（2013）佛城法民一初字第957号
裁判日期: 2013-10-23
公开日期: 2016-06-12
案件名称
蔡倩兰与容健昌、佛山市和记地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市禅城区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
蔡倩兰,容健昌,佛山市和记地产代理有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2013）佛城法民一初字第957号原告蔡倩兰（反诉被告），女，汉族，住广东省佛山市禅城区。身份证号码：×××3429。委托代理人张文斌、肖平，均系广东至高律师事务所律师。被告容健昌（反诉原告），男，汉族，住广东省佛山市禅城区。公民身份号码：×××153X。委托代理人李君，广东金腾律师事务所律师。被告佛山市和记地产代理有限公司，住所广东省佛山市禅城区。注册号：440602000079239。法定代表人廖烈涛，总经理。委托代理人吴富朝、张思扬，均系广东禅都律师事务所律师。原告蔡倩兰诉被告容健昌、佛山市和记地产代理有限公司（下称和记公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月20日立案受理后，被告容健昌向本院提出反诉，本院依法予以准许，并与本诉合并审理。本案依法由代理审判员丁保国适用简易程序独任审判，于2013年10月11日公开开庭进行了审理。原告蔡倩兰及其委托代理人张文斌、被告容健昌委托代理人李君、被告和记公司委托代理人吴富朝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年5月19日，原告与两被告签订《房地产买卖合约》及附件，合同约定原告将位于佛山市禅城区惠景三街44号1201房（下称涉案房屋）以526800元价款出售给被告容健昌，交易所产生税费均由被告容健昌负担，被告和记公司收取原告的房产证、土地证。合同还约定，被告和记公司应通知原告、被告容健昌于2013年5月31日前签订《广东省房地产买卖合同》，办理相关交易过户手续，每迟延一天按照成交价的千分之一支付违约金，延期超过十五日，视为放弃购买或放弃出售；若因被告容健昌原因未能如期履行合约，则无权要求原告返还已收取的全部款项，还须按物业成交价6%的金额支付违约金。合同签订后，被告容健昌拒绝办理过户手续并拒绝支付购房款，被告和记公司拒绝提供中介服务并拒绝退还房产证、土地证。双方协商过程中，原告曾委托律师出具律师函予两被告。据合约约定，延迟办理过户超过十五天，视同被告容健昌放弃购买，故涉案合同已自2013年6月16日解除；被告容健昌依约应承担支付31608元违约金责任；被告和记公司拒绝返还房地产权证，至涉案房产无法出租出售，亦应承担赔偿责任。为维护原告合法权益，请求法院判令：1、解除原告与两被告签订的《房地产买卖合约》；2、被告容健昌向原告支付违约金31608元及从起诉之日起至付清之日止的利息；3、被告和记公司向原告返还房产证、土地证；4、被告和记公司向原告支付从2013年6月16日起至实际返还房产证、土地证之日止的房屋租金（租金暂计至起诉之日为3000元）；5、两被告对第2、4项诉请承担连带责任；6、二被告承担本案诉讼费用。被告容健昌辩称，一、被告多次通过和记公司要求原告依约签订《广东省房地产买卖合同》，并于2013年5月31日在和记公司等候原告签订合同，但原告均未履约，故原告存在违约行为。二、原告存在故意隐瞒其非唯一住房的事实，对交易双方利益造成较大影响，原告隐瞒其名下有涉案房产以外其他房产事实，致被告容健昌在不知情的情况下签订合同，原告应承担缔约过失责任。三、涉案房屋在2013年5月19日签订合同之前没能出租出去，而房屋转让也不会造成原告在房屋租金方面的直接损失，原告有关租金的诉请缺乏事实和法律依据。四、被告容健昌与和记公司不存在串通毁约行为，不应承担连带责任。被告和记公司辩称，一、我方根据合同约定有权保存原告的房屋产权证件，我方在无法确认被告容健昌是否违约的情况下，继续保存房屋产权证件不属于违约。涉案交易未能在期限内完成，并不代表合约因此而解除，由于合约属于三方合同，我方已按照约定提供中介服务，即便买卖双方存在一方违约，另一方也仅有权解除房屋买卖关系，而不能直接解除整一份的三方合约，所以原告认为合约在2013年6月16日即被解除的理由是不成立的。根据合约规定，在交易未能按约定时间完成而且我方无法确定是否一方存在购买或者一方放弃出售的情况下，我方有权保存房屋产权证件，虽然原告声称被告容健昌存在违约，导致合约未能完成，但是因为未经法院查实或者被告容健昌确认的情况下，我方无法确认合同是否解除，我方是根据合约为了防止出卖人一屋多卖兼顾双方利益保存房屋产权证件。原告要求我方退还房屋产权证件属于单方变更合约的行为，并且原告拒绝向我方提供书面说明，由于原告已经收取了被告容健昌的定金，我方出于对原告负责的态度，且因双方争议未解决，我方要求原告办理退件手续及书面说明，以此来表明退件是其本人的意思，但是原告没有提供相应的说明，因此我方认为基于原告不配合该项手续，我方按照合同规定继续保存房屋产权证件是没有不妥的。二、原告要求我方对被告容健昌承担违约金及承担保证责任是没有事实和法律依据的，首先我方处于中介方的地位，已经提供相应的中介服务，及时传达买卖双方的交易意识，并促成双方签订合同，至于双方买卖交易是否完成，房屋是否过户，取决于买卖双方当事人，我方无法介入，而且我方是中介公司，一定希望双方交易能够完成，并不可能拖延办理相关交易手续，因此原告主张我方拖延办理相关交易手续是不符合事实的。被告容健昌反诉称，2013年5月19日，原、被告容健昌经被告和记公司介绍，签订《房地产买卖合约》及附件，约定原告将涉案房屋出售给被告容健昌，并约定2013年5月31日前签订《广东省房地产买卖合同》。签订合同当日，被告容健昌向原告支付定金10000元，后和记公司告知被告容健昌，原告不同意履行合同。2013年5月31日，即交易递件最后期限，被告容健昌多次催促和记公司要求原告履约，但原告一直未出现。纠纷发生后经多次协商无果，被告容健昌向法院提起反诉请求：1、原告向被告容健昌赔偿损失20000元；2、原告向被告容健昌支付违约金31608元；3、原告承担本案诉讼费用。原告针对被告容健昌的反诉辩称，2013年5月31日，并非交易的最后期限，根据合同约定可以延长至2013年6月15日，因此当天是否能完成交易并不影响之后15天是否完成过户手续，而且在2013年5月31日下午原告要求和记公司的员工到有关部门办理过户手续，和记公司的员工答复为被告容健昌要求原告签订唯一房屋证明，因此本案原告在本案合同履行过程中并没有任何违约行为，不应当承担违约金，请求驳回反诉诉求。被告和记公司对被告容健昌的反诉辩称，被告容健昌在反诉所述的事实理由基本与事实相符，至于被告容健昌主张原告是否违约，请法院查明。诉讼中，原告提交以下证据：1、2013年5月19日签订的房地产买卖合约一份、附件一份、被告和记公司出具的收件收据一份。证明双方当事人签订的房地产买卖合约及相关附件内容及被告和记公司于合约签订当日收取了原告的房产证、土地证。2、律师函2份，EMS快递单2份、EMS查询结果2份、EMS改退批条1份。证明被告容健昌拒绝办理交易过户手续并拒绝支付房款，被告和记公司拒绝继续提供中介服务并拒绝退还房产证、土地证；原告委托律师出具律师函给两被告，但被告和记公司收到后不予理会，被告容健昌得知情况后拒收律师函。3、手机短信照片13张、5、6月份的通话清单一份。证明原告多次通过电话、手机短信催促被告和记公司安排被告容健昌签订买卖合同并办理过户手续；两被告多次以各种理由拖延，始终未予办理；原告多次以电话和短信声明不能作唯一住房承诺。4、原告与保利地产于2012年8月26日签订的买卖合同1份。证明原告并非唯一住房，且合同在相关部门进行了备案登记，不能按照被告容健昌的要求违法签署唯一住房声明。5、原告与祝磊与2011年2月28日签订的租赁契约1份、收款收据2份。证明涉案房产租金每月1500元符合市场价值，且略低于今年的市场租金。6、证人蔡某出庭证言。证明证人在2013年6月曾随同原告去被告和记公司协商，买卖双方是因涉案房产交易所产生的税费发生纠纷。诉讼中，被告容健昌提供以下证据：1、涉案房产房地产登记信息查询结果1份，证明涉案房产登记在原告名下。2、2013年5月31日函1份、2013年8月4日函1份、被告和记公司工作人员刘嘉杰及郑秋菊名片两张。证明被告和记公司原告刘嘉杰及郑秋菊对被告容健昌依约履行合同以及原告隐瞒其拥有二套房产的情况进行了证实，同时2013年5月31日函也证明在交件的最后期限原告拒绝履行合同，一直没有出现，中介服务费由被告和记公司向违约方追讨。诉讼中，被告和记公司未提供证据。对本案证据，本院作如下认证：对原告提供的证据1、2、3、4、6，被告和记公司对证据真实性均无异议，被告容健昌虽对证据2表示异议，但该组证据有原件核对，经本院综合审核，采信上述四组证据。对证据5，因租赁契约中的承租人前后不一致，无承租人身份资料佐证，且两被告对该证据不予确认，本院对该组证据不予采信。对被告容健昌提供的证据1，因原告及被告和记公司无异议，本院予以采信。对证据2，虽属被告容健昌对事实的陈述，但对函件中与被告和记公司庭审陈述相印证的内容，本院结合庭审及原告提供的证据，就证据所涉事实于下文进行综合认定。案经庭审，本院确认以下案件事实：禅城区惠景三街44号1201房（下称涉案房产）系登记在原告名下的房产。2013年5月19日，原告（出售方、甲方）与被告容健昌（购买方、乙方）、被告和记公司（介绍方）签订《房地产买卖合约》及《附件（交易及收付房款方式）》。《房地产买卖合约》主要约定：甲方将涉案房屋以526800元价款出售给乙方，在甲方收取定金时，房产证等原件交由介绍方保管；在办理交易过户时，如需甲乙双方出席，甲乙双方须在介绍方通知之日起五个工作日内配合，否则视为违约，每延迟一天，违约方需向率月份按成交价的千分之一支付违约金，延期超过十五天时，视同放弃购买或放弃出售；该交易二手房所产生的税费由买方支付，业主实收；乙方未能如期履约，乙方无权要求甲方或介绍方返还已收取的款项，还须按相当于成交价的百分之六的金额支付违约金。《附件（交易及收付房款方式）》主要约定：2013年5月19日前，乙方须向甲方支付定金10000元；甲乙双方须在2013年5月31日前签订《广东省房地产买卖合同》及相关交易文件；甲方须在2014年12月30日前成功迁出户口等。签订协议当日，被告容健昌即向原告支付购房定金10000元，和记公司收取了涉案房产的房产证（粤房地证字第××号）、土地证（佛府国有第06000847227号）。此后，原告与被告容健昌就原告应否对涉案房产出具唯一房产声明以及涉案房产据实转让所产生的税费承担问题产生分歧。原告于2013年5月25日以手机短信方式要求被告和记公司转告被告容健昌其不会出具唯一住房的书面材料；同年5月31日，被告和记公司工作人员短信方式催促原告去合同递件且告知被告容健昌已到场等候，原告短信回复称要求被告容健昌按合同手续办理，后双方在当日未能签订《广东省房地产买卖合同》。同年6月2日至6月15日期间，原告多次以短信方式要求被告容健昌签订《广东省房产买卖合同》，亦曾向被告和记公司表示过要取回涉案房产产权证件。原告还曾委托广东至高律师事务所于2013年8月6日发函予被告容健昌及被告和记公司主张权利。现涉案房产房产证及国有土地使用权证仍为和记公司控制。另查明，原告于2012年8月26日购买禅城区仙槎路8号六座1104房，并于2012年9月25日办理登记备案手续。原告当庭陈述：2013年5月19日，签订合同时，原告口头告知被告方其有两套以上房产，被告和记公司工作人员均知道该事实，只是为了骗税才要求原告签订唯一住房承诺，双方合同附件约定2014年年底过户也说明了该情况。被告容健昌当庭陈述：原告在签订合同时没有告知其有两套以上住房，原告一直承诺只有一套住房，所有我方签订合同时才愿意税费由我方负担，涉案房产须按唯一住房进行二手交易才愿意履行买卖合同。被告和记公司当庭陈述：原告在签订合同时，告知被告和记公司工作人员其有两套以上住房，但原告承诺签订唯一房产声明，也是在这个前提下，被告容健昌才同意签订三方合约。本院认为，原、被告签订的《房地产买卖合约》及附件包含原告与被告容健昌之间的房屋买卖合同以及被告和记公司与原告、被告容健昌之间的居间合同，属混合合同。涉案合约签订时，涉案房产非原告唯一住房是否已为各方知悉以及因此产生的税费如何负担是否达成共识，系本案的争议焦点。案中，虽原告及被告容健昌陈述并不一致，但就原告有无告知其名下房产数量问题，原告与被告和记公司表述一致；就原告同意对涉案房产按唯一住房进行交易，两被告对此表述亦能相互印证。综合原、被告庭审诉辩及本院所采信的证据，本院确认原告在三方签订合约时已明确告知涉案房产非其唯一住房；在税费负担方面，三方曾达成合意对涉案房产按唯一住房进行二手交易，原告向相关部门出具唯一住房承诺，被告容健昌仅承担因唯一住房二手交易所产生的税费。后于合同履行过程中，原告拒绝配合被告容健昌对涉案房产按唯一住房进行交易，并对据实交易所增加的税费负担问题无法协商一致，以致双方发生纠纷。三方签约时对涉案房产按唯一住房进行二手交易的合意，属刻意隐瞒客观事实，侵害国家利益的行为，属无效约定。该约定无效后，三方就因此而增加的税费无法达成新的协议，而涉案房屋由此增加的税费负担对原告或被告利益造成重大影响，双方无法达成新的补充协议，致使交易无法进行，双方就涉案房产的交易已缺失继续履行基础，故本院对原告请求解除《房地产买卖合约》的诉请应予支持。2013年5月31日，原告未于三方约定时间与被告容健昌签订《广东省房产买卖合同》是基于双方未能就合同重要条款达成合意，不属违约情形。同理，被告容健昌拒绝继续履行涉案合约亦不属违约。故原告与被告容健昌相互追究对方违约责任缺乏依据，本院均不予支持。依据《合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以提出恢复原状等权利主张。故本院判令被告和记公司将涉案房产房地产证及国有土地使用权证返还给原告，原告返还被告容健昌定金10000元。至于原告诉请被告和记公司支付从2013来年6月16日其至实际返还房产证、土地证期间的租金的诉请，因原告未能举证证实被告和记公司留存产权证件致使涉案房产无法出租或丧失了出售机会，故原告要求被告和记公司承担赔偿责任的诉请，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款的规定，判决如下：一、解除原告蔡倩兰与被告容健昌、被告佛山市和记地产代理有限公司于2013年5月19日签订的《房地产买卖合约》【NO：0007211）；二、被告佛山市和记地产代理有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内，向原告蔡倩兰返还房产证（粤房地证字第××号）、土地证（佛府国有第06000847227号）；三、原告蔡倩兰于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告容健昌返还定金10000元；四、驳回原告蔡倩兰的其他诉讼请求；五、驳回被告容健昌的其他反讼请求。如果原告蔡倩兰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取333元（原告已预交），由原告蔡倩兰负担；反诉受理费545元（被告已预交），由被告容健昌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员 丁保国二〇一三年十月二十三日书 记 员 吴春辉附件：引用法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 更多数据：搜索“”来源：