（2012）仓民初字第963号

裁判日期: 2013-10-24

公开日期: 2016-12-21

案件名称

福州金宏昌机械有限公司与黄美仙租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

福州市仓山区人民法院

所属地区

福州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

福州金宏昌机械有限公司,黄美仙

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条；《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》：第四十四条，第四十五条第一款

全文

福建省福州市仓山区人民法院民事判决书（2012）仓民初字第963号原告（反诉被告）福州金宏昌机械有限公司，住所地福州市仓山区。法定代表人简万贵，董事长。委托代理人李伟川，福建福民律师事务所律师。被告（反诉原告）黄美仙，女，1969年9月7日出生，汉族，住福州市仓山区。委托代理人吴思安、王容艮，福建司安律师事务所律师。原告（反诉被告）福州金宏昌机械有限公司（以下简称金宏昌公司）与被告（反诉原告）黄美仙租赁合同纠纷一案，本院于2012年3月6日受理后，依法组成合议庭，于2012年6月6日、2012年12月14日公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金宏昌公司诉称，原、被告于2008年10月1日签订《租赁合同》，约定：原告提供位于福州市仓山区的部分厂房、空地出租给被告；租赁期限5年，从2008年10月1日起至2013年9月30日止；租金按月给付；被告按使用面积与场地中其他租赁人共同分摊公共使用的通道、水沟维修及门卫薪资等费用（即公摊费）；租金发票税由被告承担；租期届满或中途解除合同，被告应自行拆除简易搭盖并腾空场地等等。合同刚履行开始，被告就以自己企业尚未办理工商登记，待工商登记后再开发票为由，要求原告暂时不要开租金发票，故从2008年10月至2011年6月期间原告所收取的租金暂时都没有开出发票，被告也一直都没有支付相应的发票税。从2011年7月份开始被告拒不支付每月租金，并从同年9月份起不支付水电费，从同年6月份开始不支付公摊费。原告于2011年10月17日书面通知被告解除《租赁合同》，要求被告在收到解除合同通知书之日起10日内，付清欠付的租金、发票税、水电费、公摊费及逾期滞纳金，无条件腾空场地，并会同原告办理验收交接手续。但被告拒收原告解除合同通知。嗣后，原告又当面将上述解除合同通知的内容告知被告，但被告置之不理，其行为给原告造成极大的经济损失。现诉至法院，请求判令：1.确认原、被告2008年10月1日签订的《租赁合同》解除；2.被告立即腾空场地，并将租赁的场地交还给原告；3.被告立即偿付租金48528元、发票税10672.85元、电费766元、水费85元、公摊费522元，并支付违约金3312元（从每期应付当月租金之日起按日万分之五累计至2012年2月29日止），以上合计人民币63885.85元；4.判准原告没收合同押金10000元；5.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告确认双方签订的《租赁合同》无效，并将诉请变更为：1.确认原、被告之间的《租赁合同》无效；2.被告立即将所租赁的厂房、土地腾空，返还给原告；3.被告立即支付占有使用厂房、土地期间的使用费48528元、发票税10672.85元、电费766元、水费85元、公摊费522元；4.诉讼费用由被告承担。被告黄美仙辩称及反诉称，1、原、被告双方于2008年10月1日所签订的《租赁合同》无效；2、被告多次口头要求原告过来办理交接手续，但被告至今仍没有过来交接；3、原告要求偿付租金发票税等没有事实依据，也缺乏证据支持，双方约定的违约金过高，应当予以调整。原告提供的诉争房被停水、停电，是原告违约在先，被告可以不支付租金；4、原告存在停水、停电原因，原告无权解除合同，没收押金的请求不应得到支持。为维护反诉原告合法权益，反诉原告提起反诉请求，请求判令：1.依法确认反诉原告与反诉被告签订的《租赁合同》无效；2.反诉被告返还合同押金10000元人民币，并按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算利息（自2008年10月1日起算至反诉被告付清之日止）；3.反诉被告偿还反诉原告房屋维修费6850元人民币；4.反诉被告赔偿反诉原告停业损失费60000元、简易搭盖费30000元；5.反诉被告赔付各项人身损害赔偿金21270.04元人民币（黄美仙医疗费325.82元、误工费5000元、营养费500元；杨学敏医疗费420.3元、误工费2300元、营养费500元；陈珠英医疗费566.02元、误工费2300元、营养费500元；黄振新医疗费908.06元、误工费3000元、营养费500元；肖启铨医疗费949.84元、误工费3000元、营养费500元）；6.反诉被告承担本案全部的诉讼费。反诉被告金宏昌公司辩称，1、原告有权要求被告支付占有使用费；2.合同的押金应在结算后处理；3.爆炸造成的损害原告已经维修，被告诉请的维修费属于办公室装修使用费，应当由被告自行承担；4.停业损失费、搭盖费没有事实依据，应当由造成事故的经营单位进行赔偿，且双方已经在合同中约定，被告进行简易搭盖，必须向有关部门申请并承担相应的费用，被告要求原告赔偿搭盖费，没有依据；5.被告雇员的人身损害应当由造成事故的经营单位进行赔偿；6.诉讼费应由被告承担。诉讼过程中，原告（反诉被告）金宏昌公司向本院提交下列证据：A1.国有土地使用证，证明原告系涉案土地的使用权人；A2.租赁合同，证明双方存在租赁合同关系，租赁合同对双方的权利义务作出明确规定；A3.租金发票、被告未付租金、发票税明细表；水电费收据、公摊费收据、水电费、公摊费明细表；被告丈夫签收的应收账款明细表，证明：1、被告租金支付至2011年6月份，电费支付至2011年7月5日、水费支付至2011年9月16日，公摊费支付至2011年5月份；2、被告从未支付过发票税；A4.解除《租赁合同》通知书、快递详情单及查单，证明原告于2011年10月17日通知被告解除租赁合同，被告先是拒收，后于次日收到该通知；A5.国务院关于统一内外资企业和个人城市维护建设税和教育税附加制度的通知，证明从2010年12月1日起，国家统一内外资企业和个人城市维护建设税和教育税附加制度，发票税从原来的0.062变更为0.0682；A6.被告个人独资企业营业执照、组织机构代码证，证明被告于2011年6月29日取得营业执照和组织机构代码证；A7.租金发票、完税证，证明原告依法开出发票并已交纳了税款；A8.金宏昌公司与福建省思源物资再生利用有限公司签订的租赁合同及补充协议（一），证明原告将场地中大部分土地租赁给福建省思源物资再生利用有限公司，期限至2013年1月9日；A9.内资企业登记基本情况表，证明福建省思源物资再生利用有限公司是具备生产性废旧金属购销资质的企业；A10.关于要求立即采取措施解决存在问题的函、特快专递详情单、查单，证明原告在爆炸事故发生之前就已经致函给福建省思源物资再生利用有限公司，要求对租赁场地存在的问题进行整改；A11.协议书，证明2011年6月8日在福建省思源物资再生利用有限公司租赁的场地中发生爆炸事故，导致租赁场地被停电；A12.银行端查询缴税凭证、福州金宏昌机械有限公司2012年2月份发票明细表，证明原告为被告代垫发票税（季缴）1919.58元；A13.收件证明书，证明原告的土地使用证原件在福州市土地管理局第三分局；A14.被告确认书、被告使用的电表、水表度数照片，证明：1、被告于2012年3月11日确认电表的度数为3985.8度以及上期半个月电费未付；2、被告欠付电费、水费事实；A15.付款收条3张、铝合金窗发票7张、维修外墙现场照片8张，证明6.8爆炸事故发生后，原告及时对厂房外墙进行维修；A16.被告使用叉车的照片，证明被告雇用没有上岗证人员操作气割设备和叉车，属于区安办对整个场地停电要求对安全隐患进行整改的对象之一。被告质证意见如下：A1真实性、证明对象有异议。原告应当提供完整的国有土地使用权证及规划许可证；A2合同真实性没有异议，合法性有异议，该合同属于无效合同；合同附图的真实性有异议，实际上爆炸案发地点是紧紧挨着被告承租房屋，并没有任何间隙。A3收款收据的真实性没有异议，合法性有异议，原告应向被告出具正式发票；A3中应收账款的真实性、合法性、关联性具有异议；A4的真实性、合法性没有异议，关联性有异议。被告并没有收到原告寄出的解除合同通知书，被告是在之后才获悉原告有通知解除；双方所签订的合同属于无效合同，不属于解除合同范畴；原告要求被告支付租金、逾期滞纳金、发票税金、场地公摊费明显不合理；被告已多次口头要求原告交接诉争房屋并赔偿损失，但原告拒不配合；A5的真实性、合法性没有异议，关联性有异议。该组证据可以证明城市维护建设税和教育税应该由外资企业自行承担而不是由原告承担；A6真实性、合法性和关联性没有异议；A7证据的真实性没有异议，合法性和关联性有异议，营业税属于原告依法应承担的纳税义务，不属于被告承担的；其次，原告存在偷漏税的情形；A8证据的真实性、合法性和关联性没有异议；A9没有异议；A10证据的真实性、合法性没有异议，关联性有异议。首先，该份函件针对的问题和要解决的问题与“6.8爆炸案”无关。其次，该函件的内容可以看出原告对福建省思源物资再生利用有限公司所存在的安全生产问题是十分清楚，且原告对此有一定的管理权，但是原告却没有采取切实有效的措施，怠于履行自己的职责；A11证据的真实性、合法性没有异议，证明对象有异议。首先，“6.8爆炸案”并不是被停电的原因，原告的建筑物存在“三合一”乱象才是被停电整改的原因；其次，原告有义务协助被告恢复供电，然而至今电源仍未恢复；A12的真实性、合法性没有异议，证明对象有异议，首先，企业所得税并不属于发票税；其次，企业所得税属于原告应自行的承担税种与被告无关；A13无异议；A14确认书真实性无异议，证明对象有异议，被告使用的电表、水表度数照片真实性、证明对象均有异议，无法看出是否是被告的水、电表；A15收款收条真实性、证明对象有异议，无法确认收款人真实性；发票真实性没有异议，证明对象有异议；照片没有异议，原告维修的墙之前是安装玻璃的，事故发生后才改成砌墙；原告维修的部分与被告自行维修的是不同的部分；实际至2011年7月4日诉争房是处于无法利用的状态；A16真实性、合法性和关联性均由异议，从该照片无法判断叉车属于被告所有。被告（反诉原告）黄美仙向本院提交如下证据：B1.发票，证明被告维修费支出情况；B2.医疗费发票、门诊病历、费用清单，证明伤者受伤的事实以及医疗费支出情况；B3.关于福州金宏昌机械有限公司房屋消防审批手续情况的复函，证明诉争房屋没有办理消防审批手续；B4.工业厂房租赁合同、身份证复印件、报告，证明被告于2011年11月1日已经在仓山区城门镇胪厦村承租了一幢厂房；B5.历月电费明细，证明诉争房屋在2011年6月8日爆炸事件发生后就已停电了；B6.个人独资企业营业执照、组织机构代码证，证明被告于2011年12月13日办理营业执照，于2011年6月29日办理了组织机构代码证；B7.照片，证明2011年6月8日爆炸案造成被告遭受损害的事实；B8.照片，证明诉争房供电线路被相关部门切断，至今未恢复供电的事实；B9.挂号信函收据、通知书，证明被告通知原告移交土地的事实；B10.证人肖启铨、黄振新证言，证实2011年6月8日爆炸案发生经过、被告于2011年10月搬离诉争场地以及被告代垫的医疗费、误工费、营养费等事实。原告质证意见如下：B1关联性、证明对象有异议，因为发票实际是被告装修办公室产生的费用，按合同约定即使是维修也应当由被告自行承担。爆炸造成的损害应当向福建省思源物资再生利用有限公司请求赔偿；B2关联性有异议，被告的雇员因爆炸造成的损害应当向福建省思源物资再生利用有限公司请求赔偿与原告无关；B3无异议。B4关联性有异议，原告无法知道被告是否另行租地；B5真实性无异议，证明对象有异议，实际情况是场地在7月8日后才停电，之前产生的电费已经过被告确认，但被告没有支付；B6真实性没有异议，被告的注册地点是合同租赁地，被告对原告的土地使用证的质证意见不能成立；B7关联性有异议，爆炸造成的损失应当向福建省思源物资再生利用有限公司索赔，与原告没有关联性；B8真实性没有异议，但场地被停电是因存在安全隐患造成的，包括被告在经营过程中存在生产安全隐患，也是被停电对象之一；B9证明至2012年5月21日，被告尚未腾空场地，还继续占用原告场地；B10无法证明其主张，爆炸后只停电二、三天，到7月8日才正式停电；被告无上岗证，且办公室在车间楼上，违反了“三合一厂房”的规定，系区政府整改对象。对原、被告提交的证据，本院分析认证如下：一、原告提交的证据A1、A2、A3租金、水电费、公摊费收据、A5-A7、A12缴税凭证、A13、A14、A15发票、照片，上述证据来源合法，内容真实，与本案有联性，本院予以确认。证据A8-A11与本案无关，A3应收账款明细表、A12发票明细表、A15收条、A16真实性无法确认，A4收件人身份不明，对上述证据本院不予采信。二、被告提交的证据B3-B10证据来源合法，内容真实，与本案有联性，本院予以确认；B1-B2与本案无关，本院不予确认。根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认以下法律事实∶2008年10月1日，原、被告签订《租赁合同》，约定：原告提供位于福州市仓山区的部分厂房、空地出租给被告，租赁期限5年，即自从2008年10月1日起至2013年9月30日止。每月厂房租金4030元，空地租金922元，通道部分53元，发票税金310元，合计5315元；其中厂房租金自2010年10月1日起为4433元，2012年10月1日起为4876元；空地和通道部分租金从2012年6月1日递增为1073元。租金按月给付，每月30日前交纳下个月租金；若逾期交纳租金，逾期五日内每日应支付滞纳金50元，逾期十日内每日应支付滞纳金100元，逾期十五日内每日应支付滞纳金150元，逾期超过十五日未付清即视为被告违约，原告有权终止租赁合同并没收押金，被告无条件退租，原告不作任何赔偿；签订合同时，被告需一次性支付押金10000元；被告按使用面积与场地中其他租赁人共同分摊公共使用的通道、水沟维修及门卫薪资等费用（即公摊费）；租金发票税由被告承担；租期届满或中途解除合同，被告应自行拆除简易搭盖并腾空场地；在租赁期间、租赁期满、中途解除合同等，租金结算时间应以被告财产全部清退，无条件腾空场地、厂房内外周围、房屋内等全部杂物垃圾清理干净，被告方可通知原告办理验收交接手续并付清租金日为止等。合同签订后，原告向被告交付了空地、厂房，被告向原告交付了押金10000元，并交付了相应的租金。自2010年10月1日起，被告按每月6066元（不含发票税）标准缴交厂房及空地租金至2011年6月30日止，并缴交水费至2011年8月份、电费至2011年6月份，公摊费至2011年5月份。2011年6、7月份，场地被停电。2011年10月起，被告未使用诉争地块，并一直闲置至2012年2月25日。原告开具了付款方为黄美仙的自2008年10月1日至2011年6月30日共计为153566元的租金发票。同年3月1日，原告向税务部门缴交了包含营业税、印花税等共计8753.27元的税款。2012年4月9日，原告还向税务部门缴交了企业所得税9144.33元。另查明，原告出租的土地属划拨性质的工业项目地，自原告将上述空地出租给被告至今，原告未办理诉争土地出租审批手续。本院认为，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押”及第四十五条：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证……”的规定，原告出租给被告的土地系划拨性质用地，其出租行为应当取得土地管理部门的批准才具有法律效力，但原告至今未取得政府部门的批准，其出租空地给被告的行为已违反了行政法规的强制性规定，租赁合同应属无效。原告要求解除双方签订的租赁合同的诉请，与法不符，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。诉争场地自交付时起至原告起诉时止，由被告黄美仙占用诉争场地，现原告确认，被告黄美仙在诉讼过程中已腾空场地，并以此撤回要求被告黄美仙腾空场地的诉请，但被告黄美仙在腾空场地之前，有实际使用、占用诉争场地，由于土地的使用权益不具有返还性，故被告在其使用、占有诉争场地期间，应当支付原告相应的使用费及占用补偿费。原告诉请要求被告参照每月6066元租金标准支付2011年7月至2011年9月使用期间的使用费，本院予以认可。2011年10月起，诉争场地在占用期间，被告并未从中获利，本院酌情按月租金6066元的50%即3033元／月的标准确定被告自2011年10月起至2012年2月止共15165元的占用补偿费。原告向税务部门缴纳的自2008年10月1日至2011年6月30日的租金发票费用8753.27元，系原告履行租赁合同过程中实际支出的费用，被告应当予以偿付。但原告诉请的其余1919.58元发票费用（季缴），依据不足，本院不予支持。原告主张被告支付电费、水费、公摊费等，但原告提供的证据无法证实上述费用是否实际发生以及具体金额，故对原告的该项诉请，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”。原告收取被告押金10000元没有法律依据，依法应当将押金退还给被告。被告主张原告赔偿房屋维修费用、停业损失费、员工人身损害的损失，但上述费用并非基于双方合同产生的损失，故被告的诉请没有依据，本院不予支持。被告还要求原告赔偿简易搭盖的费用，但未提供相应的依据，对被告的该项诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条的规定，判决如下：一、原告福州金宏昌机械有限公司与被告黄美仙的土地租赁合同无效；二、被告向原告支付2011年7月至2011年9月的占有使用费18198元、自2011年10月起至2012年2月止的占用补偿费15165元、发票费8753.27元；三、原告返还被告押金10000元；四、上述判决第二项与第三项折抵后，被告应于本判决生效之日起十日内支付原告32116.27元；五、驳回原告的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告的其他反诉请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1720元，由原告负担870元，被告负担850元，反诉费1430元，由反诉原告承担1380元，反诉被告承担50元；原、被告应当负担的部份应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审　判　长　　林　珲代理审判员　　陈家挺人民陪审员　　杨宗钦二〇一三年十月二十四日书　记　员　　杨　敏附注一：本民事判决书引用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条、有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。第四十五条、符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。附注二∶执行申请提示发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。关注公众号“”