（2013）星民初字第1043号
裁判日期: 2013-10-24
公开日期: 2014-12-13
案件名称
原告桂林市百信物业服务有限公司与被告韦涓、唐志坚物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
桂林市七星区人民法院
所属地区
桂林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
桂林市百信物业服务有限公司,韦涓,唐志坚
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款
全文
广西壮族自治区桂林市七星区人民法院民 事 判 决 书（2013）星民初字第1043号原告桂林市百信物业服务有限公司。法定代表人：宾恩建，总经理。委托代理人：唐荫春，广西独秀律师事务所律师。被告韦涓。被告唐志坚。二被告委托代理人：李小娅，广西诚瑞律师事务所律师。二被告委托代理人：杨松华。原告桂林市百信物业服务有限公司与被告韦涓、唐志坚物业服务合同纠纷一案，本院于2013年7月29日受理后，依法由代理审判员廖诺独任审判，分别于2013年8月9日、9月16日公开开庭进行了审理。原告委托代理人唐荫春、被告韦涓及二被告委托代理人李小娅、杨松华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：二被告购买了桂林市信昌房地产开发有限公司开发的“碧水康城”楼盘17栋1单元4楼1号，2010年4月10日被告唐志坚与原告签订了《前期物业服务协议》。协议约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交违约金，经多次催告，逾期三个月仍不交纳的，甲方可向有关部门申请采取其他措施强制执行，甚至提起诉讼。现被告拖欠2011年1月至12月共12个月的物业管理费2100.72元（159.15平米x1.1元／平米x12月=2100.78元）的物业管理费及违约金4023.92元（违约金时间计算：分别从2011年7月1日起及2012年1月1日起，按每日千分之三，计至2013年6月30日：175.06元x6月x3‰x（730天＋547天）=4023.92元）。原告多次以黏贴书面通知、电话及短信通知等行使催促，被告至今未付费用。故原告诉至法院，请求判令二被告支付原告物业管理费2100.72元及违约金4023.92元并承担本案诉讼费用。被告韦涓辩称：请求驳回原告诉讼请求，理由如下：1、2011年被告家中被盗后经与原告协商，原告同意减免被告2011年全年的物业管理费以补偿原告的损失，现原告再行起诉要求被告支付2011年物业服务费没有任何依据，且有违诚实信用原则；2、原告以其与开发商签订的前期物业服务合同第七章29条作为合同依据要求被告支付违约金，该条约定的是滞纳金，故原告的该项请求没有合同依据，且违约金计算标准过高，背离公平原则，不应当获得支持；3、原告的物业管理没有尽到安全管理义务，小区内多方发生盗窃，管理、服务未到位，有违约行为；4、原告主张的物业服务费和相关费用已经超过诉讼时效，法院不应支持其诉讼请求。被告唐志坚的辩称意见与被告韦涓的意见一致。经审理查明：被告韦涓与被告唐志坚系夫妻关系，两人系位于桂林市穿山东路18号碧水康城小区17栋1单元4楼1号的房屋的共同所有人。2010年4月10日，原告与被告唐志坚签订了一份《前期物业服务协议》，该协议约定原告自协议签订之日起至业主委员会成立选聘新的物业公司时止为被告位于桂林市穿山东路18号碧水康城小区17栋1单元4楼1号的房屋（建筑面积：159.15平方米）以及对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；依据本协议向被告收取物业管理费用等；其中电梯住宅一层以上按键面按1.1元／月／平方米收取物业管理服务费，该费用每六个月由被告交纳一次，逾期交纳的，从逾期之日按应交欠费总额的3‰交纳违约金。协议签订后，被告并未依约交纳2011年全年的物业管理费，原告于2013年3月7日将交费通知粘贴在二被告家中大门上，又于2013年7月5日向被告韦涓发送催费短信。因被告至今未付上述拖欠费用，故原告诉至本院，提出前述诉讼请求本院认为，原告与被告唐志坚就位于桂林市穿山东路18号碧水康城小区17栋1单元4楼1号的房屋签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定。根据该协议，物业服务费每六个月交纳一次，即二被告应于2011年6月31前交纳上半年物业服务费、于2011年12月31日前交纳下半年物业服务费，后因二被告拖欠2011年的物业服务费，原告于2013年3月7日将交费通知粘贴在二被告家中大门上，又于2013年7月26日起诉到本院要求被告支付拖欠的物业服务费及支付违约金，并未超过当事人向法院请求保护民事权利的两年的诉讼时效期间。二被告作为涉案房屋的房主，应遵照合同享受权利和承担义务。原告依约提供物业服务，二被告也应依约交纳物业服务费用，二被告认为2011年的物业服务费未付系因与原告达成由原告将该费用折抵其家中被盗损失的协议，且被告存在管理不善等违约行为的意见，因无充分证据证实，本院不予采纳。二被告逾期未付物业服务费的行为已经构成违约，故原告主张被告支付2100.72元物业服务费的诉讼请求符合合同约定，于法有据，本院予以支持。原告主张被告按协议约定的从逾期之日按应交欠费总额的3‰支付4023.92元违约金，已经超过了原告被拖欠的物业费2100.72这一实际损失的30%，对超出部分本院不予支持，对原告未超过实际损失30%的违约金的请求，于法有据，本院予以支持，违约金的数额经计算为：2100.72元x30%=630.22元。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《关于适用<；；中华人民共和国合同法>；；若干问题的解释（二）》第二十九条、《关于适用<；；中华人民共和国合同法>；；若干问题的解释（二）》第二十九条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告韦涓、唐志坚支付原告桂林市百信物业服务有限公司物业服务费2100.72元；二、被告韦涓、唐志坚支付原告桂林市百信物业服务有限公司违约金630.22元。本案适用简易程序，收取案件受理费25元（原告已预付本院），由二被告负担。上述给付义务，由义务人于本判决书生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：30×××16，开户行：桂林农行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。代理审判员 廖 诺二〇一三年十月二十四日书 记 员 黄克芹 来源：