（2013）陵民初字第444号

裁判日期: 2013-10-23

公开日期: 2014-01-02

案件名称

王励弘与海南雅恒房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案民事判决书

法院

海南省陵水黎族自治县人民法院

所属地区

海南省陵水黎族自治县

案件类型

民事案件

审理程序

民事一审

当事人

王励弘；海南雅恒房地产发展有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》:第三十九条第一款；《中华人民共和国合同法》:第三十九条第二款；《中华人民共和国合同法》:第八条第一款；《中华人民共和国合同法》:第六十条第一款；《中华人民共和国合同法》:第六十条第二款；《中华人民共和国合同法》:第一百零七条

全文

海南省陵水黎族自治县人民法院民事判决书（2013）陵民初字第444号原告王励弘，女。委托代理人高杰，海南惠海律师事务所律师。被告海南雅恒房地产发展有限公司。住所地：海南省陵水黎族自治县英州镇英田大道。法定代表人黄奉潮，区域总裁。委托代理人王昌科，该公司员工。委托代理人李燕，该公司员工。原告王励弘诉被告海南雅恒房地产发展有限公司（以下简称雅恒公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年6月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年8月2日公开开庭进行了审理。原告委托代理人高杰、被告雅恒公司委托代理人王昌科、李燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王励弘诉称，原告在与被告签订《商品房买卖合同》之前曾经委托原告父亲去过建房现场，看到房屋只差完善内部装修及小区绿化等工程尚未完工。2010年11月2日，原告前往被告售楼处询问可按期交房后便与被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定原告购买被告开发建设的位于陵水县英州镇清水湾旅游度假区星海传说的第A16区B幢B-92号商品房，购房款为7289626元。按照《合同》第六条约定，原告以分期付款方式于2011年7月27日前支付完购房款并于收楼时取得发票。《合同》第八条约定，被告应当在2011年12月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用，但到2012年5月初原告才收到被告注明日期为2012年4月23日的《收楼通知书》，即计算至4月30日，被告已经逾期交房121天。原告认为被告未按合同约定如期履行其交付房屋的义务，已构成违约，应承担违约责任，为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金309809元；2、本案全部诉讼费用由被告承担。被告雅恒公司辩称，1、原告主张的被告逾期交房日期有误。根据原、被告双方的合同约定，被告应于2011年11月2日向原告交付房屋，鉴于被告对客户的负责，被告向原告书面通知延期至2012年4月30日交房。从提供的证据备案表及备案证显示，双方所争议的房屋在2011年3月16日已经取得竣工备案证，2012年3月28日完成装修竣工，因此，被告完全可以在2012年4月30日前将房屋装修完毕并将房屋交付给原告。因原告的原因未能按期交付，应当由原告自行承担法律后果。2、原告主张的逾期交房违约责任不成立。根据陵水县气象局的气象资料显示，被告的施工进度一直受到不可抗力的天气原因干扰，根据双方合同约定，被告因雨水、台风等天气造成的工期延误从而导致未能按期交房的，被告可以免责。3、原告存在逾期付款的事实。根据合同约定和证据显示，原告应在2011年1月27日前支付首笔款2186888元，实际支付日期为2011年1月31日，逾期付款4天；原告应在2011年7月27日支付楼款1386887元，实际支付日期为2011年7月28日，逾期付款天数1天。根据合同约定原告的行为已经构成违约，应向被告承担3040元的违约金，且根据约定，在买受人未付清房款、物业费及办房产证税费等应付费用时，出卖人有权拒绝交房给买受人而不承担延误交房的责任。因此，原告向被告主张被告应承担逾期交房违约责任是不成立的，原告应承担逾期付款的违约责任。经审理查明，2010年，原告认购了被告开发建设的位于海南省陵水黎族自治县英州镇清水湾旅游度假区的海南雅居乐清水湾星海传说小区A16区B幢B-92号房产，并支付了认购款。2010年11月2日，原告与被告雅恒公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买了上述认购的房屋，套内建筑面积159.47平方米，按套内建筑面积计价，该商品房单价为每平方米45712元，房屋总价7289626元。合同第六条约定了付款方式及期限：原告应于签订合同前支付房价款2915850元，于2011年1月27日之前支付2186888元，余款2186888元于2011年7月27日前支付。合同第八条约定了房屋的交付期限：被告应当在2011年12月30日前将经验收合格的房屋交付给原告使用，其中第二款第2项约定，因台风、雨天或战争、动乱等非出卖人的责任对工期造成延误的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第九条约定了逾期交房的违约责任：逾期交房在90日之内的，自约定的房屋最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告每日按原告已付房款的万分之三的标准支付违约金；逾期超过90日而不足360日的，被告每日按原告已付房款的万分之五的标准支付违约金。逾期超过360日的，买受人有权解除本合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同的书面通知到达出卖人之日起60日内退还买受人已付的购房款，并按累计已付款的10%向买受人支付违约金，出卖人退回买受人已付房价款及支付违约金后，买受人同意已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其他一切损失出卖人不再另外补偿或赔偿等。在附件四合同的补充协议中的第五条约定了，本合同第八条第二款第1项中的“不可抗力”包括但不限于不可避免或者不可克服的异常天气、地质状况、政府行为及公用事业部门所引起的原因。合同签订后，原告按合同约定的付款期限，共向被告支付了7289626元购房款，被告收到原告付款后于2012年12月30日向原告出具了相应的发票。因被告开发建设的星海传说项目受台风及雨天的影响，施工进度受到影响，被告于2012年1月5日向原告发出延期收楼的告知函，告知原告因项目受天气影响，不能在合同约定的2011年12月30日前交付，决定将交房期限延至2012年4月30日。2012年4月25日被告向原告发出收楼通知，通知原告可以于2012年4月30日来办理收楼手续。目前原告已经收楼。另查明，双方所争议的房屋在2011年3月16日已经完成竣工验收，取得了竣工验收备案证及备案表。自2010年11月2日原、被告双方签订合同之日至约定的2011年12月30日交房之日期间，陵水县受台风影响14天，另有暴雨、大雨天气共计19天，雷阵雨为29天。以上事实，有原、被告的庭审陈述笔录及本院采纳的原、被告提交的证据予以认定。本案争议的事实为：被告逾期交房是否应当承担违约责任。围绕上述有争议的事实，原告提交了6份证据：证据1，商品房买卖合同，证明被告应承担违约责任以及约定的交房时间。证据2，照片及说明，证明当时的土建工程基本完成了，无论是刮风下雨都不可能影响到其内部的装修，从而证明合同的雨天不适用于被告的免责。证据3，发票，证明原告已全部支付房款完毕。证据4，关于延期交房的通知，证明其一，被告延期交房的事实，其二延期交房时因为被告的原因，与原告无关，其三从延期收楼告知函上可看出并不是因为雨天才影响到工期。证据5，收楼通知书，证明被告延期交房的事实以及通知交房时间为2012年4月30日，且从收楼通知上可证明原告已经全部按照合同履行了自己的义务。当庭提交证据6电子邮件，第一份为2011年12月31日被告发给原告的电子邮件，证明目的为：1、被告延期交楼的责任；2、被告主张雨天免责的事由是不成立的，上面说了很多原因如工人回家过年，原材料未到等；3、证明被告延期交楼的原因不应当是雨天，因此雨天免责不成立。第二份为2012年7月10日被告发给原告的电子邮件，其中被告承认逾期交房的事实，但认为应当免除一定责任。被告的质证意见为：对证据1、3、4、5的真实性无异议。对证据2照片的真实性无法认定，不清楚照片是在哪里拍的，什么时候拍的。对证据6第一份电子邮件，按照民事诉讼法的规定，电子邮件无法证明其真实性。假设这个电子邮件是真实的，李先生的电子邮件是真实的也无法证明逾期交楼的事实，无关联性。对证据6第二份电子邮件也无法证明我们违约，只是说明我方在积极与对方进行沟通。被告提交8份书面证据：证据1，收楼通知书及EMS单，证明我司已通知原告2012年4月30日前来收楼。证据2，海南省建筑工程竣工验收备案证、海南省建筑工程竣工验收备案表，证明我司已于2011年3月16日完成房屋主体竣工。证据3，装修竣工验收报告，证明我司已于2012年3月28日完成装修。证据4-7，陵水县近2年台风影响情况及陵水县气象资料，共同证明被告在施工过程中受到了不可抗力的影响。证据8，原告付款凭证及证据，证明原告有逾期付款的事实。原告的质证意见为：对证据1无异议，从收楼通知书上可以证明被告延期交房的事实，另在缴纳费用中，注明原告应缴纳房款为0元，可证明原告没有违约。假设原告有迟延几天付款，则被告应当在收楼通知书中注明原告应当向被告缴纳违约金，证明被告已经放弃该权利。对证据2的真实性没有异议，备案证、备案表和我们提交的照片可相对应证明当时候房子的框架已经弄好，基本结构已经建造完毕，可证明内部装修的话与雨天无关，雨天抗辩是不成立的。证据3的真实性没有异议，证明被告于2012年3月15日才装修完毕，在这个时间之前不符合交楼条件，可证明对方延期交房的事实。对证据4-7，签合同是在2010年11月2日，不能将这时间之前的雨天也算进去，与本案无关。其次对于天气的天数有异议，雷阵雨不可能下一天，不可能影响一天的施工，无法证明雨天影响到其哪方面的施工进度。对证据8收据的日期有异议，因为都是被告自己开出来的收据，对于电子汇款证据的真实性没有异议，证明目的有异议，此为通知被告钱到账的时间，并非原告汇款的时间。跨行转账是需要时间的，其收到款项的时间和汇款的时间是有时间差的，不能证明原告延期付款的事实。本院认证：对于原告提交的证据1、3、4、5及被告提交的证据1、2、3，双方无异议，本院予以认定，可作定案依据。原告提供的证据2照片是真实的，但是无法证明该照片于何时何地拍摄，无法证明与本案有关联性，本院对该证据的证明效力不予以认定。对原告提交的证据6，电子邮件欲作为认定案件事实的根据应具备法定的条件及形式，但该证据为原告自制电子邮件截图，其证明效力本院不予认定。对被告提交的证据4-7陵水县近2年台风影响情况及陵水县气象资料，系国家有关机关出具的证明性文件，且与本案待证事实有关联，原告未能提交相反证据否定上述两份证据的真实性与合法性，故本院对上述证据的真实性予以认定。对被告提交的证据8的真实性予以认定，其证明力将结合全案证据作出判断。本院认为，原、被告于2010年11月2日签订的《商品房买卖合同》（以下简称《合同》）系当事人的真实意思表示，符合法律规定，属依法成立的有效合同。双方应依照合同的约定履行义务。本案争议的焦点为：被告延期交房是否应当承担违约责任。1、原告逾期支付房款，是否应当免除被告逾期交房的违约责任。本案中，原告共逾期5天向被告支付购房款是事实，但至本案开庭时止，被告未能提交证据证明曾向原告主张逾期付款的违约金，说明被告放弃向原告主张违约金之权利，不能以此作为逾期交房的抗辩理由。2、根据《合同》第八条第二款的约定，被告逾期交房，能否免予承担合同期内台风、雨天天数的逾期交房违约金。双方合同约定于2011年12月30日交房，但被告直至2012年1月5日才向原告发出关于延期收楼通知书，其应尽早通知原告，因此，被告不能据此通知书而免于承担逾期交房的责任。但根据双方签订的合同第八条的规定，台风属于当事人不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况，为不可抗力，其影响是客观存在的。自2010年11月2日原、被告双方签订合同之日至约定的2011年12月30日交房之日期间，海南省陵水黎族自治县受台风影响14天，另有暴雨、大雨天气共计19天，雷阵雨为29天，上述天气确已影响雅恒公司“星海传说项目”的施工时间，进而影响到出卖人履行按时交付房屋的义务，属于合同约定的延期交付的情况。因此，按照合同约定，雅恒公司可因该因素延期交付房屋62天。被告从合同约定的交房期限延期至2012年4月30日交房，共计122天，扣除雨天天数62天，应承担60天逾期交房的违约金。按照双方签订的合同的第九条的约定，逾期交房在90日之内的，自约定的房屋最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告每日按原告已付房款的万分之三的标准支付违约金，则被告应当向原告支付违约金的数额为3／10000×7289626元×60天=131213.26元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第八条第一款、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、限被告海南雅恒房地产发展有限公司于本判决生效之日起10日内，向原告王励弘支付逾期交房违约金131213.26元；二、驳回原告王励弘的其他诉讼请求。案件受理费5947元，由原告王励弘负担3429元，由被告海南雅恒房地产发展有限公司负担2518元。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审　判　长　　王素芳审　判　员　　郑文红人民陪审员　　邓昌贤二〇一三年十月二十三日书　记　员　　吴彬彬来源：百度“”