（2013）星民初字第1040号
裁判日期: 2013-10-24
公开日期: 2014-12-13
案件名称
原告桂林市百信物业服务有限公司与被告吕文清物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
桂林市七星区人民法院
所属地区
桂林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
桂林市百信物业服务有限公司,吕文清
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款
全文
广西壮族自治区桂林市七星区人民法院民 事 判 决 书（2013）星民初字第1040号原告桂林市百信物业服务有限公司。法定代表人：宾恩建，总经理。委托代理人：唐荫春，广西独秀律师事务所律师。被告吕文清。委托代理人：吕长青，广西诚瑞律师事务所律师。原告桂林市百信物业服务有限公司与被告吕文清物业服务合同纠纷一案，本院于2013年7月29日受理后，依法由代理审判员廖诺独任审判，于9月6日公开开庭进行了审理。原告委托代理人唐荫春、被告委托代理人吕长青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告购买了桂林市信昌房地产开发有限公司开发的“碧水康城”楼盘5栋1单元1楼2号，该房产权面积130.28平米。2007年1月9日，被告与原告签订了《前期物业服务协议》。协议约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交违约金，经多次催告，逾期三个月仍不交纳的，甲方可向有关部门申请采取其他措施强制执行，甚至提起诉讼。现被告拖欠2010年7月至2013年6月共36个月3282.84元（130.28平米x0.7x36月）的物业管理费及违约金4490.94元（违约金时间计算：分别从2011年1月1日起、从2011年7月1日起、从2012年1月1日起、从2012年7月1日起及从2013年1月1日起，按每日千分之三，计至2013年6月30日：91.19元x6月x3‰x（912天＋730天＋547天＋365天＋182天）=4490.94元）。原告多次以粘贴书面通知、电话及短信通知等形式催促，被告至今未付费用。故原告诉至法院，请求判令被告支付原告物业管理费3282.84元及违约金4490.94元并承担本案诉讼费用。被告吕文清辩称：1、原告无从业资质，其员工也无收费资质；2、原告提供的物业服务质量不符合双方协议约定，如对于小区里的违章搭建、乱停车现象没有及时制止、保安管理措施不到位，且其收取的物业管理费所依据的标准未经过批准，不合法；3、原告起诉的诉讼请求超过了诉讼时效期间，且其无法证明向被告提供了物业服务，其请求无充分证据证实；4、原告起诉请求的违约金计算标准过高，即时违约金得到支持，也标准也应以同期银行利率为准。经审理查明：原告系一家具有三级资质的物业服务有限责任公司。2007年1月9日，原告与被告签订了一份《前期物业服务协议》，该协议约定原告自协议签订之日起至业主委员会成立选聘新的物业公司时止为被告位于桂林市穿山东路18号碧水康城小区5栋1单元1楼2号的房屋（建筑面积130.28平米）以及对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；依据本协议向被告收取物业管理费用等；其中住宅按建筑面积0.7元／月／平方米收取物业管理服务费，该费用每六个月由被告交纳一次，逾期交纳的，从逾期之日按应交欠费总额的3‰交纳违约金。协议签订后，被告并未依约交纳2010年7月至2013年6月的物业管理费，原告于2013年3月7日将交费通知粘贴在二被告家中大门上，又于2013年7月5日向被告发送催费短信。因被告至今未付上述拖欠费用，故原告诉至本院，提出前述诉讼请求。本院认为，本院认为，原告与被告就位于桂林市穿山东路18号碧水康城小区5栋1单元1楼2号的房屋签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定。根据该协议，物业服务费每六个月交纳一次，即被告应于2011年1月1日前交纳2010年下半年物业服务费、于2011年6月31前交纳当年上半年物业服务费、于2011年12月31日前交纳当年下半年物业服务费、于2012年6月31前交纳当年上半年物业服务费、于2012年12月31日前交纳当年下半年物业服务费，后因被告拖欠物业服务费未交，原告于2013年3月7日将交费通知粘贴在被告家中大门上，又于2013年7月26日起诉到本院要求被告支付拖欠的物业服务费及支付违约金，其中关于被告未交纳的2010年7月至12月的物业服务费已经超过原告向法院请求保护民事权利的两年的诉讼时效期间，故本院不予支持；关于被告未交纳的2011年1月至2013年6月的物业服务费，并未超过原告向法院请求保护民事权利的两年的诉讼时效期间。被告作为合同一方当事人，应遵照合同享受权利和承担义务。原告依约提供物业服务，被告也应依约交纳物业服务费用，被告认为原告没有从业资质，与事实不符，另被告对原告是否为其提供了物业服务的表述前后不一致，故本院对该意见不予采纳；被告认为认为原告提供的物业服务不符合合同约定的意见，因无充分证据证实、故本院不予采纳。被告逾期未付物业服务费的行为已经构成违约，故原告主张被告支付拖欠的物业服务费的诉讼请求符合合同约定，于法有据，本院予以支持。被告支付拖欠的物业服务费经计算如下：130.28元x0.7元x30月=2735.88元。原告主张被告按协议约定的从逾期之日按应交欠费总额的3‰支付4490.94元违约金计算有误且标准过高，违约金已超过已经超过了原告被拖欠的物业费2735.88元这一实际损失的30%，对超出部分本院不予支持，对原告未超过实际损失30%的违约金的请求，于法有据，本院予以支持，违约金的数额经计算为：2735.88元x30%=820.76元。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《关于适用<；；中华人民共和国合同法>；；若干问题的解释（二）》第二十九条、《关于适用<；；中华人民共和国合同法>；；若干问题的解释（二）》第二十九条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告吕文清支付原告桂林市百信物业服务有限公司物业服务费2735.88元；二、被告吕文清支付原告桂林市百信物业服务有限公司违约金820.76元。本案适用简易程序，收取案件受理费25元（原告已预付本院），由被告负担。上述给付义务，由义务人于本判决书生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：30×××16，开户行：桂林农行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。代理审判员 廖 诺二〇一三年十月二十四日书 记 员 黄克芹 来自：