（2013）历城民初字第1082号

裁判日期: 2013-10-24

公开日期: 2014-06-27

案件名称

山东建鑫物业管理有限公司与张维江物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

济南市历城区人民法院

所属地区

济南市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

山东建鑫物业管理有限公司,张维江

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条

全文

济南市历城区人民法院民 事 判 决 书（2013）历城民初字第1082号原告山东建鑫物业管理有限公司，住所地济南市山大北路46号。法定代表人谷仁华，总经理。委托代理人宋西安，该公司职员，住公司宿舍。委托代理人李宝增，达盛集团有限公司法律顾问，住济南市。被告张维江，住济南市。委托代理人王亮亮、郑君唐，均系济南市历下大舜君和法律服务所法律工作者。原告山东建鑫物业管理有限公司（以下简称建鑫物业公司）与被告张维江物业服务合同纠纷一案，本院于2013年4月24日立案，依法由审判员张本荣独任审判，于2013年6月6日公开开庭进行了审理，原告建鑫物业公司委托代理人宋西安，被告张维江及其委托代理人王亮亮、郑君唐到庭参加诉讼。因本案双方争议较大，本院依法转为普通程序审理，组成合议庭分别于2013年7月22日和8月13日公开开庭进行了审理。原告建鑫物业公司委托代理人宋西安、李宝增，被告张维江及其委托代理人王亮亮、郑君唐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建鑫物业公司诉称，原告建鑫物业公司于2009年2月份开始为山大路46号建鑫花园小区XX楼提供物业服务。2009年3月到2012年10月物业服务费按套内建筑面积每平方米0.48元收取，2012年11月到今按每月每平方米0.65元收取。绝大多数业主均能按标准交纳物业服务费，但被告张维江自2009年3月到今一直未交纳物业服务费，经多次催要未果。要求被告张维江支付欠交的2009年3月至1013年4月的物业服务费2556元及2012年2月至2013年4月的车位费2560元共计5116元。被告张维江辩称，建鑫物业公司不是本案适格的原告，根据物业条例和司法解释的规定，物业服务企业进行物业管理活动应签订书面物业服务合同，并按合同约定提供相应的物业服务。建鑫花园的开发商和业主大会、业主委员会均没有与原告建鑫物业公司签订物业服务合同，未建立服务与被服务的权利义务关系，更谈不上原告依据物业服务合同提供物业服务。按照合同法的规定，双方没有签订书面合同，其行为属于无合同管理。按照物权法的规定，本案原告建鑫物业公司未经业主大会和业主委员会选聘，也未经过半数业主同意。根据司法解释的规定应先经书面催收才可以起诉业主，原告建鑫物业公司没有经书面催收的程序。原告建鑫物业公司所称的2009年起拖欠的物业费已经超过了诉讼时效。审理中，原告建鑫物业主张被告张维江所有并居住的建鑫花园小区XXXXXXXXXXXXXXXXXXX内最南部，在该小区统一建设规划区域内，该小区是山东省房地产开发集团济南总公司开发建设，该公司将小区前期物业委托原告建鑫物业公司管理。原告建鑫物业公司为证明自己的主张提供了山大北路46号国有土地使用权证，该证记载的土地使用者是山东省房地产开发集团济南总公司；又提供济南石材设备厂腾笼换业规划调整图、建鑫花园小区规划面积界线图和《济南建材厂开发权转让合同》。《济南建材厂开发权转让合同》是由甲方山东省房地产开发集团济南总公司与乙方是济南良固营建有限公司签订，约定山东省房地产开发集团济南总公司购买开发的石材厂西区规划范围内最南边一座约40米长的一幢住宅楼的开发权转让给乙方济南良固营建有限公司，该楼房转让费按规划图规划面积计算，乘以转让价格1120元／平方米，为乙方应付甲方的转让费；原告建鑫物业公司同时提供山东省房地产开发集团济南总公司与其签订的《物业服务合同》，合同约定山东省房地产开发集团济南总公司将山大北路46号建鑫花园小区物业委托原告建鑫物业公司管理。被告张维江主张其购买的房屋是济南良固营建有限公司建设的，是由济南良固营建有限公司出售给他的，不是山东省房地产开发集团济南总公司建设的；并主张其是与济南良固营建有限公司签订的前期物业管理服务合同。被告张维江为证明自己的主张提供其与济南良固营建有限公司于1999年签订的《房屋购销合同》和2001年签订的《房地产买卖契约》。《房地产买卖契约》约定卖方济南良固营建有限公司将山大北路46号XXXXXXXXX室（103.75平方米，套内建筑面积94.53平方米，阳台面积14.58平方米，分摊公用面积9.22平方米）及附属建筑物地下室出售给张维江。被告张维江还提供了济南良固营建有限公司出具的该房屋的《商品房使用说明书》和《质量保证书》及《房屋所有权证书》，证明该房屋是济南良固营建有限公司建设并出售给被告张维江的。被告张维江提供《小区物业管理合同书》一份，该合同书记载的甲方是济南良固营建有限公司，乙方是张维江，签订时间为2000年6月13日，甲方一栏加盖的是“济南市良固公司物业办公室”的公章，代表人一栏签名的是“李XX”，建鑫小区XXXXXXXXX室业主一栏签名的是张维江。本院经审理，根据原被告提供的上述证据认定：山大北路46号建鑫花园小区由山东省房地产开发集团济南总公司开发建设，其中该小区最南侧的XX楼转让给济南良固营建有限公司开发建设，并由该公司销售，济南良固营建有限公司所属物业部门与购买该楼1单元401室（建筑面积103.75平方米）的被告张维江签订《物业服务合同》提供物业管理服务。山大北路46号建鑫花园小区其他部分由山东省房地产开发集团济南总公司与原告建鑫物业公司签订《物业服务合同》，委托原告建鑫物业公司进行物业管理服务。原告建鑫物业公司主张自2009年3月与济南市山大北路46号建鑫花园小区XX楼业主之间建立物业服务合同关系，并至今仍为业主提供物业服务。被告张维江认为其居住的住宅楼的开发商和业主大会、业主委员会均没有与原告建鑫物业公司签订物业服务合同，原被告之间未建立服务与被服务的合同关系。为证明自己的主张原告建鑫物业公司提供建鑫花园小区XX楼部分业主签名同意委托建鑫物业公司办理XX楼暖气开户、安装的书面证明，上面记载：“我们同意物业由建鑫花园物业公司管理”。原告建鑫物业公司还提供小区XX楼业主代表丁XX、曲XX、王XX于2005年10月8日给“良固物业”的函，内容为建鑫小区距“良固公司”远，XX楼规模小，单独服务管理成本太高，收费不方便，服务也不尽人意，经业主决定另聘物业公司提供服务，希望配合做好交接工作。原告建鑫物业公司还提供建鑫花园XX楼2009年3月至2012年5月《物业收费汇总确认表》，该表显示除被告张维江未在表上签名外XX楼其他业主均在表上签名确认。原告建鑫物业公司还提供《关于调整建鑫小区物业服务费意见调查表》，该表记载小区多层住宅物业费由原收费标准0.48元／平方米调整到0.65元／平方米，记载小区XXXXXXXXX室意见是“不同意”，业主也没有在表上签名。审理中原告建鑫物业公司还提供2005年4月22日济南市物价局济价房字（2005）4XX文件，该文件规定建鑫小区原按套内面积每平方米0.52元改为按建筑面积每平方米0.48元收取物业服务费。被告张维江为证明自己的主张提供一份有20户业主签名的证明，内容为：X号楼业主通过前段时间接受建鑫物业公司管理后，感觉到除了化（花）钱多外，也没享受到多好的服务，愿意再回归良固物业公司，接受良固物业公司的服务。该证明上未记载形成时间。审理中，根据原被告提供的上述证据本院认定：自2009年3月经三分之二以上业主同意，原告建鑫物业公司与济南市山大北路46号建鑫花园小区XX楼业主之间建立物业服务合同关系，并为业主提供物业服务。自2012年8月1日起物业费按建筑面积每平方米0.65元收取，此前按每平方米0.48元收取。自2009年3月至2012年10月共44个月被告张维江欠交物业服务费2191.2元（103.75平方米×0.48元×44个月）。自2012年11月至2013年4月共6个月欠交物业服务费404.6元（103.75平方米×0.65元×6个月）。原告建鑫物业主张被告张维江自2012年2月至2013年4月欠交车位租赁费。原告建鑫物业公司提供小区车位位置图和3张被告张维江交纳车位租赁费的收据存根。车位位置图表明，被告张维江使用的两个车位是XX楼下的9-1和9-2号，图上有张维江的签名；收据存根表明张维江按每月150元交纳了2012年1月和2月的车位费。原告建鑫物业提供了185份与小区业主签订的《车位使用协议》，协议约定的车位费自2013年1月开始按每月每个车位100元收取。被告张维江质证称他未与原告建鑫物业签订《车位使用协议》，并提供照片25张主张小区管理混乱，没有物业管理和服务。照片显示在其使用的车位上停有电动自行车和他人车辆。经审理，根据原告建鑫物业公司提供的上述证据本院认定：被告张维江使用小区内两个车位，位置在XX楼下，编号为9-1和9-2号。被告张维江按每月150元交纳了2012年1月和2月的车位费，自2012年3月至2012年12月欠交10个月的车位租赁费1600元；自2013年1月至4月欠交4个月车位租赁费800元。原告建鑫物业公司主张曾向被告张维江书面催收过物业服务费，并提供照片一张和国内特快专递退回件一份。照片显示在住宅楼凉台上张贴一份“催款通知”，内容为：“建鑫小区XXXXXXXXX室业主张维江，你自2009年3月至2011年1月累计欠物业服务费1124.7元，请您将所欠费用于1月15日前交到小区物业办公室”。通知落款时间为2011年1月5日。原告建鑫物业公司在通知上加盖了公章。特快专递收件人为被告张维江，寄件人为原告建鑫物业公司，该邮件“改退批条”上送达人员记载退回原因为：“拒收”。被告张维江质证称没有收到过原告建鑫物业公司的催收通知。本院认为，自2009年3月原告建鑫物业公司与济南市山大北路46号建鑫花园小区XX楼业主之间建立物业服务合同关系，并为业主提供物业服务。物业公司所提供的物业服务对小区全体业主而言具有一定的公共服务的性质，关系到小区内全体业主的公共利益，单个业主是否能以未接受物业服务和物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以判断。虽然被告张维江提交了照片反映建鑫物业公司在小区物业服务中在环境维护、车辆停放等方面存在问题，但建鑫物业公司确已经提供了相应物业服务，不存在根本违约的问题，若因原告建鑫物业公司未与单个业主签订书面物业合同和物业服务的个别方面存在瑕疵，就认定单个业主可以以此拒交物业服务费，将会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常物业服务水平，导致服务质量进一步下降，形成恶性循环，最终损害到包括正常交纳物业服务费的业主在内的全体业主的共同利益。所以对物业企业提供服务中存在的瑕疵，业主有权要求物业企业改正，达到服务合同和法律规定的水平，但不能依此拒付物业服务费。原告建鑫物业主张的2009年3月至2012年10月的物业服务费应按每月49.8元（103.75平方米×0.48元）计算，但原告建鑫物业公司诉讼请求的数额是按48.9元计算，因其主张的数额未超过被告张维江实际应交额，所以原告建鑫物业公司要求被告张维江支付物业服务费2556元的诉讼请求本院予以支持。原告建鑫物业公司自认被告张维江已经交纳了2012年2月的车位租赁费，所以被告张维江应支付自2012年3月至2013年4月的车位租赁费2400元。被告张维江辩称原告建鑫物业公司的诉讼请求已经超过诉讼时效。因原告建鑫物业公司此前未通过诉讼主张权利，并非其怠于行使权利，而是基于对同一原因产生的债务具有整体性及各分期履行债务具有关联性的合理信赖，现合同仍在履行期间内，原告主张2009年3月至2013年4月被告连续拖欠的物业服务费未超过诉讼时效期间。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零X条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告张维江支付原告山东建鑫物业管理有限公司2009年3月至2013年4月的物业服务费2556元，限被告张维江于本判决生效之日起3日内付清。二、被告张维江支付原告山东建鑫物业管理有限公司2012年3月至2013年4月的车位租赁费2400元，限被告张维江于本判决生效之日起3日内付清。案件受理费50元，由被告张维江负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审　判　长　　段军勇审　判　员　　张本荣人民陪审员　　李珊珊二〇一三年十月二十四日书　记　员　　吕素敏 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