（2013）江民初字第783号
裁判日期: 2013-10-23
公开日期: 2014-05-06
案件名称
原告邓静娜诉被告向冰泉房屋租赁合同纠纷案一审民事判决书
法院
崇左市江州区人民法院
所属地区
崇左市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邓敬娜,向冰泉
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
广西壮族自治区崇左市江州区人民法院民 事 判 决 书（2013）江民初字第783号原告邓敬娜。委托代理人赵朔艺。被告向冰泉。原告邓敬娜与被告向冰泉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月30日立案受理后，依法由代理审判员陆艳独任审判，于2013年9月24日公开开庭进行了审理。原告邓敬娜的委托代理人赵朔艺到庭参加诉讼，被告向冰泉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告邓敬娜诉称，2009年3月17日，邓某某与崇左市东源名城某区7栋11号房屋的所有人梁某某签订《房地产租赁契约》，承租上述房屋，租赁期限从2009年5月1日至2014年4月30日；后邓某某将该房屋委托其侄女即原告邓敬娜进行管理。2010年12月29日，原告邓敬娜将该房屋转租给被告向冰泉，双方签订《房屋转让协议》，实际上是转租合同，租赁期限从2010年12月29日至2014年4月30日，年租金为30000元。合同履行过程中发生了纠纷，房屋所有人梁某某向江州区人民法院起诉邓某某、邓敬娜和向冰泉等，诉请解除《房地产租赁契约》并退还房屋，经一审、二审，梁某某胜诉，向冰泉于2012年10月19日退还租赁房屋，但是却拖欠房屋租金23750元、水费1513.41元、物业管理等费2502.70元。原告多次向被告追讨未果，于2012年12月25日向梁某某支付上述费用。2011年12月30日至2012年10月19日，房屋的实际使用人是被告，即使原告将房屋转租给被告的行为未经过房屋所有人同意，但是被告应支付实际占用房屋的使用费等相关费用。为维护原告的合法权益，特向法院起诉请求判令被告向冰泉支付房屋租金23750元、水费1513.41元、物业管理等费用2502.70元。原告邓敬娜对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1.《房屋转让协议》，证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系，合同约定房屋年租金为30000元及对有关水费、物业费等的支付方式；2.（2012）崇民终字第177号民事判决书，证明原、被告之间存在合同关系，但原告将房屋转租给被告的行为并未经过房屋所有人的同意，导致房屋被收回、原告和被告签订的《房屋转让协议》无效的事实，同时证明被告从2011年12月30日至腾出房屋之日均未支付任何费用；3.水费票据2张及物业管理等费用票据2张，证明被告至腾出房屋之日尚欠水费1513.41元、物业管理等费2502.70元的事实；4.房屋所有人梁某某出具的收条，证明原告于2012年12月25日向梁某某支付房屋租金25000元、水费1513.41元、物业管理费2502.70元，共计29016.11元的事实。被告向冰泉未作任何答辩。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告向冰泉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，应视为已放弃答辩和质证的权利，原告邓敬娜提交的证据，真实、合法、与本案事实相关联，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告提供的证据予以确认。综合全案证据，结合庭审笔录，本院确认以下法律事实：2009年3月17日，崇左市东源名城中段某区7栋11号房屋所有人梁某某与原告邓敬娜的姑姑邓某某签订《房地产租赁契约》，约定把位于崇左市东源名城中段某区7栋11号的五层房屋出租给邓某某，租赁期限自2009年5月1日起至2014年4月30日止；租金每月2500元，每年度支付一次，在每年使用前30日内支付；邓某某在没有征得梁某某同意的情况下，委托原告邓敬娜将房屋转租他人；2010年12月29日，原告邓敬娜与被告向冰泉签订《房屋转让协议》，合同约定：租赁期限从2010年12月29日至2014年4月30日止，年租金为30000元，每年交纳租金一次，水电费等各项费用均由被告交纳。梁某某知道原告的转租行为后向崇左市江州区人民法院起诉，要求解除与邓某某签订的《房地产租赁契约》，并要求被告向冰泉返还所租赁的房屋；崇左市江州区人民法院作出（2012）江民初字第186号民事判决书，判决解除梁某某与邓某某签订的《房地产租赁契约》，向冰泉十日内腾出楼房；2012年8月12日，崇左市中级人民法院作出（2012）崇民终字第177号民事判决书，维持一审判决。判决生效后，被告向冰泉于2012年10月19日搬离所租赁的房屋。2011年12月30日至2012年10月19日期间的租金、水费、物业等费用，被告向冰泉未向原告支付分文。另查明，2012年12月25日，原告邓敬娜向梁某某支付了2012年1月1日至2012年10月19日的房屋租金25000元、水费1513.41元、物业管理等费用2502.70元。本院认为，原告邓敬娜与被告向冰泉签订的《房屋转让协议》是双方的真实意思表示，虽然原告的转租行为未得到房屋所有人的同意，从而导致租赁房屋被收回，原《房地产租赁契约》被实际解除，相应地产生原、被告之间签订的《房屋转让协议》无效的结果，但被告向冰泉已实际使用房屋用于经营，应当参照协议约定的租金标准向原告邓敬娜支付房屋使用费；根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故原告要求按合同约定的标准支付拖欠的该房屋的占有使用费的请求合理合法，本院予以支持。被告从2011年12月30日至2012年10月19日使用房屋，应支付使用费24246元［295天×82.20元／天（30000元÷365天）］；庭审中，原告要求被告支付房屋租金23750元，是其在法律允许的范围内对自己权利所作的处分，应予以支持。对水费、物业管理等费用的支付，原、被告在《房屋转让协议》中对此有约定，且该笔费用是被告向冰泉使用房屋经营期间所产生的，原告邓敬娜已支付给房屋所有人梁某某，故原告要求被告支付水费1513.41元、物业管理等费用2502.70的诉请，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下：被告向冰泉应支付原告邓敬娜2011年12月30日至2012年10月19日的房屋使用费23750元、水费1513.41元、物业管理等费2502.70元，合计27766.11元。案件受理费525元，减半收取263元，由原告邓敬娜负担12元，被告向冰泉负担251元。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应按中国人民银行规定的同期同类贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区崇左市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费525元，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。代理审判员 陆 艳二〇一三年十月二十三日书 记 员 姚仕能附：相关的法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持 来源：百度搜索“”