（2013）穗天法民四初字第512号
裁判日期: 2013-10-23
公开日期: 2014-11-22
案件名称
高成（广州）物业管理有限公司长兴购物中心分公司与黄慧物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市天河区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
高成（广州）物业管理有限公司长兴购物中心分公司,黄慧
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条，第六十四条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第六十四条，第九十三条第一款，第一百零七条
全文
广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2013）穗天法民四初字第512号原告高成（广州）物业管理有限公司长兴购物中心分公司，住所地在广州市天河区长兴路8号109房。负责人李志宽，总经理。委托代理人赵晓明，系广东海际明律师事务所律师。被告黄慧，女，1973年9月16日出生，汉族，身份证住址为湖北省荆州市荆州区。原告高成（广州）物业管理有限公司长兴购物中心分公司（以下简称高成物业公司）诉被告黄慧物业服务合同纠纷一案，本院于2013年2月6日受理后，依法组成合议庭，于2013年7月23日公开开庭进行了审理。原告高成物业公司的委托代理人赵晓明到庭参加了诉讼。被告黄慧经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高成物业公司诉称：被告与广州市高德长兴置业有限公司于2010年12月4日签订《广州市房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》，合同约定被告承租坐落在天河区长兴路13号高德汇购物中心（长兴项目）自编号C-206号商铺，建筑面积85.35平方米，用于家纺、床上用品经营；租赁期限为2010年8月10日至2013年8月9日，共计3年。同时原告与被告于2010年12月4日签订《物业服务合同》，约定原告为被告提供物业管理服务，期限与《租赁合同》约定的租赁期限一致。《物业服务合同》第四条约定物业管理服务费按建筑面积计算，每月每平方米为40元，合计每月3414元；被告应从2010年12月6日开始向原告缴纳当月管理费；此后被告须在每月5日前现金或转账缴纳当月管理费，缴纳上月水费、电费、煤气、电话费等费用。《物业服务合同》第八条约定：如乙方（被告）迟延缴交管理费和水电费等应付费用，须向甲方（原告）支付违约金。每逾期一天乙方应向甲方计付拖欠金额的千分之三的违约金，直至实际付清之日。……逾期三十日（无论是否已获甲方的正式通知），视为乙方严重违约，除收取应收管理费等费用及迟延违约金外，甲方有权提前终止合同，没收乙方的保证金。合同签订后，原告依约为被告提供物业管理及服务，被告最初尚能准时交付管理费用。但被告从2011年2月开始欠缴管理费，经原告多次催讨，被告一直未缴付。直至2012年9月原物业出租方收回上述商铺。原告认为，原告与被告签订的《物业服务合同》，是双方真实意思表示，内容合法，对双方均有法律约束力。但被告长期拖欠原告的物业服务管理费的行为已构成根本违约，严重损害了原告的合法权益。原告特向法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告向原告支付拖欠的物业管理费64866元（2011年3月1日至2012年9月30日）、逾期付款违约金64866元（每月违约金以当月所欠物管费为本金，从当月第6日起千分之三标准计至起诉之日）；2、被告承担本案的诉讼费。被告黄慧未作答辩。经审理查明：原告高成物业公司于2007年8月22日成立，经营范围包括对长兴购物中心项目进行物业管理、停车场经营等，企业类型为分公司，隶属企业为高成（广州）物业管理有限公司、领有相应的《营业执照》，具有壹级物业管理资质。2010年12月4日，原告（甲方，下同）与被告（乙方，下同）签订了《物业服务合同》一份，约定：甲方系出租人指定的高德汇购物中心（长兴项目）（以下简称购物中心）的物业服务及管理者，乙方为购物中心自编号为C-206的铺位（以下简称案涉商铺）的承租人；乙方根据其与出租人签订的租赁合同和本合同接受并委托甲方为案涉商铺之管理者，甲方将依据本合同及《高德汇购物中心商务服务手册》、《高德汇购物中心装修指南》等对案涉商铺进行管理及向乙方提供经营服务；（第一条）物业服务内容包括物业公用部位维修、养护和管理，物业公用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业公用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通、“除四害”服务，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，乙方可委托甲方对案涉商铺提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定；（第三条）物业管理期限与《租赁合同》约定的租赁期限一致，并随租赁期限的提前终止或延长而相应的提前终止或延长；（第四条第1款）物业管理服务费按建筑面积计算，每月每平方米为40元，乙方承租案涉商铺计算面积为85.35平方米，每月管理费共计3414元；（第四条第2款）在装修期内，乙方交纳管理费按每月每平方米20元；（第四条第3款）乙方应于2010年12月6日开始向甲方缴纳管理费，此后乙方须在每月5日前以现金或转账缴纳当月管理费，并同时缴纳上月水费、电费、煤气、电话费等费用；（第四条第4款）在乙方与甲方所指定的物业管理公司签订《物业服务合同》之日起五日个工作日内，乙方向甲方所指定的物业管理公司支付管理费保证金人民币6828元即相当于乙方租赁物业两个月管理费总额，管理费保证金在租赁保证金在租赁期满并且乙方明确表示不再续约时或本合同终止并且乙方无任何违约的情况下，由甲方在10个工作日内全部无息返还给乙方；（第八条第1款）乙方须按时向甲方缴付管理费和水、电费等应付费用，如乙方迟延缴交管理费和水、电费等应付费用，须向甲方支付违约金，每逾期一天乙方应向甲方计付拖欠金额的千分之三（0.3%）的违约金，直至实际付清之日；（第八条第二款）乙方逾期不超过五日，则无需支付违约金，如逾期五日不缴付管理费、水、电费等应付费用，甲方应向乙方发出催缴通知，逾期三十日（无论是否已获甲方的正式通知），视为乙方严重违约，除收取应收管理费等费用及迟延违约金外，甲方有权提前终止合同，没收乙方的保证金，除双方另有约定外，乙方还应承担该物业由出租方重新出租前空置期间的管理费作为金补偿甲方损失，直到出租方将该物业重新出租或者本合同期满；等内容。同日，被告还与案外人广州市高德长兴置业有限公司就案涉商铺签订《广州市房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，约定由被告向案外人广州市高德长兴置业有限公司承租案涉商铺。且被告还签署了《商铺交接单》（显示商铺编号为C-206，面积85.35）、《防火人责任人登记表》、《客户联系表》（显示商户名称为新光饰品，商铺编号为C-206，法人代表为黄慧，日常管理人员为杨冬梅）。2012年2月8日，原告联合案外人广州市高德长兴置业有限公司向被告发出《催缴租金管理费函》，催收案涉商铺租金管理费123644元。案外人杨冬梅于2012年2月15日签收了上述函件。原告称其于企业成立之时就进驻案涉商铺所在的商场进行物业管理；案涉商铺所在的商场没有成立业委会。在本案审理过程中，原告撤回了关于要求解除原告与被告于2010年12月4日签订的《物业服务合同》的诉讼请求。本院认为：原告撤回了关于解除原告与被告于2010年12月4日签订的《物业服务合同》的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以准许。原告是具有物业管理资质的企业非法人，具有从事物业管理服务的资格，并领有相应的《营业执照》，其与被告签订的《物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律行政法规的强制性规定，是合法有效的。双方当事人均应当依约切实履行。被告作为案涉商铺的实际使用人，接受了原告提供的物业服务，应当依据《物业服务合同》的约定按时支付物业管理费，被告作为上述义务的履行方，应当就此承担相应举证责任，但被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃抗辩和举证的权利，本院对原告关于被告拖欠案涉商铺自2011年3月1日至2012年9月30日期间的物管费61452元（3414元／月÷30日×5日＋3414元／月×17月＋3414元／月÷30日×25日）的陈述予以采纳。现原告要求被告支付物管费64866元，对于在上述61452元范围内的部分，有事实和合同上的依据，本院依法予以支持；对于超出部分，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告拖欠物管费的行为，给原告造成一定损失，现原告要求被告依据《物业服务合同》第八条第1款的约定，按照欠费金额千分之三的标准，按期自每月第6日起至计付逾期付款违约金，且计至2013年2月6日止，合法有理，本院依法予以支持；但根据公平合理原则，每期的逾期付款违约金以不超过当月拖欠的物管费本金为限。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十四条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告黄慧于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告高成（广州）物业管理有限公司长兴购物中心分公司支付拖欠位于广州市天河区长兴路13号高德汇购中心（长兴项目）自编号C-206号商铺自2011年3月1日至2012年9月30日期间的物业管理费61452元及其逾期付款违约金（按期计付，每期违约金以当月拖欠的物管费为本金，按照每逾期一日千分之三的标准，自每月的第6日起计至2013年2月6日，每期违约金以不超过每月拖欠的物管费本金为限）。二、驳回原告高成（广州）物业管理有限公司长兴购物中心分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2995元，由原告高成（广州）物业管理有限公司长兴购物中心分公司负担225元，被告黄慧负担2770元；公告费1000元，由被告黄慧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 秦 雯人民陪审员 叶林琳人民陪审员 曾昭晖二〇一三年十月二十三日书 记 员 何靖文陈嘉丽 更多数据：