（2013）一中民终字第0632号
裁判日期: 2013-10-23
公开日期: 2014-11-14
案件名称
林永华诉天津市子园物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
林永华,天津市子园物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2013）一中民终字第0632号上诉人（原审被告）林永华，男，1972年出生，汉族，住天津市东丽区。被上诉人（原审原告）天津市子园物业管理有限公司，住所地天津市南开区。法定代表人龚再晴，总经理。委托代理人夏立志，天津昭元律师事务所律师。委托代理人王建忠，天津昭元律师事务所律师。上诉人林永华因物业服务合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2013）南民初字第5158号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，天津市子园物业管理有限公司系具有物业管理资质的企业。2005年11月4日，天津市子园物业管理有限公司与天津锦嵘置业有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》，合同第三条约定：前期物业管理服务期限自2005年11月4日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止；合同第七条约定：竣工验收合格交付业主后的物业管理服务费，住宅房屋按建筑面积每月每平方米3元由业主交纳；非住宅房屋按建筑面积每月每平方米20-22元由业主交纳（此物业费包括配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用），交纳费用时间为业主每月三日前交纳。后双方又签订了《关于“京燕大厦”前期物业管理服务合同的补充协议》，其中第三条约定：B座写字楼物业管理服务费为每月每平方米10元（人民币），其中：包含但不限于：基本物业服务、绿植租摆服务、信报投递服务、酒店式前台服务等，以及中央空调、通道公共照明、电梯、二次供水、消防监控、安防监控等设备设施的运行、维护、管理费用等。2007年1月5日，林永华签署了《确认书》，其中载明：其已经全文阅读《天津市前期物业管理服务合同》和《业主公约》的条款，并理解、认同条款内容，同意严格遵守。同日，被告在原告交付的《承诺书》中签字认可，在《承诺书》中同意“京燕大厦A座（住宅）管理公约”内的一切条款及有关修订。林永华于2006年9月15日与天津锦嵘置业有限公司签订《天津市商品房买卖合同》一份，合同约定林永华购买上述企业开发建设的南开区卫津南路109号京燕大厦XX号房屋一套，该房屋建筑面积为67.44平方米，每月应交纳物业管理费685.6元，林永华自2009年1月至2012年7月拖欠物业费29480.8元，2013年5月至2013年7月拖欠物业费2056.8元，共计31537.6元。原审法院认为，天津市子园物业管理有限公司依据与天津锦嵘置业有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》，对林永华居住的小区实施物业管理，合同对双方当事人的权利、义务等均做出明确约定，且不违反法律禁止性规定，应认定合法有效。天津市子园物业管理有限公司依据物业管理服务合同约定的事项，已实际为小区全体业主提供了物业管理服务，林永华应按时支付物业服务费。另，原审法院在审理相关案件中查明，天津市子园物业管理有限公司在实施物业服务中存有瑕疵，故对林永华应交物业管理服务费的数额予以酌减6%。关于林永华提出天津市子园物业管理有限公司不应按照商业用房的标准向其收取物业服务费一节，因其已对天津市子园物业管理有限公司与天津锦嵘置业有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》和《业主公约》约定的事项予以确认，同时林永华此次诉讼前交纳物业费均是以每月每平方米10元交纳，视为其已知晓物业的收费标准，故林永华该抗辩理由，不予采信；对于林永华主张的成立业主委员会一节，因该主张不是本案的审理范围，应另行解决。原审法院判决：本判决生效后十五日内，被告林永华一次性支付原告天津市子园物业管理有限公司2009年1月至2012年7月、2013年5月至2013年7月的物业管理服务费31537.6元的94%即29645.34元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费588元，减半收取294元，原告天津市子园物业管理有限公司负担17.64元，被告林永华负担276.36元。被告林永华负担部分于本判决生效后十五日内直接给付原告天津市子园物业管理有限公司。判决后上诉人林永华不服，向本院提起上诉。上诉人认为其曾经按照10元标准交纳物业费的行为不能说明被上诉人的收费标准是正确的；《天津市前期物业管理服务合同》明确约定住宅房屋的物业管理服务费标准为每月每平方米3元，《关于“京燕大厦”前期物业管理服务合同的补充协议》约定B座写字楼物业管理服务费为每月每平方米10元，上诉人购买房屋的产权证上“房屋用途”为居住，上诉人与开发商天津锦嵘置业有限公司签订的《天津市商品房买卖合同》也明确土地使用年限为70年，即为住宅用地。被上诉人依照商业用房物业管理服务费收费标准向上诉人收费是错误的，原审判决认定事实不清，证据不足。上诉人请求撤销原判，依法改判上诉人按照住宅房屋每月每平方米3元标准交纳物业管理服务费；两审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人天津市子园物业管理有限公司同意原审判决，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审法院认定事实清楚，本院予以确认。案经调解，双方当事人未达成一致意见。本院认为，被上诉人与天津锦嵘置业有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》和《关于“京燕大厦”前期物业管理服务合同的补充协议》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应认定合法有效。合同约定由被上诉人对上诉人居住的小区实施物业管理，并对双方当事人的权利、义务做出明确约定，双方均应按照约定履行各自的义务。被上诉人依据合同约定提供了物业管理服务，上诉人应按时支付物业服务费。因被上诉人在实施物业服务中存有瑕疵，原审法院据此对上诉人应交物业管理服务费的数额予以酌减6%，符合法律规定，应予维持。关于上诉人要求按照住宅房屋每月每平方米3元标准交纳物业管理服务费的主张，因《天津市前期物业管理服务合同》、《关于“京燕大厦”前期物业管理服务合同的补充协议》和《业主公约》等明确约定B座写字楼物业管理服务费为每月每平方米10元，上诉人已对该事项予以确认，且上诉人所购买的涉诉房屋实际位于B座，故上诉人应按照B座标准交纳物业管理服务费。上诉人的该项主张，理据不足，不予支持。综上，上诉人的上诉请求，事实和法律依据不足，不予支持；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费541元，由上诉人林永华负担。本判决为终审判决。审 判 长 殷 焱代理审判员 张炳正代理审判员 刘剑腾二〇一三年十月二十三日书 记 员 薛东超附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 微信公众号“”