（2013）中一法三民一初字第636号
裁判日期: 2013-10-23
公开日期: 2018-01-16
案件名称
郑继鹏与中山市吉雅房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第一人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑继鹏,中山市吉雅房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2013）中一法三民一初字第636号原告：郑继鹏，男，1955年8月22日出生，香港特别行政区居民，住中山市，委托代理人：罗春宝、张博洋，分别系广东中亿律师事务所律师、律师助理。被告：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地中山市XX镇XX市场X栋XX-XX号，组织机构代码73XXX965-3。法定代表人：张其。委托代理人：张嘉慧，女，19XX年X月10日出生，汉族，住中山市，原告郑继鹏诉被告中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告郑继鹏委托代理人罗春宝，被告吉雅公司委托代理人张嘉慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2006年1月9日，原告与被告吉雅公司签订了《广东省商品房买卖合同》，约定由原告购买被告吉雅公司开发的位于中山市××乡镇综合市场××楼××号商铺，购房总价为851400元。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，但被告并未按合同约定为原告办理房地产权属证书。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉，请求判令：1.被告吉雅公司继续履行与原告签订的商品房买卖合同，协助原告办理位于中山市××乡镇综合市场××楼××号商铺的房地产权属证书；2.诉讼费由被告承担。原告对其主张的事实及诉讼请求提供以下证据：1.广东省商品房买卖合同；2.收款收据、付款凭证；3.中山市商品房合同资料证明表；4.房产交付使用证明；5.借款凭证。被告吉雅公司辩称：原告向吉雅公司购买中山市XX镇XX区XX场XX号楼X层XXX/XXX/XXX/XXX/XXX/XXX/XXX/XXX/XXX/XXX号商铺是真实的，购买商铺款原告分六次通过工商银行转账至张其和吉雅公司的账户，销售合同并且已办理了备案登记。虽然原告借款给吉雅公司，但借款和购买商铺款是两笔不同的款项，商铺款是另行支付的，与借款无关；吉雅公司同意原告的诉讼请求，请法院依法判决。被告吉雅公司未提交证据。经审理查明：2006年1月9日，原告与被告吉雅公司签订了《广东省商品房买卖合同》，约定由原告向被告吉雅公司购买其开发的位于中山市××乡镇综合市场××楼××号商铺，该物业建筑面积为283.8平方米，购房总价为851400元；付款方法为一次性付款，总楼价851400元在签署《中山市商品房买卖合同》时已付清，交楼时间为2007年7月30日；合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，合同还约定了其他事项。2006年1月14日，被告出具收到原告支付购买商铺款851400元的收据，吉雅公司同日向原告出具《房产交付使用证明》，同意将原告购买的中山市三乡镇综合市场XX号楼X层、X层商铺交付给其使用。原告认为已向被告付清了商铺款，但被告至今仍未为原告办理房地产权证，遂于2013年6月13日诉至本院，主张前述实体权利。另查：中山市商品房合同资料证明表载明，涉案的中山市XX镇XX区XX市场X号楼X层XXX/XXX/XXX/XXX/XXX/XXX/XXX/XXX/XXX/XXX号商铺，建筑面积为283.8平方米，购房总价为851400元，签约日期为2006年1月9日，于2006年1月13日登记备案在原告郑继鹏名下。又查：被告吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉［2009］97号起诉书指控被告吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决，判处被告吉雅公司及其法定代表人张其犯非法吸收公众存款罪、骗取贷款罪。被告人张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决已发生法律效力，后附的《虚假按揭物业明细表》未涉及涉讼房产，《非法吸收公众存款明细表》中涉及本案原告郑继鹏，其出借金额为740.48万元。再查：郑继鹏在本院起诉被告吉雅公司商品房预售合同纠纷案件共10件[案号:(2013)中一法三民一初字第629-638号]，均请求被告继续履行商品房买卖合同，协助原告办理位于中山市三乡镇××综合市场××楼××、××层商铺的房地产权属证书，涉案金额共计10005900元；商铺款从2004年8月17日至2006年1月14日原告分6次通过工商银行汇款9904800元给被告，另支付现金101010元。原告另述称，从2004年至2008年期间，其借款给吉雅公司或张其共计12500400元，相关凭证及具体情况为：1.2004年8月18日借款224万元的《借款协议》及收款收据；2.2006年10月31日借款730600元的“欠据”，欠据抬头虽写“欠据”实为借据，内容为“今借到郑继鹏先生人民币730600元整”；3.2007年3月29日借款190万元的《借款协议书》及2张工商银行的提款凭证；4.2008年1月18日借款2629800元的借款收条；5.2006年12月12日借款500万元的借据；上述5笔借款合计数额为12500400元，不包含向吉雅公司支付的购买中山市三乡镇××综合市场××楼××、××层商铺款。本院还查明下列事实：中山市规划局存档的中山市XX镇XX区XX市场XX号楼X、X、X层楼的设计图显示，X层有规划商铺，每卡商铺间均有分隔，能够确定每卡商铺的具体位置，而X、X层设计为一个单元，没有规划商铺。本院派员到涉讼的XX市场XX号楼第X、X、X层楼房进行现场勘查。经勘查，第X层每卡商铺间均有砌墙分隔及编号，能够确定每卡商铺的具体位置，第X层、X层整层为一个单元，楼面没有划线及编号，也没有砌墙分隔商铺，不能确定每卡商铺的具体位置。本院在审理另案过程中，发函向中山市国土局咨询XX市场XX号楼X层商铺根据现状是否可以办证问题，中山市国土局复函称：中山市XX镇XX区XX市场XX号楼，经规划部门、住建部门验收合格，于2006年以吉雅公司的名义办理了商品房初始登记，其中第3层验收时内部无间隔，全层登记为一个房屋单元。本院向原告释明，因合同无法继续履行，可能驳回其诉讼请求，原告可以变更诉讼请求，但原告坚持其起诉时的诉讼请求。中山市XX镇XX区XX市场XX号楼已经于2007年5月23日由建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位竣工验收合格。XX市场XX号楼X、X层在中山市国土局备案登记的面积为：2层13432.56平方米，3层13439.43平方米，合计26871.99平方米。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告对其主张提供了与吉雅公司签订的《广东省商品房买卖合同》、购买商铺的收款收据及付款凭证予以证实，且其商品房买卖合同已在中山市房地产交易管理所办理了备案登记，故对原告主张的事实予以认定；中山市中级人民法院的刑事判决书所附虚假按揭物业明细表未涉及涉讼商铺，非法吸收公众存款明细表虽然涉及原告，但原告对购买商铺款的交付事实提供了收款收据及银行的转账凭证证明，并另行提供了借款给被告吉雅公司的相关证据，以证明借款与购买商铺款是不同的款项，故应认定原告与吉雅公司之间存在商铺买卖合同关系，合同合法有效。吉雅公司收取了原告支付的商铺款后，应当在约定的期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。根据中山市XX镇XX区XX市场XX号楼的设计图纸，XX号楼底层商铺有规划及砌墙分隔及编号，而X、X层则没有具体规划商铺；根据现场勘查，XX市场XX号楼X层、X层整层楼中间只有承重柱，没有砌墙，地面也没有划线编号，无法确定每卡商铺的具体位置；中山市国土局称XX镇XX区XX市场XX号楼以吉雅公司的名义办理了商品房初始登记，其中第X层验收时内部无间隔，全层登记为一个房屋单元。根据查明事实，XX市场XX号楼X、X层经测绘部门实测且在国土局备案登记的面积为X层13432.56平方米，X层13439.43平方米，合计26871.99平方米，而原告购买的商铺总面积为3335.27平方米，显然XX市场XX号楼X、X层商铺还有大部分被其他人购买或者尚未出售，原告向吉雅公司购买的商铺仅为其中的一部分。郑继鹏主张向吉雅公司购买的商铺，因规划设计图纸及现场均没有具体明确标注每卡商铺的具体位置，根本无法区分每位业主所购买商铺的具体位置，原告诉求的标的指向不明确。原告认为商品房买卖合同后附的平面图已明确每卡商铺的具体位置，因该平面图仅是吉雅公司更改原设计用途自行规划分割出售而制作，尚未得到规划住建部门的确认及履行登记备案手续，尚不具备交付办证条件，又因被告吉雅公司犯罪且逾期未年检被吊销营业执照，其法定代表人张其正在服刑，导致该合同事实上已无法继续履行。原告经本院依法释明合同无法继续履行后，仍坚持要求继续履行合同，故对其诉求应予驳回。待合同具备继续履行条件时，原告可再另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告郑继鹏的诉讼请求。案件受理费12314元（原告已预交），由原告郑继鹏负担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长 伍青花审判员 吴立和审判员 罗晓冰二〇一三年十月二十三日书记员 唐 群 来源：