（2013）石民初字第1918号
裁判日期: 2013-10-24
公开日期: 2015-04-30
案件名称
陈志刚与北京天地泰房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市石景山区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈志刚,北京天地泰房地产经纪有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2013）石民初字第1918号原告陈志刚，男，1973年2月25日出生。身份证号×××被告北京天地泰房地产经纪有限公司，住所地北京市西城区北三环中路29号3号楼11层1单元1102室（德胜园区）。注册号110102012680709法定代表人张杨，总经理。委托代理人刘风雷，男，43岁，北京天地泰房地产经纪有限公司业务经理。原告陈志刚与被告北京天地泰房地产经纪有限公司（以下简称：天地泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈志刚、被告天地泰公司委托代理人刘风雷到庭参加了诉讼，本案现已审理完毕。原告陈志刚起诉称：2012年12月原告与被告签订房屋租赁合同，约定被告将石景山区××××××号房屋主卧租给原告，租期一年，月租金为1650元。签订合同后，原告向被告支付了三个月租金、押金1650元、卫生费365元、维修费365元、有线电视费72元、水电燃气费316元。原告近期才知道被告未经房主同意将客厅打隔断后转租给原告居住，房主拒绝继续履行其与被告的合同。现为维护原告合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的房屋租赁合同；2、判令被告退还押金1650元、卫生费365元、维修费365元、有线电视费72元、水电燃气费316元，并给付违约金3300元；3、诉讼费由被告承担。被告天地泰公司答辩称：不同意原告的诉讼请求。原告是石景山区××××××号房屋租户，我公司将上述房屋出租人。后因原告不履行合同，拖欠房租，在未交房租的情况下多住了一个月，现在我公司存有对方押金，对方所述收取相关费用属实。但对方违约，押金应折抵违约金。经审理查明：2012年12月13日，出租人王志霞（甲方）、承租人宋成刚（乙方）、居间人天地泰公司（丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定了北京市石景山区××××××房屋的出租事宜。庭审中，天地泰公司自认：宋成刚已经退租，但其公司未及时将退租事宜告知王志霞；在宋成刚退租后，其公司与王志霞形成租赁合同关系，继续履行租赁合同，并未经王志霞同意许可，即在房屋内安装隔断墙，又将房屋转租给王金霞、陈志刚、陈爱乐。2012年12月30日，天地泰公司作为出租方（甲方）及居间方（丙）与陈志刚（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》及《安全责任书》，约定：出租房屋坐落于石景山区××××××其中一间；租赁期限自2012年12月29日至2013年12月19日；租金每月1650元，押一付三；支付方式：第一次2012年12月30日，第二次2013年2月19日，第三次2013年5月19日，第四次2013年8月19日；第九条合同解除……（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：……2、交付的房屋严重不符合合同约定……第十条违约责任……（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金。合同签订后，原告入住房屋，并向天地泰公司支付押金1650元及三个月租金至2013年3月19日，另支付卫生费365元、管理费（维修费）365元、有线电视费72元、水电燃气费316元、水电燃气卡押金300元。庭审中，原告自认扣除已使用部分水电燃气费用100元。房屋所有权人王志霞得知房屋安装隔断并转租给王金霞、陈志刚、陈爱乐三人后，于2013年1月开始找到天地泰公司及王金霞、陈志刚、陈爱乐交涉，但未能达成一致意见。2013年3月8日向王金霞、陈志刚、陈爱乐送达书面通知一份，内容为“我是北京石景山区××××××号的房主，我并未同意北京天地泰房地产经纪有限公司将我的房屋进行隔断，也未同意其将我的房屋转租给他人。我于近期才得知北京天地泰房地产经纪有限公司未经我同意将客厅打隔断给你其中一间。目前，北京天地泰房地产经纪有限公司还尚欠我押金和其他费用。鉴于北京天地泰房地产经纪有限公司的以上违约行为，我已拒绝继续履行与北京天地泰房地产经纪有限公司的合同，并将到法院起诉对方。为避免你遭受更大的损失，特通知你根据以上情况，采取适当措施保护自己的合法权益”。2013年3月12日，王金霞、陈志刚、陈爱乐出具证明一份，声明：“我陈志刚、王金霞、陈爱乐于2012年12月租住天地泰中介公司的租房，其间因房主多次来我们租住地，出现了不必要的麻烦，我年前曾与中介公司沟通未果。现据实际情况，我们三家已起诉到石景山区人民法院，现等待法院判决，在判决未下之前，我们三家将延迟房租交款期限”。落款处由王金霞、陈志刚作为三人代表签字。庭审中，原告自认于2013年3月17日搬出涉案房屋。现房屋王志霞已经自行收回。上述事实，有房屋租赁合同、安全责任书、收据、通知、证明、房产证、收条及双方当事人当庭陈述等证据，在案佐证。本院认为：因天地泰公司自认在宋成刚退租后，其公司与王志霞形成租赁合同关系，继续履行租赁合同，本院对此不持异议。天地泰公司依法承继与王志霞于2012年12月13日签订的《北京市房屋租赁合同》，系上述合同的房屋承租人。天地泰公司取得涉案房屋承租权后与陈志刚签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，应属有效合同，天地泰公司应当应按合同约定履行义务。现天地泰公司未经王志霞书面同意，将房屋打隔断并转租王金霞、陈志刚、陈爱乐，其行为违反了相关法律法规及合同的规定，天地泰公司交付原告承租房屋在权利上存在瑕疵，未能履行按合同约定交付适当租赁物的义务，进而导致原告无法实现在租赁期限内稳定、无争议使用租赁房屋的合同目的。因此，天地泰公司的行为违反了《北京市房屋租赁合同》第九条第（三）款第2项的约定，原告享有合同解除权及依据《北京市房屋租赁合同》第十条第（一）款的违约求偿权。故本院对原告要求解除合同、支付违约金的请求予以支持。因天地泰公司对房屋的出租权存在瑕疵，构成违约，属于可能丧失履行债务能力的情形，原告有权依据合同法第六十八条的规定，行使不安抗辩权，有权中止履行支付租金的义务。故本院对被告主张原告逾期支付租金系违约行为的抗辩意见，不予采纳。现原告交纳三个月租金至2013年3月19日，亦于2013年3月17日搬出涉案房屋，故原告未拖欠租金，天地泰公司应当将房屋押金及水电燃气卡押金退还原告。天地泰公司作为违约方负有证明原告使用水电燃气费数量的举证责任，现其未能举证，故本院以原告自认扣除数额100元为准，剩余部分费用天地泰公司应予退还。因卫生费、管理费、有线电视费系全年数额，故被告应扣除原告三个月租期后，予以退还。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除陈志刚与北京天地泰房地产经纪有限公司于二零一二年十二月三十日签订的《北京市房屋租赁合同》；二、北京天地泰房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内退还陈志刚房屋押金一千六百五十元；三、北京天地泰房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内退还陈志刚水电燃气费二百一十六元、卫生费二百七十四元、管理费二百七十四元、有线电视费五十四元；四、北京天地泰房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内支付陈志刚违约金三千三百元；五、驳回陈志刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五十元，由北京天地泰房地产经纪有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 长 左文兢人民陪审员 田宝贵人民陪审员 冯凤增二〇一三年十月二十四日书 记 员 孙 飞 搜索“”