（2013）青民一终字第1964号

裁判日期: 2013-10-23

公开日期: 2014-01-20

案件名称

青岛即墨市京宏工艺品有限公司与青岛福盈达胶业有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省青岛市中级人民法院

所属地区

山东省青岛市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

青岛即墨市京宏工艺品有限公司,青岛福盈达胶业有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条

全文

山东省青岛市中级人民法院民事判决书（2013）青民一终字第1964号上诉人（原审被告）青岛即墨市京宏工艺品有限公司，。法定代表人王琼，总经理。委托代理人张高，山东群誉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）青岛福盈达胶业有限公司。。法定代表人曹中理，经理。委托代理代人宋延信，山东元衡律师事务所律师。上诉人青岛即墨市京宏工艺品有限公司（以下简称京宏公司）因与被上诉人青岛福盈达胶业有限公司（以下简称福盈达胶业）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省即墨市人民法院（2013）即民初字第381号民事判决，于2013年8月2日向本院提起上诉。本院于2013年9月10日受理后，依法组成由审判员嵇焕飞担任审判长，代理审判员苏勇担任本案主审、代理审判员甘玉军参加评议的合议庭。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并于2013年9月29日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人京宏公司的委托代理人张高，被上诉人福盈达公司的委托代理人宋延信到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。福盈达公司在一审中诉称，其有仓库及场地一宗，土地面积2930平方米。其与双方口头约定，自2006年1月1日租赁给京宏公司使用，年租赁费为28000元，系不定期租赁合同，双方均可随时终止合同。之后，福盈达公司将场地及仓库交付京宏公司使用，京宏公司给付2006年1月1日至12月31日一年的租赁费28000元。自2007年1月至2012年12月，福盈达公司多次向京宏公司索要租赁费，京宏公司仅于2010年10月29日给付福盈达公司10000元，剩余租赁费158000元推诿拒付。2012年8月，京宏公司在使用过程中仓库失火，致福盈达公司财产损失约10848元。福盈达公司要求京宏公司赔偿损失并终止租赁合同，双方未达成协议。故，诉请判令：1、终止双方之间的仓库场地租赁合同。2、判令京宏公司偿付福盈达公司租赁费158000元，赔偿福盈达公司房屋损失款10848元，共计168848元。3、一切诉讼费用由京宏公司承担。京宏公司在一审中辩称，1、法律规定，要求支付租赁费的诉讼时效为一年，本案的诉讼时效已经超过，应驳回福盈达公司的诉讼请求。2、自2007年以后，京宏公司因停产就再未使用过福盈达公司的场地，只是将部分货物放在了仓库当中，故2007年以后即使双方存在租赁关系也只是对仓库的租赁而不包括场地。3、对于2012年8月发生的火灾，现失火原因尚未查明，故也无法确定损失的赔偿主体。请求依法驳回福盈达公司的诉讼请求。一审法院查明，2006年1月1日，双方当事人口头约定：福盈达公司将购买的土地2930平方米及仓库租赁给京宏公司使用，年租赁费28000元，合同为不定期租赁合同。合同签订后，福盈达公司将仓库及场地交付京宏公司使用，京宏公司于2005年12月29日付给福盈达公司租赁费28000元，福盈达公司给京宏公司出具收到2006年1月1日至2006年12月31日房屋租赁费28000元的收到条一张。京宏公司自2007年1月起一直租赁使用福盈达公司的场地及仓库，期间，福盈达公司向京宏公司索要2007年至2012年的租赁费，2010年10月29日，京宏公司给付福盈达公司租赁费10000元，剩余租赁费158000元（28000元×6年）京宏公司推诿拒付。2012年8月因失火，致使福盈达公司仓库门窗等受到损坏，福盈达公司诉至法院要求与京宏公司终止租赁合同，赔偿失火造成的经济损失。一审另查明，2005年7月26日，福盈达公司与即墨市蓝村供销合作社签订书面协议，福盈达公司以投标方式以45.1万元的价格购买即墨市蓝村供销合作社2930平方米的土地及建筑物。福盈达公司和青岛双盈置业有限公司均系青岛喜盈门双驼轮胎有限公司的子公司。2011年6月10日，青岛双盈置业有限公司代替福盈达公司缴纳土地出让收入10940元，土地登记费260元。2011年6月20日，青岛双盈置业有限公司代替福盈达公司缴纳土地出让收入1033830元。一审中，福盈达公司主张租赁期间每年租赁费28000元；京宏公司认可2006年1月1日至12月31日的租赁费为28000元，此后每年租赁费未约定。一审法院依法向京宏公司释明对2007年以后每年的租赁费申请租赁费价格评估，京宏公司未向法院递交申请，明确表示不申请评估。福盈达公司于2013年4月2日，向本院递交书面申请，要求法院依法委托评估机构进行评估因仓库失火造成的损失。2013年4月28日，福盈达公司撤回财产评估申请。一审法院认为，双方当事人口头达成不定期租赁合同，福盈达公司依约将场地及仓库交付京宏公司使用，京宏公司给付福盈达公司第一年的租赁费28000元，是双方当事人的真实意思表示，双方的租赁合同未违法法律、法规的强制性规定，因此，应确认租赁合同成立、有效，双方当事人均应恪守。双方未约定租赁合同的期限和支付租金的期限，京宏公司应当在每届满一年时支付福盈达公司租金。福盈达公司主张京宏公司租赁期间每年的租金为28000元，京宏公司对此不认可，一审法院依法向其进行法律释明，京宏公司明确表示不申请对其租赁期间的租赁费评估，应视为认可福盈达公司主张的每年租赁费28000元。因此，一审法院依法确认双方租赁期间的年度租赁费为每年28000元。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理的期间内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知出租人。双方当事人未签订书面租赁合同，未约定租赁期限，应当视为双方存在不定期租赁关系。京宏公司仅于2010年10月29日支付福盈达公司租赁费10000元，剩余租金费158000元一直未支付。福盈达公司请求解除租赁合同，于法有据，依法应予支持。京宏公司自2006年起一直连续租赁使用福盈达公司的场地及仓库至今，京宏公司主张福盈达公司的诉讼请求已过诉讼时效，缺乏事实及法律依据，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院作出如下判决：一、自2013年3月11日起解除福盈达公司与京宏公司的口头租赁场地及仓库合同；二、京宏公司于判决生效后十日内给付福盈达公司租赁费158000元；三、京宏公司于判决生效后十日内将土地2930平方米及仓库一处返还给福盈达公司；四、驳回福盈达公司的其他诉讼请求。案件受理费3677元，由福盈达公司负担217元，京宏公司负担3460元。宣判后，京宏公司不服一审判决，向本院提出上诉。上诉人京宏公司上诉称，一、法律规定要求支付租金的诉讼时效为一年，也就是说在每年的12月31日后，福盈达公司应当在一年内起诉要求京宏公司支付上一年度的租赁费，因此，福盈达公司对2012年之前的租赁费已过诉讼时效，理应驳回；二、从2007年起，京宏公司因经营不善，只有部分物品存放在仓库内，未占有使用土地，其只需承担仓库的占用费用；三、福盈达公司未提交房屋产权证、土地证，证明其作为产权人有权出租，其不是本案适格的索赔主体。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回京宏公司的诉讼请求。被上诉人福盈达公司答辩称，一、双方之间为不定期租赁关系，租赁费随时缴纳，如欠缴租赁费则在合同终止时一次性付清，因此追要租赁费没有超过诉讼时效；二、仓库和院子是一个整体，且双方合同履行期间并未变更过合同，京宏公司称只需交仓库租赁费的理由不成立；三、福盈达公司通过公开竞标购买了涉案租赁物，有合同、收款收据，是涉案租赁物的合法使用人。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本案经调解，双方未能达成一致。本院认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：京宏公司是否应当支付福盈达公司租赁费。关于京宏公司主张福盈达公司主体不适格的问题，本院认为，福盈达公司提交的证据可以证明涉案租赁物为其购买所得，其对涉案租赁拥有合法使用权，京宏公司虽主张福盈达公司不是本案适格的索赔主体，但未提交相关的证据加以证明，故本院对该主张不予支持。京宏公司与福盈达公司确认双方之间存在口头租赁合同，该合同系双方真实意思表示，不违法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依合同履行自己的义务。京宏公司主张其于2007年后未使用租赁物的土地部分，但未就其该主张提交证据加以证明，故本院对该项上诉理由不予采信。双方当事人未就租金支付约定履行期限，且京宏公司并未明确表示不履行义务，故其主张福盈达公司的诉请超过了诉讼时效，没有法律依据，本院不予支持。综上，京宏公司应按合同约定向福盈达公司支付未付租赁费，京宏公司的上诉理由不成立，对其请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，判处结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3677元，由上诉人青岛即墨市京宏工艺品有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　嵇焕飞代理审判员　　苏　勇代理审判员　　甘玉军二〇一三年十月二十三日书　记　员　　徐雪峰书　记　员　　吴珊珊关注微信公众号“”