（2013）海民初字第13963号
裁判日期: 2013-10-23
公开日期: 2014-06-17
案件名称
胡爱军诉北京华建丽景房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市海淀区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
胡爱军,北京华建丽景房地产经纪有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条；《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2013）海民初字第13963号原告胡爱军，男委托代理人：李兴华，男。被告北京华建丽景房地产经纪有限公司，住所北京市海淀区四季青路8号4层413室，注册号：110108014442915。法定代表人杨占军，经理。委托代理人张东国，男。原告胡爱军与被告北京华建丽景房地产经纪有限公司（以下简称华建公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡爱军之委托代理人李兴华到庭参加了诉讼。被告华建公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡爱军诉称，2013年1月12日，双方签订房屋租赁合同，约定我出租位于某小区201号房屋（以下简称201号房屋），租期自2013年2月15日至2014年2月14日，按季度支付房租，约定华建公司不得做商业性联营活动，不得擅自变更房屋主体结构和设备，转租需经我书面同意，居住人数最多不得超过六人，如违反上述规定，视为违约，我有权终止合同，违约金是5200元。合同签订后，我于2013年1月29日将房屋交付，2013年3月初，我发现201号房屋被华建公司违法打隔断并擅自转租给7个人居住，我为此与其交涉无果。现要求终止双方于2013年1月12日签订的《房屋租赁合同》，华建公司给付我有线电视费36元、电费51.5元、热水费2576.49元、冷水费200元、中水费50元、燃气费37.9元、房屋恢复原状费4000元、违约金5200元，并由华建公司承担本案诉讼费。华建公司未出庭应诉，亦未向法庭提交书面答辩意见。经审理查明，2013年5月22日，胡爱军（甲方、出租方）与华建公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于某小区201室合计建筑面积为125.65平方米的房屋租给乙方使用。该房屋的租金为每月5200元，双方商定租赁期限自2013年2月15日起至2014年2月14日止。付款方式为季度付款。甲方承担该合同期的物业及供暖费（自供暖除外）。乙方在租住房屋期间，应当向相关单位及相关部门交付水、电、燃气、电话收视、卫生等相关费用。乙方在租赁期内，不得将房屋转卖、抵押及商业性联营活动。乙方在租赁期内，应爱护房内一切设备，不得擅自变更房屋主体结构和设备，否则造成损失由乙方承担一切责任后果。除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受租人的行为向甲方承担责任，此房不可作为经营用房。租赁用途为居住，如租赁用途为居住的，居住人数为4人，最多不超过6人，如违反此项规定，视为违约，甲方有权立即终止合同，违约金为5200元。庭审中，胡爱军称华建公司未经其同意擅自在201号房屋内打隔断，变更201号房屋的主体结构，并将201号房屋转租给许正彪、董玉娟（二人）、胡健（二人）、邓定洪、刘明亮等七人居住，属根本违约。就此，胡爱军提交了华建公司与许正彪、董玉娟（二人）、胡健（二人）、邓定洪、刘明会等七人签订的《北京市房屋租赁合同（经纪机构代理成交版）》及相应的租金、押金收据予以证明。胡爱军称201号房屋的有线电视费一直由自己代缴，华建公司自接收201号房屋开始至今从未支付过该费用。就胡爱军主张的电费，其称根据《房屋租赁合同》的房间物品清单一览表所载，可以看出在2012年2月3日将201号房屋交付华建公司时，房屋内电、燃气、热水的余量，现余量均已使用完毕，故自行计算出各项费用的具体数额。就恢复原状费用4000元，系胡爱军自行估算的数额。本案审理中，被告华建公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。上述事实，有当事人陈述、《北京市房屋租赁合同（经纪机构代理成交版》、收据、录音等证据材料在案佐证。本院认为，胡爱军与公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。根据胡爱军提交的证据，可以认定华建公司确未经胡爱军同意擅自将201号房屋转租他人使用，现201号房屋的实际居住人数已超过六人，属根本违约，则胡爱军有权依据约定，要求立即终止合同。现胡爱军要求解除合同并要求华建公司赔偿违约金的诉讼请求，符合法律规定及双方约定，本院均予以支持。关于胡爱军主张的电费、燃气费、冷热水费、中水费、恢复原状费，因胡爱军提交的证据不足以证明上述费用的实际发生额，故本院对其该部分诉讼请求不予支持。就胡爱军主张的2013年2、3月份的有线电视费，因确已发生，数额确定，故本院予以支持。华建公司经本院依法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，本院视为其放弃了答辩和质证的权利，将依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条；《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除胡爱军与北京华建丽景房地产经纪有限公司于二〇一三年二月三日签订的《北京市房屋租赁合同》；二、北京华建丽景房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内给付胡爱军有线费三十六元；三、北京华建丽景房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内给付胡爱军违约金五千二百元；四、驳回胡爱军其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一百零四元，由北京华建丽景房地产经纪有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 李晓馨代理审判员 宋纯峰代理审判员 马跃然二〇一三年十月二十三日书 记 员 冯梦薇 更多数据：搜索“”来源：