（2013）虹民三（民）初字第1009号
裁判日期: 2013-10-23
公开日期: 2014-02-13
案件名称
上海开开百货有限公司与上海臻道房地产经纪有限公司、上海臻联企业管理有限公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市虹口区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海开开百货有限公司,上海臻道房地产经纪有限公司,上海臻联企业管理有限公司,顾永庆,上海铭远文化艺术有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2013）虹民三（民）初字第1009号原告上海开开百货有限公司。法定代表人吴建敏。委托代理人方家伟，上海福一律师事务所律师。被告上海臻道房地产经纪有限公司。法定代表人顾永庆。被告上海臻联企业管理有限公司。法定代表人顾永庆。被告顾永庆。第三人上海铭远文化艺术有限公司。法定代表人陈超。委托代理人李冬颖，上海市光明律师事务所律师。原告上海开开百货有限公司（以下简称“开开百货”）与被告上海臻道房地产经纪有限公司（以下简称“臻道公司”）、上海臻联企业管理有限公司（以下简称“臻联公司”）、顾永庆房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，原告申请追加上海铭远文化艺术有限公司（以下简称“铭远公司”）为第三人，本院依法通知铭远公司作为第三人参加诉讼。依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告开开百货委托代理人方家伟，第三人铭远公司委托代理人李冬颖到庭参加诉讼。被告臻道公司、臻联公司、顾永庆经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告开开百货诉称，原告与臻道公司于2008年5月6日签订《房屋租赁协议》，约定原告将位于上海市虹口区四川北路XXXXXXXXX广场11-50号商铺（以下简称“系争房屋”）租赁给臻道公司，租期自协议签订之日至2014年12月31日；2012年每半年租金为186，000元，2013年每半年租金为209，150元；租赁期内的水、电、通讯、有线电视、空调费、排污费、物业管理费等均由臻道公司承担，租金每半年支付，逾期支付应按租金日万分之五支付违约金，且违约方还须承担守约方为追究违约方法律责任而支出的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用、调查取证费用等）。协议还约定臻道公司在租赁期限内可以转租。臻道公司承租后将系争房屋转租给第三人铭远公司。2012年起，臻道公司未按时支付租金，原告曾诉讼要求臻道公司支付拖欠的2012年1-6月租金及违约金。经调解，臻道公司向原告支付拖欠至2012年6月租金。嗣后，臻道公司又未按约支付租金。现诉讼要求判令自2013年4月1日起解除原告与被告臻道公司的房屋租赁合同；被告臻道公司支付2012年7-12月租金186，000元、2013年1-3月租金104，625元，并自2012年10月1日起按186，000元的日万分之五支付至判决生效之日该笔租金的违约金，承担原告聘请律师的费用2万元；被告臻道公司承担交付2008年5月至2013年3月使用系争房屋物业管理费、水费、共用电费、电梯等各项费用的责任。由于臻道公司转租后，绝大部分租金由臻联公司收取。而顾永庆的账户也曾用于向原告支付租金。鉴于三被告之间存在资金混同的事实，要求臻联公司、顾永庆承担连带责任。被告臻道公司未作答辩。被告臻联公司未作答辩。被告顾永庆未作答辩。第三人铭远公司述称，第三人对原、被告之间的合同约定及履行情况都不清楚。第三人于2011年9月1日与被告臻道公司签订租赁合同，承租系争房屋及相邻房屋用于开设舞蹈房，月租金为28，600元，租赁期限自2011年9月1日至2014年12月31日。合同签订后，第三人正常履行合同，按约支付租金，租金支付至2013年3月底。因原告发函称其与被告臻道公司就系争房屋存在纠纷，正在诉讼，要求第三人自2013年4月起停止向被告臻道公司支付租金。为此第三人自2013年4月起未向被告臻道公司支付租金。经审理查明，原告与被告臻道公司于2008年5月6日签订《房屋租赁协议》，约定原告将上海市虹口区四川北路XXXXXXXXX广场11-50号，建筑面积为195.37平方米的房屋出租给被告臻道公司；租赁期限自本协议签订生效开始日至2014年12月31日止；租金自2011年1月1日至2012年12月31日每半年为186，000元，2013年1月1日至2014年12月31日每半年租金为209，250元，于每一年的4月1日和10月1日之后的五个工作日内支付；租赁期内租赁物业的水、电、通讯（含宽带）、有线电视、空调费、排污费、物业管理费等费用均由被告臻道公司承担；臻道公司延迟支付到期应付租金达60天，原告有权解除本协议；臻道公司未按期支付租金的，每逾期一日，按照应付租金每天万分之五向原告支付违约金。若逾期超过60天致使原告解除合同，除付清应付租金外，还应支付违约金100万元；任何一方违约，须承担守约方为追究违约方责任而支出的全部费用（包括但不限于诉讼费、律师费、调查取证费等）。合同签订后，双方履行合同义务。2012年起，臻道公司拖欠租金，原告曾诉讼要求臻道公司支付拖欠的2012年1月至6月租金186，000元并支付违约金及原告聘请律师费用，经本院主持调解，双方达成协议：臻道公司、顾永庆支付原告2012年上半年度租金186，000元，律师费20，000元。现因臻道公司再次拖欠原告2012年7月至今的租金，原告遂诉讼要求判如所请。另查明，臻道公司承租系争房屋后于2011年8月29日与第三人铭远公司签订租赁合同，约定臻道公司将四川北路1727弄11-50、11-51号，建筑面积336.22平方米出租给铭远公司；租金为每月28，600元；租赁期限为2011年9月1日至2014年12月31日止。合同签订后，臻道公司与铭远公司均履行义务。2013年3月24日，原告发函给铭远公司，要求铭远公司自2013年4月起停止向臻道公司支付系争房屋的租金及物业管理费。再查明，2012年6月19日、20日、26日顾永庆分别从其个人银行账户中向原告支付101，370元。铭远公司向臻道公司租赁系争房屋后，租金及物业管理费系向臻联公司支付。上述事实，有原告提供的其与臻道公司签订的房屋租赁合同、聘请律师合同及律师费凭证和发票、顾永庆向其付款凭证，第三人提供的其与臻道公司签订的租赁合同及物业交接书、臻联公司缴费通知书、铭远公司支付租金及物业管理费收据及发票、原告发给第三人的告知书，原告与第三人的陈述等证据佐证，经过庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告与被告臻道公司签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效。臻道公司自2012年起未向原告支付租金，构成违约。尤其在已经法院对其2012年上半年拖欠租金一案调解后，又未向原告支付2012年7月至今租金，再次构成违约，故原告要求按照合同约定，解除双方签订的《房屋租赁协议》并支付拖欠租金，理由正当，依法应予支持。至于违约金一节，现原告不主张100万元的违约金，选择按合同约定，要求按186，000元的日万分之五计算违约金，与法不悖，依法予以照准。该协议解除日期，双方虽约定臻道公司延迟支付到期应付租金达60天，原告有权解除本协议，但根据法律规定行使解除权应通知相对方。现原告未通知臻道公司解除协议的前提下，即主张2013年4月1日解除合同，本院不予采信，本院确认合同解除之日为原告诉讼后本院向臻道公司公告之日即2013年6月17日。原告要求被告臻道公司承担交付2008年5月至2013年3月使用系争房屋物业管理费、水费、共用电费、电梯等各项费用的责任一节，原告未提供臻道公司拖欠该阶段物业管理费、水费、共用电费、电梯等费用的事实，本案不予支持。至于原告以臻联公司向第三人收取应支付给臻道公司的租金、顾永庆向原告支付应由臻道公司支付的租金，要求臻联公司、顾永庆承担连带责任一节，本案租赁合同的向对方为原告和臻道公司，臻道公司与臻联公司系二个独立主体，顾永庆虽系上述二公司法定代表人，但根据原告提供的证据不能证明三者之间资金、财务账目混同，根据合同相对性原则，原告要求臻联公司、顾永庆承担连带责任，本院不予支持。被告臻道公司、臻联公司、顾永庆无正当理由拒不到庭。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、自2013年6月17日，解除原告上海开开百货有限公司与被告上海臻道房地产经纪有限公司2008年5月6日签订的《房屋租赁协议》；二、被告上海臻道房地产经纪有限公司应自本判决生效之日起7日内向原告上海开开百货有限公司支付拖欠的2012年7月至2012年12月租金186，000元；三、被告上海臻道房地产经纪有限公司应自本判决生效之日起7日内向原告上海开开百货有限公司支付拖欠的2013年1月至同年6月16日租金192，975元；四、被告上海臻道房地产经纪有限公司应自本判决生效之日起7日内向原告上海开开百货有限公司支付2013年6月17日至实际迁出之日止的房屋使用费，每月按34，875元计算；五、被告上海臻道房地产经纪有限公司应自本判决生效之日起7日内向原告上海开开百货有限公司支付违约金（违约金按186，000元的日万分之五计算，起算日为2012年10月13日，截止日为实际迁出之日）；六、被告上海臻道房地产经纪有限公司应自本判决生效之日起7日内向原告上海开开百货有限公司支付聘请律师费用2万元；七、原告上海开开百货有限公司其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5，959.37元，诉讼保全费2，120元，由被告上海臻道房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 曹北霖审 判 员 程美珍人民陪审员 张俊彪二〇一三年十月二十三日书 记 员 许时吉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 更多数据：