（2013）思民初字第8795号
裁判日期: 2013-10-24
公开日期: 2014-12-25
案件名称
厦门市房易置业代理有限公司与王少菁、郝晓斌居间合同纠纷一审民事判决书
法院
厦门市思明区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
厦门市房易置业代理有限公司,王少菁,郝晓斌,廖培良,何曼琼
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四百二十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2013）思民初字第8795号原告厦门市房易置业代理有限公司（组织机构代码：67828937-0），住所地厦门市思明区湖滨南路258号19C单元。法定代表人罗政宇，总经理。委托代理人黄煌、刘冬生，福建联合信实律师事务所律师。被告王少菁，女，1985年10月26日出生，汉族，住厦门市思明区。被告郝晓斌，男，1984年10月8日出生，汉族，住厦门市思明区。共同委托代理人林南平、林淑嫩，福建嘉铠律师事务所律师。第三人廖培良，男，1942年2月14日出生，汉族，住厦门市思明区。第三人何曼琼，女，1944年6月8日出生，汉族，住址。原告厦门市房易置业代理有限公司与被告王少菁、郝晓斌、第三人廖培良、何曼琼居间合同纠纷一案，本院于2013年7月17日受理后，由审判员阎彤适用简易程序于2013年8月13日公开开庭进行了审理。原告代理人黄煌、刘冬生，被告委托代理人林南平、林淑嫩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告王少菁及其母亲庄荣于2012年4月24日达成《房产居间协议书》，约定原告提供介绍订立房屋买卖合同的机会，被告王少菁支付按房产成交总额1%计算的中介佣金。如果卖方事先声明是实收，则总价2.50%中介费用由买房承担。双方同时约定，经原告介绍上述房产后，被告王少菁无论通过何种途径与业主成交，或介绍他人与业主成交，均视作原告介绍，应支付中介佣金。上述协议签订后，原告于2012年4月24日安排经纪人黄炜东与两被告查看了金磊花园30号502室，并积极安排两被告与该房产业主进行协商。但被告王少菁最终绕开原告自行与业主成交，并拒绝按约定支付中介费。据悉，被告与业主达成的实际成交价为173.5万元。被告郝晓斌系被告王少菁的配偶，本案的债务系夫妻存续期间的共同债务，被告郝晓斌应与被告王少菁共同支付中介费用。廖培良、何曼琼系涉案房产的业主，本案所需查明的事实及审理结果与其有法律上的利害关系，依法作为本案的第三人。原告请求：两被告支付中介费43375元。被告王少菁、郝晓斌辩称，一、被告王少菁2012年4月24日并没有与原告签订《房产居间协议书》，“王少菁”非本人签署，本人也没有去看房，原告所述不实。二、即使王少菁的母亲庄荣有与原告签署《房产居间协议书》并看房，也只是庄荣的个人行为。被告王少菁没有授权母亲庄荣去看房并签署房产居间协议，因此该协议主体是原告与庄荣，与被告王少菁无关。三、居间协议是原告单方提供的格式合同，其中的第四条是格式条款，签署时未向庄荣提示，而且该条款加重庄荣的责任，排除其主要权利，属于无效条款。四、居间人必须促成合同成立，委托人才有义务支付报酬，协议第五条也明确约定“经我公司介绍未能成交之房产，我公司不收取任何费用”，而本案第三人并未委托原告出售房产而是委托厦门源鹭通房地产代理公司出售房产，原告没有促成房产交易，无权取得报酬。五、被告王少菁是通过厦门源鹭通房地产代理有限公司居间介绍与第三人签订房产买卖协议的，并且被告王少菁已向厦门源鹭通房地产代理有限公司支付了中介费。厦门源鹭通房地产代理有限公司促成被告与第三人的房产买卖，并非原告所说的自行交易。原告提交的《存量房自行交易承诺书》系被告及第三人为快速获取贷款而通过厦门市住房置业担保有限公司代办相关手续，仅作为代办相关手续之用，不是被告、第三人的真实意思表示。因此，该承诺书并不能证明答辩人与第三人是自行交易。第三人廖培良、何曼琼述称，一、原告提供证据材料目录的《存量房买卖合同》、《存量房自行交易承诺书》证明卖方是实收的，所有税费无需承担，因此与原被告之间的《房地产居间协议书》纠纷案无任何关系。二、第三人是委托厦门源鹭通房地产代理有限公司出售该房产，并通过厦门源鹭通房地产代理有限公司与被告一、被告二签订房产买卖协议及办理相关手续完成交易。从未委托厦门市房易置业代理有限公司出售该房产。且原告提交的《存量房自行交易承诺书》是被告一、被告二通过厦门市住房置业担保有限公司为加快办理贷款而签署的，是担保公司办理程序的相关手续，而非自行交易。三、原告提交的《存量房买卖合同》、《存量房自行交易承诺书》等证据材料应有房屋产权登记机构加盖的复印章才属于正当取得，方可作为证据材料使用。经审理查明，2012年4月24日，原告厦门市房易置业代理有限公司与被告王少菁的母亲庄荣签订房地产居间协议书。协议第四条载明：经原告介绍上述房产后，被告无论通过何种途径与业主成交，或介绍他人与业主成交，均视做原告介绍，应支付中介佣金。庄荣看房后，被告王少菁、郝晓斌与原告协商，但因中介佣金无法达成一致，故未与第三人签订案涉房屋的买卖协议。2012年6月3日，被告通过厦门源鹭通房地产代理有限公司与第三人廖培良、何曼琼签订房产买卖协议，并向厦门源鹭通房地产代理有限公司支付了2万元的中介费。2012年6月5日，被告与第三人签订存量房买卖合同，购买了金磊花园30号502室，双方在《存量房自行交易承诺书》中表示该笔交易不是由房地产中介机构促成。以上事实有原告提供的《房产居间协议书》、《存量房买卖合同》、《存量房自行交易承诺书》和被告提供的《房产买卖协议》、收条、房屋交接书、司法鉴定意见书以及证人证言、当事人庭审陈述等予以佐证，故对上述事实，本院予以确认。本院认为，王少菁的母亲庄荣看房后，在《房产居间协议书》上签下自己的名字和“王少菁”，此后王少菁、郝晓斌又与原告及第三人协商，而最终案涉房屋又系被告购买，衡诸常理，应是庄荣接受被告的委托为被告看房，故王少菁、郝晓斌是本案适格被告，该协议书应对被告有拘束力。《房产居间协议书》第四条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的中介佣金条款和禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的中介佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。当购房人并未利用某一中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，例如通过不同中介公司获得同一房源信息时，有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，不构成“跳单”。被告王少菁、郝晓斌在《存量房自行交易承诺书》中的表示与庭审查明的事实不符，原告以此主张被告与第三人自行交易的意见，本院不予采纳。被告实际通过厦门源鹭通房地产代理有限公司与第三人廖培良、何曼琼达成房产交易，原告未实际促成交易，故原告请求被告支付中介费的诉求应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告厦门市房易置业代理有限公司的诉讼请求。本案案件受理费442元、鉴定费2500元由原告厦门市房易置业代理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 阎 彤二〇一三年十月二十四日代书记员 薛佳希附件：本案所适用的法律法规、司法解释第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张有责任提供证据。