（2013）镇民终字第1000号
裁判日期: 2013-10-23
公开日期: 2014-05-29
案件名称
张慧芳与镇江恒业商业地产管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省镇江市中级人民法院
所属地区
江苏省镇江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张慧芳,镇江恒业商业地产管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）镇民终字第1000号上诉人（原审原告）张慧芳，女，1977年11月生，汉族。委托代理人沙京江，江苏鼎豪律师事务所律师。委托代理人刘冬明，江苏鼎豪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）镇江恒业商业地产管理有限公司。法定代表人叶丹丹，该公司董事长。上诉人张慧芳因房屋租赁合同纠纷一案，不服镇江市润州区人民法院（2013）润南民初字第204号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人张慧芳及其委托代理人沙京江到庭参加了诉讼，被上诉人镇江恒业商业地产管理有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年8月30日，张慧芳与恒业地产签订一份《九润商业广场租赁合同》及《经营管理合同》，约定恒业地产根据镇江九润国际置业有限公司的授权，将坐落在本市矿机路1号“九润商业广场”内01-21号商铺（35.98平方米）出租给张慧芳用于展示、零售老北京布鞋（古云轩）。合同主要约定：1、租赁期限1年，自2011年9月13日至2012年9月12日，并约定除遇特殊情况外，恒业地产应于2011年9月13日前将该商铺交付张慧芳开始进行装修作业，且免除15天的装修期间的租金及商铺管理费。2、租金2011年9月13日至2012年9月12日，日租金172.704元，年租金60446元（扣除15天的装修期租金减免），租金每3个月支付一次，先付后用，首期租金应于确定开业时间日期前3个月支付；3、管理费用每月540元，费用包含商场统一营业时间内公共区域空调、保安、保洁，大楼公共设备设施的维修和保养费用及商场整体市场推广、经营管理和物业管理费用；4、张慧芳于合同签署之日起10天内向恒业公司支付15759元，作为租赁合同保证金，该保证金在商场正式营业后，转为履约押金，且押金不予充抵租金或张慧芳应付的未付款项，若合同解除后又有后续费用，恒业公司有权从押金中扣除。该保证金在张慧芳未按合同规定按时交付租金、管理费、公用事业费其他费用超过30天，恒业公司有权没收该保证金；5、张慧芳应付租金、管理费，其它费用及押金等对恒业公司所负的所有相关债务，张慧芳超过30天以上仍未付清且经恒业公司催要10日仍未给付的，恒业公司有权解除合同。合同签订后，张慧芳于2011年9月7日向恒业公司交纳15759元保证金，于2011年9月11日向恒业公司交纳15759元（三个月）租金、1620元（三个月）管理费。其后，恒业公司按约将合同约定的商铺交付给张慧芳，张慧芳即进行装修。其后恒业公司向张慧芳等商户发出沟通函要求各商家在2011年9月25日前，将单店开业促销活动方案提交给恒业公司。2011年9月21日，恒业公司向张慧芳等商户发出通知函，说明九润商业广场原初定于2011年9月28日开业，但由于客观原因将推迟至2011年10月19日试营业，并于2011年10月28日正式营业。并承诺原按照2011年9月28日开业时间签订的合同，将按照正式开业时间顺延一个月。2011年10月28日，该商场正式营业，张慧芳亦于当天开始营业。在开业后经营过程中，张慧芳等部分商户因经营环境等问题与恒业公司发生矛盾，双方协商未果。2012年2月10日、2012年2月21日，恒业公司向张慧芳等部分商户发清场通知，要求张慧芳最迟应于2012年2月23日前缴纳租金、管理费及水电费用，不予缴纳者将统一安排清场。2012年3月21日，恒业公司将张慧芳承租的商铺予以断电，张慧芳即不再予以经营，后搬离商场。原审庭审中，张慧芳提供其与北京盛世云轩商贸有限公司经销加盟协议、该公司证明、该公司的出库单，张慧芳自记的销售清单，拟证明张慧芳商品积压损失及营业损失；提供南京蜜沁房餐饮有限公司镇江分公司向镇江九润商业广场营运部发出的函三份及恒业公司发给南京蜜沁房餐饮有限公司镇江分公司的回函一份，拟证明商场存在环境脏、乱、差，未开启空调等问题，张慧芳等商户要求恒业公司赔偿损失；提供杨荣生出具的装修情况证明，拟证明张慧芳商铺装饰装修费用为68700元；申请证人杨某出庭作证，拟证明恒业公司商场环境脏、乱、差，导致顾客稀少。另张慧芳陈述，其在经营恒业公司处商铺前已在别处经营着相同品牌商品，且其后亦和在恒业公司处商铺同时经营。张慧芳要求恒业公司赔偿：迟延一个月开业导致员工工资损失5000元；货品积压损失32420元；2011年10月28日至2012年3月22日，经营损失37423元；装饰装修损失68700元；合同保证金15759元，共计159302元。经原审法院调查，该商场内经营服装的商户（经营面积2倍余张慧芳）在2012年9月底至10月底的营业额为3万-4万之间。原审法院认为：双方签订的《九润商业广场租赁合同》及《经营管理合同》的内容，不存在违反法律规定的情形，张慧芳主张合同条款无效，不予支持。至于张慧芳称部分条款内容属于霸王条款，对张慧芳明显不公正。但张慧芳不能以此主张合同无效，而只能行使合同撤销权。张慧芳要求撤销部分霸王条款的行为，并不是合法有效行使合同撤销权行为，且上述两份合同均签订于2011年8月，至其起诉时已超过行使撤销权的期限。因此，上述两份合同应当合法有效，可以作为本案处理双方租赁合同纠纷的依据。恒业公司曾向张慧芳承诺过商场将于2011年9月28日开业，但恒业公司未按期开业，使得张慧芳承租商铺用于经营的目的无法按期达到，恒业公司该行为违背了双方订立合同目的，对此造成张慧芳的损失应当予以赔偿。在延期开业期间，张慧芳主张二人工资损失5000元，根据张慧芳商铺经营面积及上一年度零售业平均工资标准，予以支持。张慧芳并未能提供充分证据予以证明，由于恒业公司迟延开业导致其所订购的秋季商品滞销而发生了32420元的损失，但考虑到该延期开业时期处于销售旺季这一特殊性，并结合2012年同期该商场服装类商户销售情况，酌情认定张慧芳此部分损失为2500元。张慧芳并未提供证据证明恒业公司存在管理不善导致商场脏、乱、差，并且张慧芳诉称的此类情况与其经营收益减少之间是否存在因果关系，因此对张慧芳主张经营损失37423元，不予支持。由于恒业公司关闭张慧芳经营的商铺电力导致张慧芳不能经营，后张慧芳搬离，现双方已不再继续履行房屋租赁合同。虽然恒业公司存在迟延开业行为，但根据2011年9月21日通知函中的承诺，以及张慧芳也于2011年10月28日开业经营的行为，表明双方已以实际行为变更了先前合同的主要内容，双方应按新的约定履行合同权利、义务。按照双方合同约定，张慧芳应在使用商铺前向恒业公司支付租金，即张慧芳承租的该商铺租金应从2011年10月28日开始计算，张慧芳在支付三个月租金后，按照约定应于2012年1月28日前支付其后三个月租金，但张慧芳未予支付。租赁合同承租人主要义务是支付租金，出租人主要义务是提供符合租赁目的租赁物。本案中，双方对于恒业公司向张慧芳出租的商铺除了约定了商铺位置、面积之外，对商铺需具备的其他特殊条件未有进一步约定，张慧芳主张恒业公司向其出租的商铺不符合约定的条件，其亦未提供充分证据予以证明，张慧芳据此不交租金没有依据，同时根据双方合同约定保证金不能充抵租金，故在恒业公司已书面通知张慧芳支付租金情况下，张慧芳未支付租金超过30天，依据合同约定，其行为构成根本违约，恒业公司有权解除合同。故恒业公司关闭张慧芳店铺电力，终止合同履行，符合合同约定及法律规定，恒业公司不应承担违约责任。对于张慧芳主张的装饰装修损失，双方对租赁合同不再履行之后对装饰装修如何处理未有约定，由于各承租户经营内容、方式不同，恒业公司对上述装饰装修不能再利用，且租赁合同不再履行系张慧芳违约导致，因此对张慧芳主张装饰装修损失68700元，不予支持。对于张慧芳支付给恒业公司的保证金，根据合同的约定，在双方合同终止后，张慧芳付清所有应付给恒业公司费用后，恒业公司再予以退还，现恒业公司主张因张慧芳尚有应付的租金、管理费、水电费等未进行具体结算，故本案中张慧芳诉请恒业公司返还保证金，在本案中不予处理，可待双方租金、管理费、水电费等具体核算后，就保证金另行处理。原审法院判决：一、镇江恒业商业地产管理有限公司于判决生效后十日内赔偿张慧芳7500元；二、驳回张慧芳其他诉讼请求。上诉人张慧芳不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审认定事实不清：1、《九润商业广场租赁合同》及《经营管理合同》系恒业公司提供的格式合同，存在霸王条款、违法条款，这样的条款是无效的；2、恒业公司在开业后没有按合同约定提供符合经营目的和条件的相关服务，导致客流量急剧下降，使张慧芳承租商铺经营的目的无法按期达到；3、恒业公司延迟一个月开业的违约行为，造成张慧芳的产品大量积压，原审法院酌定张慧芳此部分损失为2500元没有依据；4、恒业公司在张慧芳交涉过程中继续违约，导致合同无法履行，在合同已经终止并拒绝赔偿的情况下，仍要收取租金，不应得到支持；5、恒业公司单方面清场、拉电导致张慧芳商铺门不能打开，恒业公司应当承担赔偿责任。二、原审法院适用法律不当：1、张慧芳上述损失的赔偿责任未判决恒业公司承担；2、原审判决以恒业公司不能再利用张慧芳的装饰装修为由，不予支持恒业公司赔偿装修损失错误；3、原审判决支持恒业公司将张慧芳的租赁保证金予以没收，不再赔偿是错误的；4、原审判决对张慧芳诉请恒业公司返还保证金在本案中不予处理错误。张慧芳请求撤销原判，依法改判。被上诉人恒业公司未作答辩。二审中，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为：张慧芳上诉称其与恒业公司签订的《九润商业广场租赁合同》及《经营管理合同》两份合同，系恒业公司提供的格式合同，其中部分条款显失公正，属霸王条款、违法条款，该部分条款应属无效条款。对此本院认为，从上述两份合同内容看，并不存在违反法律规定的情形，张慧芳主张合同条款无效，不予支持。张慧芳主张部分条款内容显失公正，但不能以此主张合同无效，而只能主张行使合同撤销权。张慧芳对上述两份合同未行使合同撤销权，且上述两份合同均签订于2011年8月，至其于2013年4月起诉时已超过行使撤销权的期限。故上述两份合同应当有效，可以作为本案处理双方租赁合同纠纷的依据。原审判决认定恒业公司未在承诺期限开业，构成违约，对此造成张慧芳的损失应当予以赔偿，恒业公司未提出上诉，本院予以认可。张慧芳未提供充分证据证明，延期开业导致其商品滞销损失32420元，原审法院考虑到延期开业时期处于销售旺季这一特殊性，结合2012年同期该商场服装类商户销售情况，酌情认定张慧芳部分损失为2500元，并无不当。根据双方签订的《九润商业广场租赁合同》约定，张慧芳应在使用商铺前向恒业公司支付租金，即张慧芳承租的该商铺租金应从2011年10月28日开始计算，张慧芳在支付三个月租金后，按照约定应于2012年1月28日前支付其后三个月租金，但张慧芳未予支付。对租赁合同双方而言，承租人主要义务是支付租金，出租人主要义务是提供符合租赁目的租赁物。本案中，双方对于恒业公司向张慧芳出租的商铺除约定了商铺位置、面积之外，对商铺需具备的其他条件未有进一步约定，张慧芳上诉主张恒业公司向其出租的商铺不符合约定的条件，其亦未提供充分证据予以证明，张慧芳据此不交租金没有依据，同时根据双方合同约定保证金不能充抵租金，故在恒业公司已书面通知张慧芳支付租金的情况下，张慧芳未支付租金超过30天，依据合同约定，其行为构成根本违约，恒业公司有权解除合同。故恒业公司关闭张慧芳店铺电力，终止合同履行，符合合同约定及法律规定，恒业公司不应承担违约责任。恒业公司关闭张慧芳店铺电力，仅在限制其在店铺经营，并未影响其对货物的处理，张慧芳亦未提供证据证明其货物积压损失系恒业公司的行为所造成，其主张恒业公司赔偿该损失，缺乏依据，一审法院判决不予以支持，并无不当。张慧芳并未提供证据证明恒业公司存在管理不善导致商场脏、乱、差，并且张慧芳诉称的此类情况与张慧芳经营收益减少之间是否存在因果关系，因此对张慧芳主张经营收益的损失，本院不予支持。双方对租赁合同不再履行之后对装饰装修如何处理未有约定，由于各承租户经营内容、方式不同，恒业公司对上述装饰装修不能再利用，且租赁合同不再履行系张慧芳违约导致，故一审法院对张慧芳主张的装饰装修损失不予支持，并无不当。根据合同的约定，在双方合同终止后，双方应就租金、管理费、水电费等进行具体结算，恒业公司再予以退还合同保证金。原审判决就保证金另行处理，并无不当。综上，张慧芳的上诉主张均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3336元，由上诉人张慧芳负担。本判决为终审判决。审 判 长 李书文审 判 员 黄 甦代理审判员 张 剑二〇一三年十月二十三日书 记 员 张建华 来源：