（2013）东民初字第1368号
裁判日期: 2013-10-24
公开日期: 2014-10-13
案件名称
张家口市探机钻探工具厂与杨茂有、第三人张建清房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
张家口市桥东区人民法院
所属地区
张家口市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张家口市探机钻探工具厂,杨茂有,张建清
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第二百三十五条；《中华人民共和国物权法》：第三十四条
全文
河北省张家口市桥东区人民法院民 事 判 决 书（2013）东民初字第1368号原告张家口市探机钻探工具厂，住所地张家口市桥东区。法定代表人刘生秋，该厂厂长。委托代理人康炜，该厂法律顾问。被告杨茂有，男，1957年12月出生，汉族，现住张家口市桥西区。委托代理人雷挺，河北海龙律师事务所律师。第三人张建清，男，1970年2月出生，汉族，系原张家口市家具中心业主，现住张家口市桥东区。委托代理人赵志鹏，男，1981年10月出生，汉族，现住张家口市桥东区。原告张家口市探机钻探工具厂（以下简探机厂）与被告杨茂有、第三人张建清房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告探机厂的委托代理人张炜，被告杨茂有的委托代理人雷挺、第三人张建清的委托代理人赵志鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告探机厂诉称：2002年7月10日，我厂与张家口市家具中心签订厂房租赁协议，该协议租赁期限为十年，租金为102000元，租期自2002年8月1日至2012年7月30日。协议签订后，家具中心依约定将租金一次性交付给我厂。之后在没有征得我厂同意的情况下，家具中心在所租赁的88平方米的空地上盖了一间约100平方米的门脸房。2012年5月，我厂书面通知家具中心合同到期后不再续租时，发现家具中心的负责人杨茂有已将该460平方米厂房及其占有我厂土地所盖得100平方米门脸房在没有经过我厂同意的情况下转租给了第三人。现合同租赁期限已到，杨茂有并没有按约定履行交付房屋的义务。我厂为此诉至法院，要求依法解除我厂与杨茂有之间的租赁协议；判令杨茂有和张建清将所租赁的房屋交付给我厂；判令杨茂有和张建清支付占有使用期间的租赁费，从2012年8月1日计算至实际腾房之日，参照杨茂有与张建清之间约定的每年80000元；诉讼费用由杨茂有和张建清承担。原告探机厂为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、2007年9月30日房屋租赁协议书一份。部分内容：“出租方（甲方）：杨茂有，承租方（乙方）：张建清，1、甲方将长安家具广场院内，坐北向南的门脸房约100平方米，另门脸房半间8平方米，后大厅460平方米出租给乙方。租赁时间自2008年1月1日至2011年12月30日止，为期三年。2、租赁费每年八万元，实行上打房租。3、双方协议签订后，乙方付半年的租赁费，随后即可进行房屋的修缮和室内的装潢，装修时不得损坏该房屋的主体结构，装修费用由乙方自负，协议终止时乙方不得损坏装潢，无偿归还甲方，可移动的部分归属乙方。4、乙方所租赁的房屋不得以任何形式整体转租他人，转租他人属乙方违约，合同自行终止，一切损失由乙方负担。”欲证明杨茂有与张建清约定的租赁费为每年80000元，依据相关法律规定，在合同到期后承租人应将房屋返还出租人，现没有返还，应当支付占有使用期间的使用费，探机厂依照杨茂有与张建清之间约定的标准收取使用费。2、2002年7月10日协议书一份。部分内容：“甲方：张家口探机钻探工具厂，乙方：张家口市家具中心。经甲、乙双方协商后决定，甲方将北厂区460.6平方米厂房一间及门前88平方米空地，租赁给乙方张家口市家具中心使用，并就此事达成如下协议。一、租赁期十年，自2002年8月1日起至2012年7月31日止。二、租金每年10200元，共计102000元。三、协议签订后，乙方即可进行修缮、装潢，修缮、装潢时不可损坏该厂房的主体结构。修缮、装潢费用乙方自负。租赁期满协议终止时，乙方不得将修缮、装潢部分拆除损毁，无偿归还甲方。”欲证明协议书中未约定杨茂有具有转租的权利，因杨茂有擅自转租以及和他那个以及到期，，探机厂主张解除合同。被告杨茂有辩称：探机厂与我签订的租赁期限为十年，在租赁期限内，我于2007年9月30日与张建清签订为期三年的租赁协议，合同到期时，我以书面形式、口头形式、律师函形式多次催促张建清腾房，但张建清以种种理由拒绝腾房。我也曾在2011年1月份试图起诉张建清，但由于找不到其本人而未能起诉，以致张建清占有房屋至今。我与探机厂签订的协议并没有约定不得转租，所以将房屋转租给张建清是合法的。探机厂向我索要80000元租金没有依据，应该向现在的实际承租人索要租金。我也愿意配合探机厂将房屋尽快收回。被告杨茂有为支持其抗辩主张，向本院提交了如下证据：2012年5月15日通知一份。欲证明探机厂通知其腾房，其将腾房的通知给付过张建清，其积极配合探机厂让张建清腾房。第三人张建清辩称：我租过该房屋，但现在房屋的实际使用人是别人，具体是谁我也不清楚。房屋租赁后装修花费很多，另外房屋漏水造成的损失应该得到赔偿。第三人张建清未提供证据。经组织原告探机厂和被告杨茂有、第三人张建清当庭质证。对于探机厂提供的证据，杨茂有的质证意见是：对其与张建清签订的租赁协议无异议，只是其中书写的租赁期间为3年，实际为4年。对探机厂与其签订的租赁协议无异议，协议中没有约定转租的问题，视为同意转租，故其转租没有违约。张建清的质证意见是，对其与杨茂有签订的合同无异议，对探机厂与杨茂有签订的合同不清楚。对于杨茂有提供的通知，探机厂和张建清质证称无异议。根据原告探机厂和被告杨茂有、第三人张建清的质证意见，本院对上述证据作如下认定：对于杨茂有与张建清签订的租赁协议，租赁期限为2008年1月1日至2011年12月30日共计四年，该证据的证明内容予以采信。对于探机厂和杨茂有签订的租赁协议和通知予以采信。经审理查明：2002年7月10日，探机厂与家具中心签订租赁协议，探机厂将北厂区460.6平方米厂房一间及门前88平方米空地，租赁给家具中心使用，约定租赁期十年，自2002年8月1日起至2012年7月31日止，租金每年10200元，共计102000元。2012年5月15日，探机厂书面通知杨茂有租赁期届满后将不再继续出租，此时，探机厂发现杨茂有在未征得探机厂同意的情况下，私自在所租赁的88平方米的空地上盖了一间约100平方米的门脸房，并于2007年9月30日与张建清签订租赁协议，将该门脸房和另半间门脸房8平方米以及后大厅460平方米转租给张建清，租赁时间自2008年1月1日至2011年12月30日止，共计四年，租赁费每年八万元。另约定装修费用由张建清自负，协议终止时张建清不得损坏装潢，应无偿归还杨茂有，可移动的部分归属张建清。同时约定所租赁的房屋不得以任何形式整体转租他人，转租他人属张建清违约，合同自行终止，一切损失由张建清负担。现租赁期限已到，杨茂有没有按约定履行交回房屋的义务。建清辩称现在所涉房屋已转组给他人，具体是谁不清楚，也未提交证据交证据。另查明，原家具中心是个体工商户，业主为杨茂有。本院认为，原告探机厂与被告杨茂有签订的租赁协议不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认。关于杨茂有与第三人张建清之间的转租协议，因转租行为未经探机厂同意，探机厂具有解除其与杨茂有之间租赁协议的权利。对于杨茂有提出的协议未约定不得转租视为同意转租的抗辩不予支持。但出租人享有解除合同的权利并不能否定该转租协议的效力，同时，该租赁协议不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，也予以确认。探机厂于2012年5月15日通知杨茂有合同到期后不再继续出租，此时杨茂有与张建清的协议约定的租赁期限已到期，现探机厂与杨茂有的协议约定的租赁期限也已到期。两份租赁协议均因期限届满而终止，探机厂作为出租人明确表示不再继续出租后，张建清继续占有所涉房屋就属于无权占有，探机厂作为房屋权利人有权请求房屋占有人返还房屋，故对探机厂要求张建清腾房的诉讼请求予以支持。对于探机厂要求杨茂有和张建清支付占用期间的租赁费的诉讼主张，本院认为，主合同的租赁期限自2012年7月30日已经届满，探机厂主张逾期腾房占有使用费的诉讼主张应予支持，但该占有使用费应当由负有腾房义务的次承租人张建清承担。对于占有使用费，探机厂主张依据杨茂有与张建清约定的每年80000元，从2012年8月1日计算至实际腾房之日。对此本院认为，每年80000元租金是杨茂有与张建清约定的2008年1月1日至2011年12月30日期间的标准，在不高于此标准的基础上，探机厂主张逾期滕房占有使用费每年80000元不违反法律规定且符合公平原则，故对其该项诉讼主张予以支持。同时，杨茂有作为主合同的承租人，在未征得出租人同意的情况下私自将所租赁房屋转租给次承租人张建清，属于违约，应当承担违约责任，杨茂有应当对张建清返还房屋的责任和支付逾期腾房占有使用费的责任承担连带责任。另外，张建清辩称所涉房屋现住是由他人占有，但其未提供证据，故对其抗辩不予支持。张建清提出因房屋漏雨造成损失应得到赔偿，因未提供证据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十八条和《中华人民共民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、第三人张建清于本判决生效后三十日内将其所占用的100平方米门脸房和460平方米厂房交付给原告张家口市探机钻探工具厂。二、第三人张建清于本判决生效后十日内向原告张家口市探机钻探工具厂支付逾期腾房占有使用费100000元（每年80000元，自2012年8月1日计算至2013年10月24日，自本判决书落款之日始至张建清实际腾房之日，张建清仍应依此标准向原告张家口市探机钻探工具厂支付逾期腾房占有使用费）。三、被告杨茂有对第一、二项判决内容承担连带责任。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15164元，由被告杨茂有、第三人张建清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。审 判 长 王 昆审 判 员 殷跃进代理审判员 王凯隆二〇一三年十月二十四日书 记 员 乔瑞乐附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决，判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《中华人民共和国物权法》第三十四条：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国物权法》第三十四条：无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十八条：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 关注微信公众号“”