（2013）新民初字第2233号
裁判日期: 2013-10-23
公开日期: 2014-12-31
案件名称
江苏中丰实业有限公司与张健房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
连云港市海州区人民法院
所属地区
连云港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江苏中丰实业有限公司,张健
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十一条，第一百零七条，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
连云港市新浦区人民法院民 事 判 决 书（2013）新民初字第2233号原告江苏中丰实业有限公司，住所地连云港市新浦区振兴绿园2号楼一单元602室。法定代表人朱孔波，董事长。委托代理人李新民，江苏润唐律师事务所律师。被告张健。委托代理人姚霞英（张健之母），女，1951年11月22日生，汉族。委托代理人郁正荣。原告江苏中丰实业有限公司（以下简称中丰公司）与被告张健房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中丰公司的委托代理人李新民，被告张健及委托代理人姚霞英、郁正荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中丰公司诉称，2012年4月23日，原、被告签订《房屋租赁合同》，被告承租原告位于新浦区花果山乡大村2-2号房屋（二层），建筑面积160平方米，年租金42000元，租赁期限自2013年2月20日至2017年2月19日。合同签订后，原告支付押金3000元，并对承租房屋进行装潢。但被告在原告装潢完成后，在原告不知情的情况下，将涉案房屋内的装潢损坏并另行出租给他人，已经构成违约，造成原告无法实现合同目的和巨额经济损失。现要求解除原、被告之间的房屋租赁合同，判令被告返还押金3000元，并赔偿经济损失32万元。被告张健辩称，原告应当按照合同约定于2013年2月20日支付第一年租金，逾期后未交纳，被告在无法与原告取得联系后，遂书面通知原告解除租赁合同，并于2013年3月19日请工人拆除了原告装潢的柜台。原告单方所做的房屋装潢的价格评估，无事实依据，其损失是原告违约造成，应由其自负。经审理查明，被告所有的位于新浦区花果山乡大村2-2号房屋（二层），建筑面积160平方米，原由刘小承租。2012年5月16日，原告与刘小签订《房屋租赁转让合同》，约定租赁期限自2012年2月16日至2013年2月16日，年租金48000元。原告承租后，即对租赁房屋进行装潢，拟用作经营“农民资金互助合作社”。2012年4月23日，原、被告重新签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限四年，自2013年2月20日至2017年2月19日。年租金42000元，分四次给付租金。违约责任的处理：出租方违约提前收回房屋的，应按照合同总租金的30%支付违约金并赔偿全部装潢损失；承租方提前终止合同的，同样按照合同总租金的30%支付违约金等。2013年3月19日，被告在未经原告同意的情况下，将涉案房屋的装潢予以拆除并另行出租给他人。现涉案房屋由他人使用，分别经营服装销售和摩托车修理，房屋结构和房内装潢已经全部改变，失去了对装潢造价评估的条件。上述事实，有原告的当庭陈述及原告举证的房屋租赁转让合同、房屋租赁合同，被告举证的房屋租赁合同、照片一组、光碟一张等在案予以证明。本院认为，原、被告之间签订的租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合同有效。由于双方对租金的支付日期约定不明确，按照《中华人民共和国合同法》的规定，对租金支付期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间一年以上的应当在每届满一年时支付剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。本案被告在法定给付租金的期限尚未届满时，没有通知到原告，也未经过原告同意的情况下，以原告延迟支付租金为由，擅自拆除了出租房屋内的装潢并转租于他人，已经构成违约，应当承担相应的赔偿责任。原告要求解除租赁合同并返还押金3000元，本院予以支持。关于原告主张的装潢损失，现涉案房屋内的装潢已经拆除和改变，无法进行装潢工程的造价评估，依据原、被告的当庭陈述，综合原告提供的装潢施工合同和工程竣工结算汇总表，以及现场勘察，原告确已进行了装饰、装潢，对照原告举证的竣工结算汇总表，其中部分结算项目与事实不符，如电视监控摄像设备、LED屏、办公桌等并未安装，其余装潢由于被告方的原因，导致无法一一核实，故本院酌定原告的装潢损失为10万元。对于被告辩称逾期未支付租金已经通知原告解除了租赁合同，被告没有提供证据证明已经通知到被告，且租赁合同关系中，属于经营用房的承租人，累计六个月未支付租金，经出租人催告后，在一个月内仍未支付的，出租人方可要求解除租赁合同。本案中，原、被告之间的租赁合同仅履行二个月即提出解除租赁合同，不符合租赁合同的约定和法律规定，本院不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原、被告之间的房屋租赁合同予以解除。二、被告张健于本判决生效之日起十日内返回原告江苏中丰实业有限公司的押金3000元。三、被告张健于本判决生效之日起十日内支付原告江苏中丰实业有限公司违约金10万元。四、驳回原告江苏中丰实业有限公司其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费用6150元（原告已预交），由原告负担3150元，被告张健负担3000元，于给付上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费6150元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94。审 判 长 王崔起人民陪审员 王永红人民陪审员 宋 燕二〇一三年十月二十三日书 记 员 段潇潇 来自