（2012）舟普六民初字第138号
裁判日期: 2013-10-23
公开日期: 2014-12-22
案件名称
刘君辉与舟山市普陀广厦房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
舟山市普陀区人民法院
所属地区
舟山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘君辉,舟山市普陀广厦房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十一条，第一百四十八条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十二条，第十三条第一款，第十四条
全文
舟山市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2012）舟普六民初字第138号原告刘君辉。委托代理人（特别授权）吴壮勇。被告舟山市普陀广厦房地产开发有限公司。法定代表人赵志刚。委托代理人（特别授权）徐瑞康。委托代理人（特别授权）赵锡波。原告刘君辉诉被告舟山市普陀广厦房地产开发有限公司（以下简称普陀广厦房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2012年11月23日立案受理，依法适用简易程序由审判员乐海奇于2013年1月29日公开开庭进行了审理，后因案情复杂于2013年2月21日依法转换成普通程序并组成合议庭于2013年3月6日公开开庭进行了第二次审理。原告刘君辉及其委托代理人吴壮勇、被告普陀广厦房地产公司的委托代理人徐瑞康、赵锡波到庭参加诉讼。审理中，本院根据原告的申请，对位于舟山市普陀区六横镇峧头的凯虹•文景苑3幢101室房屋的防隔热、防渗漏、外墙贴面、外墙保温质量及屋顶渗漏水原因等事项委托浙江瑞邦建设工程检测有限公司进行司法鉴定，并于2013年9月5日收到该公司出具的司法鉴定报告。本案现已审理终结。原告刘君辉诉称：2011年1月28日，原、被告签订了一份《浙江省商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买位于舟山市普陀区六横镇峧头凯虹•文景苑第3幢1单元101室房屋；建筑面积为134.78平方米，单价为每平方米22300元，总价款3005594元；合同签订时支付房款1505594元，余款1500000元在房屋结顶后申请按揭贷款支付；房屋交付期限为2012年3月31日，逾期交付90天内按已交房款的日万分之1.5支付违约金至实际交付之日止，逾期交付90天后，买方有权选择退房或继续履行合同，继续履行合同按已交房款的日万分之2支付违约金至实际交付日止；交房时面积误差比绝对值在3%外，买方不退房，房产登记面积小于合同约定面积，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人；房屋交接前买方有权查验房屋等内容。合同签订后，原告按约向被告支付了首付房款1505594元。2012年5月2日，原告收到被告交房通知和费用清单，费用清单标注交付房屋的实测面积为130.62平方米。同年5月3日，原告在房屋交接查验时，发现房屋内的东侧屋顶和墙面存在渗漏水状况，且该房屋承重墙与相邻4号楼承重墙之间的伸缩缝处用一块大理石粘贴，日后存在破裂或脱落的安全隐患。原告即日要求被告对上述质量问题予以处理，并表示会在被告解决上述质量问题后再办理交接手续，但被告一直未予理会。原告虽向当地消协和信访办进行投诉，消协和信访办召集双方调解未果。为此，原告诉至本院，要求判令被告对房屋渗漏予以修复并办理交房手续；被告因交付房屋存在质量缺陷承担减少房屋总价款10%（30万元）的违约责任；被告从2012年4月1日起按1505594元的日万分之2向原告支付逾期交房违约金至实际交房之日止（截至2012年11月20日共计73473元）；被告双倍返还面积误差比超3%部分的房价款3858元和面积误差比在3%以内的房价款的利息14664元，合计18522元；赔偿原告的诉讼代理费20000元；本案诉讼费由被告承担。原告刘君辉为支持自己的诉讼请求，向本院提交了如下的证据材料：1.《浙江省商品房买卖合同》1份，拟证明原、被告于2011年1月28日签订了上述合同，并就房屋面积、单价、付款方式和期限、交付期限和条件、违约责任等合同主要内容进行了约定的事实。2.交房通知书、费用清单复印件各1份，拟证明被告通知交付房屋的时间为2013年4月27日至5月3日、交付房屋的实测面积为130.62平方米以及未向原告交付房屋验收合格文件等事实。3.照片若干，拟证明被告交付的房屋存在渗漏水情况，以及交付房屋和隔壁房屋的伸缩缝之间用大理石贴面不符合规范等事实。4.舟山市工商行政管理局六横分局消保科12315消费者申诉案件调解书复印件1份，拟证明原告曾于2012年7月18日向舟山市工商行政管理局六横分局就购买房屋的质量问题进行申诉的事实。5.六镇政访字（2012）第84号关于刘君辉新房事项答复意见书1份，拟证明原、被告的争议经舟山市普陀区六横镇政府于2012年11月13日组织协调未果的事实。6.委托代理合同1份、律师代理费发票2张，拟证明原告为本次诉讼支出律师代理费20000元的事实。被告普陀广厦房地产公司答辩称：1.原告提出的房屋存在渗漏水等质量问题应按双方签订的《浙江省商品房买卖合同》的约定处理。房屋渗漏水系建筑业的通病，被告曾于2012年4月在接到物业中心的通知后组织施工队进行了维修，并已达到预期效果。近期，又对比邻区域进行了防渗处理，以求达到更好的防渗效果。原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》中的第十二条已经约定了解决质量争议的方法，且被告愿意承担维修义务，故对原告要求被告减少购房价款30万元的诉讼请求不应予以支持。2.双方签订的《浙江省商品房买卖合同》中的第九条约定交房日期为2012年3月31日，而被告于2012年4月27日前具备了交付商品房的一切合法依据，故实际逾期交房时间为26日，愿意对此承担赔偿责任。但原告在收到被告的交房通知书后始终未来办理交房手续，表达其接收房屋的意愿，而现在却通过法院起诉要求办理交房手续，属无理请求，应予驳回。3.购买房屋的面积误差由被答辩人引起，应由其承担法律责任。原告在购买房屋的施工过程中多次要求被告的技术人员在房屋的东山墙位置砌筑填充墙。被告为满足原告的请求在中间结构验收时向专家组反映了该问题，专家组对此予以认可，并由施工人员进行了砌筑。该墙的砌筑导致该房屋缩小了4平方米，面积误差比达到了3%。原告据此既带来了使用便利又减少了购房支出，不应再向被告主张面积误差赔偿。如果原告坚持该项诉请，被告可拆除该填充墙，恢复原状。4.原告担心所购房屋的地基下沉不均而影响门面铺贴的大理石脱落带来的安全隐患，因所购房屋下面是连续的地下室结构，不会产生沉降不均，故不会产生大理石脱落的现象。同时，只要原告规范装修、合理使用，且装修方案经物业公司审查核准，就不会由原告承担责任。5.原、被告未就律师代理费用的赔偿问题进行过约定，故不应对原告要求被告赔偿律师代理费的诉讼请求予以支持。被告普陀广厦房地产公司为证明其辩称的事实，向本院提交了如下证据材料：1．企业法人营业执照、房地产开发企业资质证书、商品房预售证，拟证明被告具有开发房地产的资质，并取得了位于舟山市普陀区六横镇凯虹•文景苑1-8号楼房屋的预售资格等事实。2.竣工验收备案表1份，拟证明被告开发的凯虹•文景苑的房屋已经具备了交付条件的事实。3.交房通知书及房屋交接材料复印件1套、圆通速递回执复印件1份，拟证明原告于2012年4月27日之前收到了被告邮寄的交房通知书及房屋交接材料的事实。4.文景苑客户交房签到表复印件若干、契证等移交清单复印件若干，拟证明被告开发的凯虹•文景苑房屋已向大部分购房者进行了交付的事实。5.文景苑3幢101室房屋的竣工图复印件1份，拟证明该房内的东山墙系按照原告的要求进行砌筑而导致面积减少的事实。6.证人刘某甲、刘某乙的证言，拟证明文景苑3幢101室房屋的东山墙系根据原告的请求砌筑的事实。7.舟山兴塬测绘公司出具的情况说明1份，拟证明文景苑3幢101室房屋的设计图纸中没有东山墙，但却按照实际情况进行测绘得出该套房屋的面积为130.62平方米的事实。本院于2013年9月5日收到浙江瑞邦建设工程检测有限公司出具的司法鉴定报告，对原告申请的鉴定事项作出的鉴定结论如下：1.房屋构造局部未设置保温层（挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板），不符合设计要求；2.外墙保温砂浆不符合设计要求；3.外墙贴面做法不符合规范要求，南侧外墙沉降缝贴面不符合规范要求；4.3-a～3-e／3-18轴墙体渗水原因为屋面沉降缝处密封圈不密实。经庭审质证，并结合原、被告的质证意见，本院对原、被告提供的证据认定如下：对原告提供的证据1、证据2、证据3和证据5，被告均无异议，本院予以认定。关于原告提供的证据4，被告对舟山市工商行政管理局六横分局消保科12315消费者申诉案件调解书的关联性提出异议，认为被告并未参与该次调解，仅是原告的单方申诉，本院采纳该质证意见，对该组证据的真实性予以认定。关于原告提供的证据6，被告对其关联性提出异议，本院对该组证据的真实性予以认定。对被告提供的证据1、证据3和证据7，原告没有异议，本院予以认定。关于被告提供的证据2，原告对其真实性没有异议，但并不能证明被告开发的凯虹•文景苑的楼盘符合交付条件。关于被告提供的证据4，原告对其关联性提出异议，本院采纳其质证意见。关于被告提供的证据5，原告对其真实性和关联性提出异议，认为未按设计图纸施工系被告的过错；关于被告提供的证据6，原告对其真实性提出异议，认为上述证人系被告公司职员，与本案具有利害关系，不应采信该证人证言，本院认为在施工过程中需变更设计应有相应的变更手续，仅凭上述两组证据并不足以证明系原告要求被告增加凯虹•文景苑3幢101室房屋东山墙的砌筑。关于浙江瑞邦建设工程检测有限公司对位于舟山市普陀区六横镇峧头镇凯虹•文景苑3幢101室房屋进行检测鉴定后出具的司法鉴定报告，原告对该鉴定报告没有异议，被告虽对该鉴定报告的第3点结论和第4点结论提出异议，但未能在本院限定的举证期限内向本院提供相应的证据证明其异议所依据的事实，故本院对该司法鉴定报告予以认可。经审理查明，原、被告于2011年1月28日签订了一份《浙江省商品房买卖合同》，双方约定：被告向原告预售位于舟山市普陀区六横镇峧头凯虹•文景苑3幢101室房屋，建筑面积为134.78平方米，单价每平方米为22300元，总价款为3005594元；签订该合同时原告向被告支付1505594元购房款，余款1500000元在房屋结顶后15日通过向被告指定的银行申请按揭贷款予以支付；被告须于2012年3月31日前向原告交付该房屋，且须满足1.建设工程经竣工验收合格且取得建设工程竣工验收备案证明，2.取得法律法规规定应由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，3.用水、用电、用气、道路、通信等须具备商品房正常使用的基本条件；逾期交房不超过90日，被告在逾期之日起按日向原告支付已付房价款的万分之一点五的违约金，合同继续履行；逾期交房超过90日后，原告可选择继续履行合同或解除合同，如原告选择继续履行合同的，被告自逾期之日起按日向原告支付已付房款万分之二的违约金；产权登记面积误差比绝对值超出3%的，原告可选择退房或继续履行合同，如产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由被告返还原告，超出3%部分的房价款由被告双倍返还原告；双方还对原告逾期付款的责任、交接程序、质量异议的解决等内容进行了约定。合同签订后，原告即向被告支付了1505594元购房款。被告于2012年4月25日向舟山市普陀区住房和城乡建设局就其开发的凯虹•文景苑楼盘办理了竣工验收备案手续。被告于2012年4月27日前向原告邮寄送达了交房通知书及相关交房材料，通知原告于2012年5月3日13点至14点30分到被告的售楼处办理交房手续，并告知房屋的实测面积为130.62平方米（面积误差比绝对值达3.087%。原告于通知书确定的交房时间前往被告售楼处对购买房屋的渗漏水、大理石贴面不符规范等瑕疵提出异议，并拒绝接收房屋。2012年7月18日原告向舟山市工商行政管理局六横分局消保科就上述房屋的质量问题投诉被告。2012年10月31日舟山市普陀区六横镇信访办组织双方就上述争议进行调解，但因双方对逾期交房的责任承担存在较大争议，调解未果。原告于2013年1月9日委托法律工作者对原告提起诉讼，并支出诉讼代理费用20000元。审理中，原告申请本院对该房屋的防隔热、防渗漏、外墙贴面、外墙保温质量及屋顶渗漏水原因等进行司法鉴定，本院委托浙江瑞邦建设工程检测有限公司对上述项目进行检测测定，鉴定结论如下：1.屋面构造局部未设置保温层（挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板），不符合设计要求；2.外墙保温砂浆不符合设计要求；3.外墙贴面做法不符合规范要求，南侧外墙沉降缝贴面不符合规范要求；4.3-a～3-e／3-18轴墙体渗水原因为屋面沉降缝处密封圈不密实。在检测过程中，对该房屋的局部进行了一定程度的揭露和破损。本院认为，原、被告就位于舟山市普陀区六横镇峧头凯虹•文景苑3幢101室房屋签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。合同签订后，原告按约支付了首付款1505594元，被告亦应按约履行该合同。但原、被告因在2012年5月3日交房当日对房屋渗漏水等质量瑕疵发生争执，原告拒绝办理相应的房屋交接手续，在本案审理中经司法鉴定该房屋的保温层施工、外墙贴面和防渗漏水确实存在瑕疵，因此，被告应对浙江瑞邦建设工程检测有限公司就该房屋提出的上述瑕疵以及因进行检测造成的房屋局部破损予以修复。关于原告要求减少房屋总价款30万元的诉讼请求，因减价权行使的前提条件是买方须接受标的物的瑕疵，且原告已经要求被告对该房屋的质量瑕疵进行修复，不可再行使减价的权利，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。关于被告逾期交房的违约责任，被告通知原告的交房日期为2012年5月3日距合同约定的交房日期2012年3月27日已逾期36天，对此应按合同约定向原告支付违约金1505594元＊0.15‰＊36天=8130.21元；因被告在2012年4月25日已向舟山市普陀区住房和城乡建设局就其开发的凯虹•文景苑楼盘办理了竣工验收备案手续，根据竣工验收备案表的记载，被告已经达到合同约定的交房条件，且双方未在合同中约定原告就交付房屋存在质量瑕疵的情况下有权拒绝接收房屋，上述瑕疵并不导致合同目的不能实现即不存在法律规定的有权拒绝接收房屋的情形，故本院认为被告自2012年5月4日起无需再承担逾期交房的违约责任，对原告要求自该日起至实际交付日止支付逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。关于被告因交付房屋的产权登记面积小于合同登记面积且面积误差比绝对值达3.087%的违约责任，被告需按合同约定返还面积误差比绝对值在3%内部分的房价款即134.78平方米＊3%＊22300元／平方米=90167.82元，双倍返还超出3%部分的房价款即134.78平方米＊0.087%＊22300元／平方米＊2=5229.73元，两项合计95397.55元；关于原告要求被告支付面积误差比绝对值在3%内部分房款的利息，因双方在合同中并未约定，故本院对此不予支持。关于原告要求被告赔偿其诉讼代理费用20000元的诉讼请求，因双方在合同中对此亦无约定，故本院对此亦不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百四十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条、第十四条的规定，判决如下：一、限被告舟山市普陀广厦房地产开发有限公司在本判决生效之日起三个月内按照设计要求对舟山市普陀区六横镇峧头凯虹•文景苑3幢101室房屋的屋面构造局部保温层未设置、外墙保温砂浆厚度不足、外墙贴面和南侧外墙沉降缝贴面不符合规范要求、4.3-a～3-e／3-18轴墙体的屋面沉降缝处密封圈不密实等瑕疵以及因司法鉴定造成的房屋局部破损予以修复至验收合格。二、限被告舟山市普陀广厦房地产开发有限公司在本判决生效之日起三个月内向原告刘君辉支付逾期交房违约金8130.21元，以及因面积误差比绝对值达3.087%需返还的房价款95397.55元。三、驳回原告刘君辉的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7480元，由被告舟山市普陀广厦房地产开发有限公司负担1880元，由原告刘君辉负担5600元；司法鉴定费35000元，由被告舟山市普陀广厦房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院（上诉案件受理费7480元应在递交上诉状时预交，款汇浙江省省级财政专户结算分户，开户行：中国农业银行舟山市南珍支行，账号：19×××06。上诉期届满后七日内仍未交纳又不提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理）。审 判 长 王军伟审 判 员 乐海奇人民陪审员 洪建军二〇一三年十月二十三日代书 记员 石 静附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百四十八条因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。