（2013）浦民初字第3172号
裁判日期: 2013-10-23
公开日期: 2014-02-26
案件名称
淮安市清浦区清安街道办事处蔬菜村民委员会与淮安市新亚特包装有限公司,陆士林房屋租赁合同纠纷民事判决书
法院
淮安市清江浦区人民法院
所属地区
淮安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
淮安市清浦区清安街道办事处蔬菜村民委员会,淮安新亚特包装有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第五十二条，第五十六条，第五十八条，第五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条，第一百四十四条
全文
淮安市清浦区人民法院民 事 判 决 书（2013）浦民初字第3172号原告淮安市清浦区清安街道办事处蔬菜村民委员会。法定代表人陈树山。委托代理人杨利国。被告淮安新亚特包装有限公司。法定代表人陆士林。原告淮安市清浦区清安街道办事处蔬菜村民委员会（以下简称蔬菜村委会）与被告淮安新亚特包装有限公司（以下简称新亚特包装公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月13日立案受理。审理中，原告曾将新亚特包装公司的法定代表人陆士林列为本案被告，后以其系新亚特包装公司的法定代表人为由，申请撤回对陆士林的起诉。因原告的申请不违反法律规定，本院依法予以照准。本案依法组成合议庭，于2013年10月14日公开开庭进行了审理。原告蔬菜村委会的法定代表人陈树山、委托代理人杨利国到庭参加诉讼，被告新亚特包装公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告蔬菜村委会诉称：2010年6月7日，原告与被告法定代表人陆士林签订房屋租赁协议1份，后于2011年1月1日又签订补充协议1份，约定原告将位于淮安市清浦区枚乘西路123-2号台资工业园南北中心路西北1幢厂房（建筑面积5200平方米）出租给被告，作为生产经营用房使用，租期为五年，即从2011年1月1日起至2015年12月31日止；其中第一、二、三年即2011年1月1日至2013年12月31日起每季度租金为6.24万元，第四、第五年的每季度租金为9.36万元，租金缴纳为每季度首月5日前缴纳当季度租金；在租赁期内，被告未能按协议约定及时足额缴纳租金，累计超过一个季度的原告有权单方解除合同，被告应向原告支付10万元的违约金，被告投入部分一个月内自行拆除清走，原告不作任何补偿，不能拆除部分，无偿归原告。合同签订后，原告依约履行自己的义务，但截至2013年8月31日，被告已累计拖欠原告房租43.78万元，被告虽多次承诺支付，但均未履行。现原告诉至法院，请求依法解除原、被告签订的租赁合同，判令被告立即支付原告租金43.78万元，并搬离租赁房屋，将厂房交给原告。被告新亚特包装公司未答辩。经审理查明：2010年6月7日，原告蔬菜村委会因招商引资，由陆士林在本区投资成立新亚特包装公司，并由陆士林与原告蔬菜村委会签订工业厂房出租协议书1份，约定原告将其位于淮安市清浦区枚乘西路123-2号台资工业园南北中心路西侧北一幢厂房（主体厂房两层，东西两头为三层办公区，建筑面积5200平方米，无合法审批手续）出租给被告作为工业用房，租期为五年，即从2010年8月1日起至2015年8月1日止；经双方商定，租金为：第一年、第二年、第三年为每平方米每月4元，第四至第五年为每平方米每月6元，每季度缴纳一次租金，即每季度首月5日前缴纳当季度的租金。2010年10月13日，新亚特包装公司经工商登记注册成立，2011年1月1日，原、被告再次签订补充协议1份，约定租赁期限为五年，即2011年1月1日至2015年12月31日止，租金及缴纳方式为：第一、二、三年即2011年1月1日至2013年12月31日的每季度租金为6.24万元，第四至五年即2014年1月1日至2015年12月31日，每季度租金为9.36万元，租金缴纳仍然为每度首月5日前缴纳当季度租金。另约定，在租赁期内，乙方（即被告方）不能按协议及时足额缴纳租金，累计超一个季度的，甲方有权单方解除合同，乙方应向甲方支付10万元的违约金。协议签订后，原告依约履行了交付房屋的义务，但自房屋交付之日起，被告仅于2012年6月28日缴纳租金2万元、2012年7月31日缴纳租金2.08万元、2012年8月6日缴纳租金6万元、2012年9月3日缴纳租金2.08万元、2012年12月12日缴纳租金2.08万元、2013年1月24日缴纳租金6.54万元、2013年8月7日缴纳租金2万元，扣除押金5万元、注册补贴1万元，合计共缴纳租金22.78万元，截止2013年8月31日，被告尚欠租金43.78万元。因原告多次索要未果，遂诉至本院，要求解除双方签订的租赁合同，并要求被告立即缴纳所欠租金。上述事实，有原告的庭审陈述，以及原告提供的原、被告签订的工业厂房出租协议1份、工业厂房租赁补充协议1份、江苏省淮安工商行政管理局出具的档案1份原以及原、被告签订的还款计划1份等证据在卷证实，被告虽未到庭予以质证，但其系收到本院的诉讼材料而拒不到庭诉讼，应视为对其质证权利的放弃。因上述证据与本案具有关联性，故本院对上述证据效力均予以采信。审理中，本院曾依原告申请，对被告公司位于上述租赁房屋内价值约30万元的机器及产品进行财产保全。案件审理中，经本院主持双方进行调解，原告要求终止双方租赁关系，被告以现金方式一次性支付所欠租金30万元，并放弃其他诉讼请求。被告同意终止双方的租赁关系，亦同意支付租金30万元，但提出现无力一次性以现金方式支付，主张可通过变卖其资产予以偿还。对于被告的上述意见，原告请求法院依其调解方案进行判决，待日后申请执行时，再申请拍卖被告资产，被告亦表示同意。本院认为：一、关于原、被告双方签订《工业厂房出租协议》1份、《工业厂房租赁补充协议》的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》中规定，出租人就未取得建设工程规划许可或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告系将其未取得任何合法建筑审批手续的房屋出租给被告作为工业用房，且至本案庭审结束后仍未取得建设工程规划许可证，故双方所签订的租赁协议依法认定无效。二、关于原告要求被告支付房屋占有使用费及返还租赁房屋的问题。无效的合同自始没有法律约束力，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持。本案原、被告双方所签订的房屋租赁协议及补充协议，虽依法被确认无效，但原告主张依据双方所签订的协议中约定的租金标准，要求被告支付房屋占有使用费，应依法得到支持。现被告新亚特包装公司虽欠原告租赁期内的房屋占有使用费43.78万元，但原告在本案中仅主张要求被告支付30万元，并放弃其他诉讼请求，被告对此亦表示认可。因原告的申请系其对自身权利的处分，且不违反法律、行政法规的强制性规定，本院依法予以照准。且被告理应从原告所有的租赁房屋内搬出。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条、第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告淮安市清浦区清安街道办事处蔬菜村民委员会与被告淮安新亚特包装有限公司于2010年6月7日签订的《工业厂房出租协议》以及2011年1月1日签订的《工业厂房租赁补充协议》无效。二、被告淮安新亚特包装有限公司于本判决书生效之日起十日内搬出原告淮安市清浦区清安街道办事处蔬菜村民委员会所有的位于淮安市清浦区枚乘西路123-2号厂房，并支付租赁期间的房屋占有使用费30万元。三、驳回原告淮安市清浦区清安街道办事处蔬菜村民委员会其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（上述款项汇至本院执行款帐户：江苏银行淮安清浦支行，帐号：80403005100007032）。案件受理费9258元，诉讼保全费用2020元，合计11278元，由被告淮安新亚特包装有限公司负担7820元，原告淮安市清浦区清安街道办事处蔬菜村民委员会负担3458元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局综合处，开户行：淮安市农业银行城中支行，帐号：341201040002554）如本判决依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 长 杨新红代理审判员 阴文婷人民陪审员 杜爱平二〇一三年十月二十三日书 记 员 徐凤芝裁决所依据的法律条款：一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来自：