（2013）湖安民初字第784号

裁判日期: 2013-10-24

公开日期: 2014-07-10

案件名称

宋拥军与朱伟锋房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

安吉县人民法院

所属地区

安吉县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

宋拥军,朱伟锋

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条，第二百二十六条，第二百二十七条，第七十九条，第八十条第一款

全文

浙江省安吉县人民法院民事判决书（2013）湖安民初字第784号原告：宋拥军。委托代理人：应忠平。被告：朱伟锋。原告宋拥军诉被告朱伟锋房屋租赁合同纠纷一案，于2013年7月25日起诉来院，本院于同日立案受理后，依法由审判员杨卫星适用简易程序于2013年10月14日公开开庭进行了审理。原告委托代理人应忠平到庭参加诉讼，被告朱伟锋经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2009年10月5日，被告与安吉铭泰市场发展有限公司（以下简称铭泰公司）签订了《时代生活广场商铺租赁合同》、《时代生活广场经营管理协议书》，双方约定：被告向铭泰公司租赁时代生活广场商铺1间，期限为三年，年租金22000元、管理服务费33000元；如被告未按时交付租金，铭泰公司有权无条件解除合同。此后，被告与铭泰公司又于2010年9月29日签订了补充协议，约定自2010年12月28日后租金及管理服务费减半交纳。但被告也未依约交纳租金及管理费。铭泰公司于2011年11月28日通知被告于同年12月31日起解除合同。但被告也未按要求进行交纳，也未搬离商场。铭泰公司于2012年1月20日关闭商场。被告至此拖欠租金和管理费15123元、占用使用费820元。铭泰公司已将对被告的该债权转让约原告并已于2013年6月24日向被告发送了债权转让通知书，故诉请判令被告向原告支付租金、管理服务费、商铺占有使用费共计15943元。被告未作答辩。原告为证明自己的主张，举证如下：一、《时代生活广场商铺租赁合同》一份，证明被告租赁了铭泰公司相关商铺，双方约定了租金数额、支付方式及违约责任。二、《时代生活广场经营管理协议书》一份，证明被告与铭泰公司对市场管理服务费收取作出了约定。三、铭泰公司与被告于2010年9月29日签订的《租赁合同补充协议》一份，主要内容为：铭泰公司同意减免被告自2010年11月28日至12月27日这一个月的租金、管理费；第二年租期租金、管理费分半年二次缴纳，于2010年12月25日前缴纳三个月租金、管理费，经营时限于2010年12月28日至次年6月27日共六个月，即交三个月免三个月，2011年6月25日前缴纳二个半月租金、管理费，经营时限由2011年6月28日至11月27日共五个月，即交二个半月免二个半月；第三年租金也实行交三个月免三个月的方法等等；被告必须缴清欠缴的第一年租期的全部租金、管理费，否则不能享受以上优惠，本协议无效。四、铭泰公司于2011年12月28日致被告的通知一份，通知主要内容为：因被告欠租金和管理费27500元，合同已实际解除，现再次通知于2011年12月31日起解除双方合同，要求于2012年1月18日前腾空并交还商铺等等。五、2013年6月18日，铭泰公司致被告的《债权转让通知书》及相关邮寄送达凭证。被告未提供证据。被告未到庭应诉，视为其放弃对原告提供的证据进行质证和对原告主张的事实进行抗辩的权利。故本院认定原告提供的上述证据内容真实且与本案讼争事实存在直接关联，应依法确认其证明力。综上，原告证据一系铭泰公司与被告签订的商铺租赁合同，证明被告依约租赁了铭泰公司的相关商铺，并约定了租金数额、支付方式；证据二系铭泰公司与被告签订的经营管理协议，证明双方在协议中约定有管理、服务费用的标准和收取方式；证据三系铭泰公司与被告另行签订的对租金、管理费用实行优惠的协议，证明之后双方协议调整了租金、管理服务费的事实；证据四系铭泰公司致被告解除租赁合同并腾退商铺的通知，证明铭泰公司已通知被告解除租赁合同；证据五系铭泰公司致被告的债权转让通知书，证明铭泰公司将对被告的租金27726元、占有使用费1500元二项债权转让给原告并已通知被告。综上，本院认定事实如下：2009年10月5日，铭泰公司、被告签订了《时代生活广场商铺租赁合同》、《时代生活广场经营管理协议书》，双方约定：被告向铭泰公司租赁时代生活广场一楼73号商铺，期限三年，自2009年11月28日起至2012年11月27日止，年租金22000元、管理服务费33000元；第一年的租金和管理服务费应在合同签订时一次性付清，第二、三年的分二次付清；逾期支付的，按日1‰支付违约金，逾期一月以上，铭泰公司有权无偿无条件收回商铺。合同签订后，被告即依约取得相关商铺的租赁经营权。2010年9月29日，双方又签订《租赁合同补充协议》一份，主要内容为：铭泰公司同意减免被告自2010年11月28日至12月27日这一个月的租金、管理费，作为对被告延迟开业的补偿；第二年租期租金、管理费分半年二次缴纳，于2010年12月25日前缴纳三个月租金、管理费，经营时限于2010年12月28日至次年6月27日共六个月，即交三个月免三个月，2011年6月25日前缴纳二个半月租金、管理费，经营时限由2011年6月28日至11月27日共五个月，即交二个半月免二个半月；第三年租金也实行交三个月免三个月的方法等等；被告必须缴清欠缴的第一年租期的全部租金、管理费，否则不能享受以上优惠，本协议无效。但自2010年11月28日起，被告开始拖欠租金、管理服务费。2011年12月28日，铭泰公司至函被告，称被告已欠租金和管理费计27500元，合同已实际解除，并再次要求于2011年12月31日起解除双方合同，并要求被告于2012年1月18日前处理相关等。2012年1月20日，铭泰公司因故实际关闭了时代生活广场。2013年6月18日，铭泰公司向被告邮寄送达《债权转让通知书》，称其已将被告所欠租金、管理费计27726元及商铺占有使用费1500元二项债权转让给原告，要求被告向原告偿付。后被告未向原告履行该债务。本院认为，铭泰公司与被告签订的《时代生活广场商铺租赁合》、《时代生活广场经营管理协议书》和之后签订《租赁合同补充协议》，其内容均未违反法律、法规，属有效合同。依据上述合同，被告应履行及时偿付租金并缴纳管理服务费的义务。但被告之后拒交租金、管理服务费，其行为显属违约。被告应承担继续偿付租金、缴纳管理服务费的义务。铭泰公司与被告约定租金逾期一月以上，原告有权无偿无条件收回商铺，故铭泰公司因被告拒交租金而行使合同解除权的行为，理由正当。被告应继续缴纳的租金和管理服务费的期限，以自拖欠之日计算至双方合同实际解除日止为宜。就本案而言，被告按双方之后签订《租赁合同补充协议》减半缴纳之约定向铭泰公司缴纳此期间内的租金、管理服务费应为27000余元。本案中，铭泰公司将其对被告的债权转让给原告并已通知到被告，故依法该转让行为有效。现原告诉请的数额仅为15123元，系原告自行处分其权利，故本院予以支持。关于原告诉请的商铺占有使用费，按如果双方解除合同后，被告仍占有并使用商铺的，则应继续支付费用，此费用应以年租金为标准计算至时代广场实际关闭日为宜。因为原告关闭时代生活广场后，被告事实上也不可能完全控制并使用该商铺进行经营活动。故被告应按《租赁合同补充协议》确定的年租金支付标准标准偿付自合同解除后至2012年1月20日的商铺占有使用费1500元。现原告诉请为820元，也属原告自行处分其权利，本院也予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第七十九条、第八十条第一款之规定，判决如下：被告朱伟锋向原告宋拥军支付铭泰公司租金、管理服务费、商铺占有使用费共计15943元，限于本判决生效后七日内履行；如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元（已减半），由被告负担，限于本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审判员　　杨卫星二〇一三年十月二十四日书记员　　别　峰来源：百度“”