（2013）浦民初字第2867号
裁判日期: 2013-10-24
公开日期: 2014-07-01
案件名称
冀益松与张明房屋租赁合同纠纷民事判决书
法院
淮安市清江浦区人民法院
所属地区
淮安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
冀益松,张文明
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第五十一条，第九十四条，第九十七条，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
淮安市清浦区人民法院民 事 判 决 书（2013）浦民初字第2867号原告冀益松。委托代理人袁仕祥。委托代理人宗建飞。被告张文明。委托代理人沙金洲。委托代理人王方林。原告冀益松与被告张文明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月2日立案受理，依法由审判员杨新红适用简易程序，于2013年8月30日公开开庭进行了审理，原告冀益松的委托代理人袁仕祥，被告张文明的委托代理人沙金洲、王方林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冀益松诉称：2013年6月21日，双方签订租赁协议1份，约定由原告承租被告经营的前进路海鲜烧烤店，租金为4万元，期限为2013年7月1日至2013年10月1日。合同签订后，被告未将上述店面的使用权转交给原告，双方因此发生纠纷，致原告至今无法行使房屋的使用权。另被告并非租赁房屋的产权人，根本无权出租房屋。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求确认原、被告签订的租赁协议无效，判令被告返还原告租赁费4万元，并承担本案诉讼费用。被告张文明辩称：原告诉称双方曾签订租赁协议属实，但被告已经按照合同约定将租赁房屋的使用权交付给原告，且原告已实际经营1个月时间。原告之所以未再继续经营，系其自身经营困难而无法继续经营后主动撤离的。租赁房屋的所有权人即原出租人亦未对原、被告的租赁关系提起异议，故被告有权对租赁房屋进行转租。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：被告张文明与案外人杨某于2011年3月6日、2013年2月份分别签订《日月星城商铺租赁合同》各1份，约定杨某将其与夏某某共同共有的位于本市清浦区承德南路168号日月星城1号楼1室的房屋2间即日月星城一期1-1、1-2号商铺）出租给被告张文明使用，用于经营海鲜烧烤，约定租赁期限均为5年。2013年6月21日，被告将其承租的上述租赁房屋出租给原告冀益松，并签订租赁协议1份，约定原告冀益松承租被告海鲜烧烤门前场地（东至售楼处，西至273二手车门前），附带海鲜烧烤室内使用权，租期为即日起至2013年10月1日之前，费用为人民币4万元整，2013年7月1日至2013年10月1日期间所产生的水电费由原告承担，门前场地所产生的纠纷均由被告解决。协议签订当日，原告即支付租金4万元，被告出具收条1张，载明：今收到场地租用费人民币肆万元整。随后原告即对出租房屋进行装修，并张贴店名为《正宗金湖益松十万亩清水龙虾》的广告牌，安装LED显示屏，显示屏中显示6月23日开业。7月4日，原告至淮安市清浦区城市管理行政执法大队交纳占道费4000元。自7月9日起，原告未再继续经营，并搬离租赁房屋。同年8月2日，原告诉至本院，以原、被告双方签订租赁协议后，被告未将上述店面的使用权交给原告使用，且被告不是租赁房屋产权人为由，要求确认双方所签订的协议无效，并要求被告返还其交纳的租赁费4万元。上述事实，有原、被告的庭审陈述，以及原告提供的原、被告签订的租赁协议1份、照片3张，被告提供的收条1张、淮安市非税收收入一般缴款书1份、照片3张，被告张文明提供的淮安市清浦区城市管理行政执法大队出具的证明1份及缴款书1份、照片8张予以证实。被告对原告提供上述证据的真实性、合法性亦无异议，且与本案具有关联性，本院对上述证据效力予以采信。庭审中，原告主张被告未能依约交付租赁房屋，双方曾为此发生纠纷，对此向本院提供了淮安市公安局清浦分局出具的治安案件现场调解协议书1份，该协议书中载明主要事实为：2013年7月8日20时许，冀某某与钱某在前进路与承德南路东侧海鲜烧烤，因琐事发生纠纷引起撕扯。原告陈述上述所涉当事人冀某某为原告女儿，钱某为被告亲属。经质证，被告虽对该份证据的真实性、合法性无异议，但认为该起纠纷系因原告的女儿在龙虾店经营期间，与其他同行店的顾客发生的纠纷，故对原告主张的事实不予认可。为反驳原告主张未交付租赁房屋的事实，对此被告向本院提供了照片4张，照片中清晰地反映海鲜烧烤店门前摆放写有“高邮湖十万亩清水龙虾”字样的巨形广告牌、餐桌椅、以及海鲜烧烤店门楣LED显示屏上显示“万亩清水龙虾淮安连锁店（6月23日）…”的字样，主张原告经营的龙虾店已于今年6月23日正式营业。同时申请证人江某某、周某某到庭作证，意在证明租赁房屋已依约交付给原告经营一个月，且系原告自身经营不善而导致未再继续经营。庭审中，江某某陈述其系海鲜烧烤店西侧广忠龙虾店的服务员，其看到原告经营的龙虾店生意一直不好，在今年7月底前龙虾店即不再经营。证人周某某陈述其系海鲜烧烤店西侧紧邻的273二手车交易网店的店长，证明原告将海鲜烧烤门面房转租给被告经营时，经过其同意将273二手车交易网店门前场地一并出租给原告使用，并陈述在原告经营龙虾店期间，曾经去品尝过以及原告经营不到一个月后即不再经营的事实。经质证，原告对被告提供的照片4张真实性不表异议，虽认为两名证人的身份无法核实，但对其主张被告未将租赁房屋交付给其使用的事实，未能继续提供其他证据予以印证。案件审理中，本院曾至淮安市清浦区城市管理行政局执法大队进行调查，据该大队工作人员介绍：原告系于2013年6月20号左右开始正式经营的，该大队基于原告系经营业主的身份收取了原告三个月的场地占道经营费用4000元，后原告于2013年7月9日再次来到该大队，告知不想再继续经营了，并经其申请，于7月9日同意退还原告3500元，次日起即发现原告不再继续经营了。同时，本院还对租赁现场进行了勘验，查明：本案争议的租赁房屋原系被告用于经营海鲜烧烤，坐落于本市清浦区前进东路西侧（承德南路与前进东路交汇处），海鲜烧烤店门前系用于行人行走的安全岛，西侧紧邻为经营273二手车交易网店，东侧为一块空地即日月星城小区一期的北院墙。本案争议的租赁范围即为被告经营的海鲜烧烤店及该店门前场地、西侧经营273二手车交易网店的店面前的场地以及东侧日月星城小区一期北院墙前的空地，该地块面积较大。上述事实有本院的调查笔录、现场勘验笔录、勘验图及照片予以证实。原、被告对上述证据的真实性、合法性以及本院勘验查明的事实不持异议，本院予以确认。庭审中，原告虽以被告转租房屋未经原出租人同意为由，主张租赁协议无效，但对其主张未能举证证明。另查明：原告在承租海鲜烧烤店期间，被告亦一直在该烧烤店附近从事海鲜烧烤生意，原告自动撤离租赁房屋后，该烧烤店即由被告接收后自行经营至今。本案在审理中进行了调解，因双方意见分歧，致调解未果。本院认为：一、关于原、被告双方签订《租赁协议》的效力问题。依法成立的合同，自成立时生效。本案原、被告签订的《租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，虽然从协议内容上看承租的范围主要是被告经营的海鲜烧烤店门前的场地，附带的是被告经营的海鲜烧烤店的两间门面房，但从原、被告签订合同的本意分析，因原告系经营龙虾大排档，看中了原告租赁房屋门前的空旷场地，但双方均应明知只有对门面房享有使用权时方能合理使用门面房前的场地，即只有门面房的经营业主才享有对门前场地的合理使用权，且原告在庭审中亦认可，经营期间烹饪龙虾亦系在租赁房屋内进行。同时，本院在对淮安市清浦区城市管理行政局执法大队进行调查时，该大队工作人员亦表示，该大队收取原告经营场地占有使用费是基于原告是当时海鲜烧烤店的经营业主，其他人是无权享有对上述场地的使用权的。综上，原、被告所签订的租赁协议主要内容仍应认定是对被告享有使用权的海鲜烧烤店两间门面房进行转租，故双方所签订的租赁协议，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。庭审中，原告虽认为被告转租房屋未经原出租人同意，据此主张租赁协议无效，但并未能向本院提供产权人不同意转租的证据。本院经审查后认为，租赁合同属于确立债权、债务关系的合同，而不是以产生物权变动效果为目的的合同。出租人对租赁物是否享有所有权、处分权，不是租赁合同必须考虑的内容。租赁合同的内容是出租人将租赁物交由承租人占有、使用，承租人支付相应的租金。承租人将依照合同取得的对租赁物的占有、使用权转移给次承租人享有，并不构成对租赁物的处分。我国《合同法》中虽规定承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。该规定系合同法给出租人设定的可以解除原租赁合同的救济途径，而非宣告转租合同无效。双方约定的租赁期限至2013年10月1日已经届满，故本院对原告以未经原出租人同意转租为由，主张租赁协议无效的主张不予支持。对原告在庭审中主张被告未实际交付租赁房屋的问题，原告对该事实并未能提供充分证据予以证明，而被告向本院提供的照片及申请的证人，以及本院至淮安市清浦区城市管理局所作的调查笔录，均能够相互印证原告已于2013年6月23日实际开始经营，以及7月9日以后即未再继续经营的事实，且原告在同年7月4日还向淮安市清浦区城市管理局交纳了场地占用费用，同时原告代理人在庭审中亦自认，原告系于2013年7月10日以后即未再继续经营，并陈述原告在经营期间烹饪龙虾系在租赁房屋内完成，故本院对原告的主张被告未交付房屋的事实不予支持。二、关于被告是否应返还租赁费用4万元。我国《合同法》规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，可以认定双方合同已经解除。本案中，原告实际经营期间为2013年6月23日至2013年7月9日，即自2013年7月10日起不再经营继续，并搬离租赁房屋，双方合同即未再实际履行，故应认定双方合同已于2013年7月10日起实际解除。同时，我国《合同法》还规定，合同解除后已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案原、被告之间租赁关系的解除，虽系因承租人即原告的违约行为所致，但双方在租赁合同中并未对违约行为约定违约金，且原告实际搬离租赁房屋后，租赁房屋即由被告实际使用、经营至今，并未对被告造成实际损失，故被告理应退还部分租金。本院综合双方合同的履行情况、合同性质和合同解除后的实际情况，酌情确定被告应退还原告租金2.9万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告张文明于本判决书生效后十日内，返还原告冀益松租金2.9万元。二、驳回原告冀益松其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（上述款项汇至本院执行款帐户：江苏银行淮安清浦支行，帐号：80403005100007032）。案件受理费880元，减半收取440元，由被告张文明负担275元，原告负担165元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局综合处，开户行：淮安市农业银行城中支行，帐号：341201040002554）如本判决依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审判员 杨新红二〇一三年十月二十四日书记员 徐凤芝裁决所依据的法律条款：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；…第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 关注公众号“”