（2013）闵民五（民）初字第1361号
裁判日期: 2013-10-23
公开日期: 2014-02-28
案件名称
朱某等与许等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
朱某,周某,许某,纪某
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十一条，第六十二条，第一百零七条
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2013）闵民五（民）初字第1361号原告（反诉被告）朱某。原告（反诉被告）周某。两原告（反诉被告）共同委托代理人陈渊，上海科汇律师事务所律师。被告（反诉原告）许某。被告（反诉原告）纪某。两被告（反诉原告）共同委托代理人乐音果，上海市骏丰律师事务所律师。原告朱某、周某与被告许某、纪某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月8日立案受理，本院受理后依法适用简易程序于2013年9月6日公开开庭进行了审理。被告许某、纪某在答辩期内提出反诉，本院于2013年9月12日公开开庭予以合并审理。原告（反诉被告）朱某、周某及其共同的委托代理人陈渊，被告（反诉原告）的委托代理人乐音果到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱某、周某诉称，其二人系夫妻关系，许某、纪某系上海市××路××弄××号×××室房屋的产权人。双方通过案外人徐某、傅某居间介绍，于2009年5月24日就系争房屋签订《房屋买卖定金合同》一份，根据该合同，系争房屋作价人民币（币种下同）61万元，考虑到系争房屋系动迁所得，因政策限制不能即时过户，遂原、被告在定金合同中约定购房款分三次支付：签订合同当日支付定金2万元，签订正式房屋买卖合同时支付首付款51万元，房屋正式过户后在支付尾款8万元。鉴于实际过户时间较长，为防止双方违约，双方又于2009年6月17日签订《房产借款抵押合同》一份，同年7月12日在形式上签订《房屋买卖合同》一份，将房价拟高至80万元，并在该房上设定金额为80万元的抵押登记。此后朱某、周某于2009年5月24日交付定金2万元，6月9日追加交付定金10万元，6月17日通过银行转账支付41万元，此后双方共同至交易中心办理了房产抵押手续。近期房屋已达到可过户条件，但许某、纪某却因房价上涨拒绝过户，之后以系争房屋房款为80万元为由，发律师函要求支付余款19万元。朱某、周某认为双方约定系争房屋的价格为61万元，并按约支付房款，现卖方拒不过户已属违约，故起诉至法院，请求判令：1、许某、纪某将系争房屋过户至朱某、周某名下。许某、纪某辩称，双方于2009年5月24日签订《房屋买卖定金合同》，约定房屋总价为61万元，定金2万元，于2009年5月24日至7月28日签订正式房地产买卖合同。同年6月9日，在签订正式买卖合同前，双方重新议价，口头约定房屋价格变更为80万元，当日双方约定追加定金10万元。6月17日，因系争房屋还在限制交易的5年期限内，为便于办理抵押手续，双方签订《房产的借款抵押合同》，并在7月2日签订正式《房屋买卖合同》，合同约定房屋转让价格为80万元，朱某、周某应于2009年6月17日前支付全部房款，若逾期支付的，逾期一天按房价的百分之一支付违约金，经催告十天内仍未付款的，卖方有权解除合同，并按未付款的50%标准支付违约金。此后，许某、纪某按约履行了合同义务，并协助办理了抵押手续，但买方仅支付了53万元房款，余款27万元未按合同约定支付，至今未能履行，故2013年3月15日，其委托律师发函要求买方十日内付清房款，否则将承担相应违约责任，但买方收函后未能履行。现朱某、周某未付款的行为已构成违约，故要求解除该合同。同时，许某、纪某基于上述事由，提出反诉请求要求判令：1、解除双方于2009年7月12日签订的《房屋买卖合同》；2、朱某、周某支付违约金135，000元；3、朱某、周某协助办理注销系争房屋抵押登记手续。针对反诉，朱某、周某辩称，双方于2009年5月24日签订合同中约定的房价才是双方真实意思。若按照7月12日签订《房屋买卖合同》约定，房款应于6月17日付清，则于签订该买卖合同当日，朱某、周某即应支付违约金20余万元，但许某、纪某不仅未追究违约责任，还向其交付了系争房屋的钥匙，显然不符合常理。现因为房价上涨，故许某、纪某反悔，不同意反诉请求。经审理查明，上海市闵行区××路××弄××号×××室房屋的产权人为许某、纪某，其于2008年8月21日取得该房屋产权证，2009年5月24日，许某、纪某（出售人、签约甲方）与朱某（买受人、签约乙方）经傅某等居间介绍，就上海市闵行区××路××弄××号×××室房屋签订《房屋买卖定金合同》一份，约定：乙方预定甲方名下的系争房屋，房屋建筑面积为78.68平方米，房屋单价为7，752.90元／平方米，总房款为61万元；在正式签署房屋买卖合同之前，甲方承诺为乙方所预定房屋保留65天（自2009年5月24日至2009年7月28日）；本协议签订时，乙方向甲方支付定金2万元，乙方须在上述房号保留期限内，携本协议与甲方签订《房屋买卖合同》有关事宜，上述定金在甲乙双方签订《房屋买卖合同》时，抵作该房屋的购房价款；甲乙双方同意房款分三次支付，乙方在与甲方签订本《房屋买卖定金合同》后向甲方支付订金2万元，在与甲方签订《房屋买卖合同》，双方至交易中心做抵押并签章后乙方向甲方支付首付款51万元，乙方拿到上海市闵行区房地产交易中心收件收据后再支付尾款8万元；在本协议签订后，须为乙方保留该房屋至保留期满之日止，且不得与第三方签订该房屋之《房屋买卖合同》；并承诺在乙方携本协议与甲方签订《房屋买卖合同》时，甲方将完全履行本协议中约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款，如甲方违反上述约定，甲方需向乙方双倍返还定金，同时本协议自动失效；乙方承诺，在本协议签订后，在上述约定的时间内到甲方指定的地点与甲方签订《房屋买卖合同》，并承诺在与甲方签订《房屋买卖合同》时，乙方将完全遵循本协议中约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款，如乙方不能履行本协议书确定的义务，视为乙方自行放弃该房屋的房号保留权，甲方有权终止本协议的履行，并将该房屋另行出售，同时乙方已交付的定金不予返还。合同还对其他内容进行了约定，同日朱某向许某、纪某支付定金2万元。同年6月9日，朱某向许某追加支付定金10万元。2009年6月17日，周某、朱某（贷款人、签约乙方）与许某、纪某（借款人、签约甲方）签订《房产借款抵押合同》一份，约定甲方以其名下的位于上海市××路××弄××号×××室房屋作为抵押，担保其向乙方借款80万元，借款期限自2009年6月17日至2013年8月28日。同日，双方签订《借款补充协议》一份，约定甲方到该房可以交易过户时，应积极配合乙方做好交易过户手续，并确保没有其他贷款等抵押，不得以任何借口拖延过户或不过户，如违约甲方应按借款总额的贷款年利率四倍偿还乙方借款，另外甲方向乙方支付总借款的50%的违约金及全部本金；如乙方到该房可以交易过户时，不过户、不交易，则乙方违约，乙方应向甲方支付总借款的50%的违约金，甲方有权向乙方收回此房产的一切资料（包括房产证及抵押证，同时乙方应无条件与甲方撤销房产抵押合同）。当日，周某、朱某通过银行转账的方式向许某、纪某支付房款41万元。2009年7月12日，许某、纪某（出售人、签约甲方）与周某、朱某（买受人、签约乙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方将位于上海市闵行区××路××弄××号×××室房屋出售给乙方，房屋转让价格为80万元，乙方于2009年6月17日之前向甲方支付80万元，甲乙双方都已知晓上述房屋为动迁房，对该房在将来因市场价格变动产生的风险自愿各自承担；乙方如未按期向甲方支付上述房款，甲方应书面催告乙方，乙方每逾期一天按房价的百分之一向甲方支付赔偿金，自收到甲方催告之日起十日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方面解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之后起的五日内乙方未提出异议的，合同即行解除，甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款的50%的违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金部分，乙方应在接到书面通知之日起十日内向甲方支付，若甲方违约给乙方造成经济损失的，乙方实际损失超过甲方应支付的违约金时，实际经济损失于违约金的差额由甲方据实赔偿；甲方承诺于2013年8月28日之前把房屋腾空，并通知乙方对房屋进行验收交接，乙方应在收到通知之日起的日内对房屋及其设备、装饰情况进行查验，查验后甲方将房屋钥匙交给乙方，即表示该房屋转移占有，自交房之日起，该房屋、装饰及附属设施非人为因素产生的损坏由乙方承担，该房屋的物业费自交房之日起由乙方承担；乙方在收房之后对该房屋的装修费用，由乙方承担，但如果在2013年8月28日之前由于甲方原因该房屋未能过户至乙方名下，则甲方需按原价向乙方支付该装修费用，若由于乙方原因该房未能过户至乙方名下，乙方愿放弃对该房的装修权益，将装修物品赠送给甲方；甲乙双方于2009年6月18日之前到闵行房产交易中心办理抵押该房登记手续，抵押物的担保范围所有已支付房款的本金、利息、违约金、损害赔偿金、抵押物保管费用，订立履行合同的费用及实现权利的一切费用（包括但不限于律师费、诉讼费），因违约而导致抵押权人处分抵押物时，抵押人愿意接受人民法院的强制执行；在交房之前，应当由甲方支付给有关国家、公司、其他组织的维修基金、电话初装费、煤气初装费、有线电视开通费、物业费等均已包括在本合同所述房价之内，由甲方自行支付，不再与乙方另行结算，但交房之后发生的水、电、煤、电话的使用费、物业费等由乙方承担，甲方应当提供缴纳费用的便利；甲方承诺于2009年6月18日之前将户口从此房迁出，并在此房交易过户之前不再往此房迁入户口，如在2009年6月18日以后，此房仍有户口或交易之前再迁入户口，按每一天甲方赔偿乙方300元；甲方应当自该房产根据国家或者地方的动迁房政策，可以依法转让登记之日起七个工作日内，和乙方签订《上海市房地产买卖合同》，并在此期间内和乙方一起到房地产所在交易中心办理房地产产权过户手续；甲方承诺在乙方或者乙方委托代理人办理转让过户时，积极给予协助，在上述房屋符合转让登记之日起七日内，甲方故意拖延或者不及时协助交易过户，乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起的五日内甲方未提出异议的，合同即行解除；乙方承诺将在上述房产符合转让登记时，及时与机房联系，到交易中心办理过户手续，乙方在上述房产符合转让登记之日起七日内未与甲方办理过户手续，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日的五日内，乙方仍未与甲方交易过户的，甲方有权单方面解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起五日内乙方未提出异议，合同即行解除；甲乙双方协商一致确认，双方因交易过户需要缴纳的税、费等，由各自承担；甲方应在交易过户当日，将房产证及其密码、原购房所交税费的发票等交予乙方保管，乙方应向甲方出示收据，因乙方保管不善而使产证及密码，原购房所交税费的发票等损坏或丢失，甲方有义务协助补办，但因此而产生的费用由乙方承担；本合同签订后，如甲方违反合同约定不同意将上述房屋卖给乙方，甲方需按合同签订之日银行贷款年利率的四倍乘以甲方占用乙方所付房款金额80万元的年限之金额偿还给乙方，另外甲方向乙方支付总房价的50%违约金及全部本金；本合同自甲乙双方在平等自愿的基础上经过充分协商达成一致意见，任何一方在未征得其他方同意的前提下不得擅自变更本协议内容等。合同还对其他内容进行了约定。该合同签订当日，许某、纪某将系争房屋的房产证及钥匙交给周某、朱某，向其交付了房屋。2013年3月3日，双方至上海市闵行区房地产交易中心办理系争房屋的网上二手房签约手续，并签署《网上二手房签约申请书》，该申请书上备注中的交易价格载明为802，536元，单价为10，200元。但因双方对房屋价格存在争议，当日未能签订买卖合同、办理过户手续。此后双方对过户事宜经过多次沟通未果。2013年3月15日，许某、纪某委托律师向周某、朱某发函表示双方约定的房屋交易价格为80万元，应在2009年6月17日前将该房款付清，但合同签订后至今，买方仅支付了53万元房款，余款27万元至今未能付清，故要求在收到律师函的十日内付清全部余款，并按每日房价1%的标准支付违约金，如未能按期支付，则通知解除合同并要求买方承担违约责任。同年3月26日双方交易的中介经办人傅某致电许某，沟通房屋过户事宜，未能调停达成一致意见。上述事实，由周某、朱某提供的《上海市房地产权证》、《房屋买卖定金合同》、《房产借款抵押合同》、《借款补充协议》、《房屋买卖合同》、收据、转账凭证、《网上二手房签约申请书》、《上海市房地产登记证明他项权利（抵押）》、傅某与许某通话录音，许某、纪某提供的《律师函》及邮寄凭证等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。庭审过程中，周某、朱某为证明房屋交易价格及交易情况，向本院申请证人傅某出庭作成，其证言的主要内容为：其是此次交易的经办人，当时许某到其工作的中介公司挂牌，挂牌价格为60万元，其带了好几拨人去看房，包括朱某、周某。当时系争房屋内有租客，房屋为简单装修。此后因朱某、周某有购买意向购买，故约许某来商谈，签订了定金合同并支付定金。系争房屋系周某、朱某购买的，其二人为夫妻关系，签订定金合同时其二人都在场，签字由朱某签署。在签订定金合同后，下家支付了53万元房款，留了8万元尾款。因该房屋当时无法办理过户，所以双方商议办理抵押手续，以此证明房屋的买卖情况，考虑到房价上涨因素，怕卖方后悔就写了80万元的抵押金额。此后又对应该抵押金额80万元，双方签订了一份交易价格为80万元的买卖合同，为的是保障买方的权益，若卖方后悔则买方可依据该抵押权证主张权利，实际双方的交易价格为61万元。2013年春节的时候，因系争房屋已经可以过户，故朱某、周某打电话要求其协助办理，此后其打电话给许某，许某要求支付15万元才可办理过户，朱某、周某同意了以后双方到交易中心办理过户，但没办理成。又许某于2009年售房时，将该房屋还挂在其他中介，签订买卖合同后，其他中介告知她卖便宜了。系争房屋周边8号线开通运营，房价有上涨，不过时间短上涨的幅度小。经庭审质证，朱某、周某对于证人证言无异议，许某、纪某认为证人身份无法确定，其陈述的内容也有悖于常理之处，故对于该证人证言不予认可。本院认为，对于傅某的身份问题，许某、纪某在庭审中已明确了其与许某通话录音，亦认可了傅某系房屋交易的经办人，对于其身份本院予以认可。又其证言的内容与本案相关联，能与其他证据互印证，本院确认其证据效力。本院认为，本案争议焦点为双方就系争房屋买卖约定的交易价格为61万元还是80万元，及房款的具体支付方式。对于房屋价格的认定，本院认为，双方在交易过程中先后共签署四份协议，对于房屋交易价格的认定应结合该四份协议及交易过程。首先看其交易过程，双方于2009年5月24日签署《房屋买卖定金合同》，约定交易价格为61万元；于2009年6月17日签署《房产借款抵押合同》及《借款补充协议》，约定抵押金额为80万元；于2009年7月12日签署《房屋买卖合同》，约定交易价格为80万元。对此短时间内的房价上涨，许某、纪某向本院陈述为因地铁开通，房价上涨。本院注意到，许某、纪某于庭审中向本院陈述，系争房屋出售时其曾挂在多家中介，价格均在60万元左右，该陈述可印证61万元的房价系其当时出售系争房屋的真实意思表示。又若如许某、纪某所陈述的，因地铁开通而房价上涨，故于2009年6月17日即协商房屋价格上涨至80万元，对于许某、纪某的该陈述，本院认为，8号线地铁的规划及建造属政府公开信息范畴内，且该施工并非一夕完成，即双方当事人对于地铁的施工及开通情况均应有心理预期，对于许某、纪某陈述在前后历经仅25天的时间内，房价上涨幅度达31.15%的原因为地铁开通，显然有悖于常理并且不符合交易习惯。其次本院又注意到，双方在《房屋买卖定金合同》中约定的付款方式为首付款53万元，尾款10万元于交易过户时支付，朱某、周某亦于2009年6月17日前付清了购房首付款。若如许某、纪某陈述按照《房屋买卖合同》中的约定支付，则朱某、周某应在6月17日前付清房款80万元，而该买卖合同于7月12日签订，即朱某、周某在签订该买卖合同时已属违约，但许某、纪某不仅未追究违约责任，还将系争房屋的产权证及钥匙交付，且在此后长达数年的时间内未追讨余款，亦不符合常理及房屋买卖交易习惯；再次，借款金额为80万元的借款抵押合同签订后，双方又在补充协议中明确约定了房屋过户的条件，故该抵押合同名义上为借款，实为对于此次交易的保障，对于朱某、周某陈述的房价上涨原因更符合双方此次交易的实际情况。综上，本院认定双方就系争房屋买卖的交易价格为61万元，且在实际交易过程中双方依据定金合同约定的支付方式履行，故尾款8万元，朱某、周某应于办理过户手续时支付。关于系争房屋的买方主体问题，本院认为，虽定金合同签订时买方仅约定为朱某一人，但此后在抵押合同及买卖合同中，购买方约定为朱某、周某二人，且在2013年3月3日双方签署《网上二手房签约申请书》时，购买方为周某、朱某二人，对此许某、纪某仍在申请书上签字，即对于购买方主体并无异议，故本院认定系争房屋的买方系朱某、周某二人。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）朱某、周某于本判决书生效之日起十五日内向被告（反诉原告）许某、纪某支付购房款8万元；二、原告（反诉被告）朱某、周某于本判决书生效之日起十五日注销设定在上海市××区××路××弄××号×××室房屋的抵押权；三、被告（反诉原告）许某、纪某于本判决书生效之日起十五日内协助原告（反诉被告）朱某、周某，将上海市闵行区××路××弄××号×××室房屋过户登记至原告（反诉被告）朱某、周某名下（过户登记产生的相关交易税费，由双方按国家规定各自负担）；四、驳回被告（反诉原告）许某、纪某的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计4，950元，反诉案件受理费减半收取计1，500元，共计6，450元，由被告（反诉原告）许某、纪某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 殷雪二〇一三年十月二十三日书 记 员 龚漾附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 微信公众号“”