元／平方米／月，商铺、写字楼管理服务费：按建筑面积2元／平方米／月（以上收费包括公共秩序维护，公共区域保洁、公共绿化养护、小区日常管理、房屋的共用部位设备设施及小区共用部位设备设施的维护和保养。不含电梯、泵房、消控、公用照明等分摊的费用）；费用交纳时间：物业管理费自《交房通知书》规定的交房通知之日起开始交纳计收，按年度支付，在第一年第一个月的上半月前交纳；被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交费用，并从逾期之日起按欠费总额的日千分之三收取滞纳金。2006年12月26日，义乌市发展和改革局核准原告管理的经贝家园（东区）属甲级收费（中准价），具体如下：一、高层住宅（建筑面积）：每月每平方米1.2元。二、高档多层住宅（建筑面积）：每月每平方米0.6元。三、非住宅餐饮用房（建筑面积）：每月每平方米1.5元。四、生产、办公等经营用房（建筑面积）：每月每平方米1.2元。经业主委员会同意，中准价可以在20%幅度内上浮，下浮不限。后原告因管理服务成本上升，以公开征求业主意见的方式将住宅的物业费收费标准调整为1.6元／平方米／月，商业物业的物业费收费标准调整为1.8元／平方米／月。两被告尚欠2009年1月1日至2013年12月的物业管理费、2012年12月9日至2013年3月8日期间的水电费未缴纳。本院认为，原、被告签订的前期物业管理服务合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。两被告作为接受服务的业主应该按照合同的约定交纳相应的物业服务费用。2009年1月至2011年12月的物业费收费标准为每平方米每月1.2元，则2009年1月至2011年12月，两被告应交纳的物业服务费为66.14平方米×1.2元／平方米／月×12个月×3=2856元。原告从2012年1月1日起将物业费收费标准调整为每平方米每月1.6元，对此，被告何旭军在庭审中也表示认可，则2012年1月至2013年12月的物业费为66.14平方米×1.6元／平方米／月×12个月×2=2540元，物业费共计5396元。2012年12月9日至2013年3月8日的水电费为496元，被告何旭军辩称，原告的水电费公摊随意性大，且不合理。本院认为，原告提交的计算清单中的计算方式明确，且与原告发出的水、电、物业费通知单中载明的各项数额一致，本院对原告的计算方式及具体的数额予以确认。被告辩称，被告所欠的水电费应在预交的1000元水电费中予以扣除，本院认为该水电费预交款有其本身履约保证的目的，原告所称的该笔款项会在被告房屋转让或原告不为该小区提供物业服务时予以退还，具有合理性且也符合常理，所以，被告所欠的水电费不宜在该笔费用中扣除。被告还称，原告没有尽到物业管理的义务，但被告提供的证据无法证明原告在物业服务过程中存在重大瑕疵，不能达到不交或少交物业管理费的程度。关于原告所主张的滞纳金问题，在双方签订的前期物业服务合同中所载明的：“在第一年第一个月的上半月前缴纳”，具体是第一年的物业费在第一个月的上半月前缴纳还是每年的物业费都应在第一个月的上半月前缴纳并不明确，所以滞纳金不应从2009年1月16日开始计算，而应从原告对物业费进行催缴，且给予的缴纳期限届满后开始计算，原告将催缴的律师函寄送给被告的时间为2013年6月5日，律师函中载明的缴纳期限为2013年6月16日前，则滞纳金应从2013年6月17日开始计算，原告主张滞纳金按照中国人民银行同期同类贷款基准的四倍计算未超过双方约定，因此，本院对于原告主张的从2013年6月17日计算到2013年8月20日的滞纳金予以支持。被告鲍静红经本院传票传唤未到庭，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告鲍静红、何旭军于本判决生效后十日内支付原告义乌市建筑房地产物业服务有限公司物业管理服务费5396元及水电费496元，并以5396元为基数，从2013年6月17日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算滞纳金至2013年8月20日止；二、驳回原告义乌市建筑房地产物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由两被告负担。本判决为终审判决。代理审判员　余　芹二〇一三年十月二十四日书　记　员　骆健雄 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