(2013)威民一终字第616号
裁判日期: 2013-10-24
公开日期: 2014-04-29
案件名称
张红丽与荣成市桃园实业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省威海市中级人民法院
所属地区
山东省威海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张红丽,荣成市桃园实业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第一款,第八条第一款,第一百零七条;《中华人民共和国民事诉讼法(2013年)》:第一百六十九条第一款,第一百七十条第一款,第一百七十五条
全文
山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2013)威民一终字第616号上诉人(原审原告)张红丽,女,1970年6月30日出生,汉族。委托代理人张启格,男,1938年10月1日出生,汉族。被上诉人(原审被告)荣成市桃园实业有限公司。法定代表人钱志强,董事长。委托代理人尹强、张亮,山东荣顺律师事务所律师。上诉人张红丽因商品房预售合同纠纷一案,不服荣成市人民法院(2012)荣民初字第818号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。原审法院查明,原、被告于2007年10月12日签订一份商品房买卖合同,合同约定,被告将其位于荣成市观海路十里河花园小区第107号楼(原15号)一单元601号房屋转让给原告,房屋建筑面积81.13平方米,储藏室建筑面积为6.42平方米,总价款374518元。被告应于2009年12月31日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将经综合验收合格,并符合合同约定的商品房交付原告使用,同时签订相关物业管理合同。除合同规定的特殊情况外,被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用,逾期超过90日后,原告要求继续履行合同的,合同继续履行,自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后,原告依约给付被告购房款。2012年7月2日,被告将房屋交付原告。同年9月3日,原告向原审法院起诉,请求判令被告按照合同约定支付逾期交房违约金68387元,返还2012年6月以前共9个月的物业管理费584元,并办理该房屋交接手续。原审诉讼中,经被告申请,原审法院依法委托荣成市价格认证中心对原告购置的房屋租赁价格进行了鉴定,结论为20l0年1月至2012年7月涉案房屋的租赁费为29200元,2012年每月租赁费为1000元。原审法院认定以上事实,有原、被告陈述、商品房买卖合同、竣工验收备案证、鉴定意见等证据在案为凭。原审法院认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。本案中,原、被告签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,系合法有效合同,双方均应按照合同约定履行义务。被告交房实际日期为2012年7月2日,超过合同约定交房日期,应承担逾期交房的违约责任,故原告要求被告承担逾期交房的违约责任,理由正当,予以支持。因物业费并非由被告收取,原告要求被告返还物业费,于法无据,不予支持。因原告已收到被告交付的涉案房屋钥匙,原告再请求办理房屋交接手续,理由不当,不予支持。被告辩称其逾期交房不构成违约,未提供证据证实,不予采信。依据被告抗辩及荣成市价格认证中心的鉴定意见,涉案逾期交付房屋违约金应按逾期租赁损失28233元(108O0元+11400元+6000元+1000元÷30天×1天)的1.3倍调整。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定,判决:一、被告荣成市桃园实业有限公司于判决生效之日起三十日内支付原告张红丽逾期交房违约金36702.90元(28233元×130%);二、驳回原告张红丽要求被告荣成市桃园实业有限公司返还2012年6月以前共9个月的物业管理费584元并办理房屋交接手续的诉讼请求。若被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1525元,由原告负担807元,被告负担718元;鉴定费1200元,由原告负担636元,被告负担564元。宣判后,上诉人张红丽不服原审法院判决,向本院提起上诉称,由于被上诉人逾期交房,给上诉人造成了利息损失和契税损失,上述损失远高于房屋租金损失,故逾期交房违约金应按合同约定的已付房款每日万分之二的标准计算,并由被上诉人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等交接手续;2012年6月份以前的物业管理费亦应予以退还。故请求撤销原判,依法改判。被上诉人荣成市桃园实业有限公司答辩称,原审判决正确,请求维持。经本院二审审理查明,二审中,上诉人陈述其请求办理房屋交接手续是指被上诉人交付涉案房屋并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,被上诉人辩称上诉人于原审中未提出交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的诉讼请求、二审对此不应审查,经本院释明,被上诉人同意将上述两书转交上诉人(已由本院转交上诉人收讫)。本院二审查明的其它事实与原审法院认定的事实一致。本院认为,上诉人主张按合同中约定的标准计算逾期交房违约金及要求被上诉人返还物业管理费584元应否支持系本案争议焦点。关于逾期交房违约金的计算标准,《中华人民共和国合同法》第第一百一十四条中规定,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中,双方签订的合同中明确约定自合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止,被上诉人按日向上诉人支付已交付购价款万分之二的违约金,该约定系双方当事人的真实意思表示,未违反法律法规的强制性规定,属于合法有效约定。因被上诉人的损失包括但不限于房屋租金损失,还包括利息等其他损失,被上诉人亦无证据证实该约定违约金明显高于上诉人的实际损失,被上诉人请求按照租金标准调整违约金数额,证据不足,理由不当,本院不予支持。根据合同约定,被上诉人应于2009年12月31日前交付房屋,但迟延至2012年7月2日才交房涉案房屋,以上诉人已交购房款374518元为基数,自2010年1月1日起至2012年7月1日止按日万分之二计算的逾期交房违约金为68237元(374518×(365天+365天+181天)×0.0002),上诉人诉请被上诉人给付该部分逾期交房违约金,合法有据,本院予以支持。因上诉人主张的物业管理费584元并非被上诉人收取,上诉人要求被上诉人返还该费用,理由不当,本院不予支持。至于房屋交接手续问题,因上诉人已与被上诉人就涉案房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的交付问题达成协议且已实际履行,对该上诉请求,本院不予审查。综上,上诉人之部分上诉请求,理由正当,本院予以支持。原审判决违约金数额有误,本院予以变更。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第(一)、(二)项、第一百七十五条之规定,判决如下:一、维持荣成市人民法院(2012)荣民初字第818号民事判决第二项,即(二)驳回上诉人张红丽要求被上诉人荣成市桃园实业有限公司返还2012年6月以前共9个月的物业管理费584元并办理房屋交接手续的诉讼请求;二、变更荣成市人民法院(2012)荣民初字第818号民事判决第一项为:被上诉人荣成市桃园实业有限公司于本判决生效之日起三十日内支付上诉人张红丽逾期交房违约金68237元。若被上诉人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费1525元,由原告负担125元,被告负担1400元,鉴定费1200元,由被上诉人负担;二审案件受理费807元,由上诉人负担107元,被上诉人负担700元。本判决为终审判决。审 判 长 于大海代理审判员 金永祥代理审判员 潘 慧二〇一三年十月二十四日书 记 员 丁真真 关注微信公众号“”