（2013）温鹿民初字第1373号
裁判日期: 2013-10-23
公开日期: 2014-04-02
案件名称
夏小粟与中瑞温州房地产有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
温州市鹿城区人民法院
所属地区
温州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
夏小粟,中瑞温州房地产有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）：第一百六十七条
全文
温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2013）温鹿民初字第1373号原告：夏小粟。委托代理人：陈廷澍。被告：中瑞温州房地产有限公司。法定代表人：郑胜涛。委托代理人：何延法、金辉。原告夏小粟诉被告中瑞温州房地产有限公司（以下简称中瑞房开）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员王衍适用简易程序独任审理，分别于2013年9月16日、2013年10月18日公开开庭进行了审理。原告夏小粟的委托代理人陈廷澍，被告中瑞房开的委托代理人何延法、金辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏小粟诉称：2009年12月31日，原告与被告签订了一份《车位买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发的中瑞曼哈屯负二层79号车位，总价款为25万元，原告须在签订合同时一次性付清全部价款，被告应当在2011年3月30日前，将车位交付原告使用，及双方其他权利义务等。但在双方签订上述合同时，被告并未告知原告其所售的车位未领取商品房预售许可证。合同签订后，原告向被告支付全额车位款25万元，然被告却未依照合同约定按时交付车位。直至2011年5月15日，被告方将车位交付与原告。被告将车位交付原告使用后，原告两年来多次就所购车位向被告催促办理权属登记事宜，均遭被告一再借故拖延。后原告了解，被告所售的地下车位并未领取商品房预售许可证，原告所购的车位根本无法办理土地使用证、房屋所有权证属登记。故请求法院依法判令：1.解除原、被告签订的温州市鹿城区东明路“中瑞·曼哈屯”负二层79号《车位买卖合同》；2.被告返还原告购房款（车位款）25万元，并向原告支付赔偿金25万元。（后经法院释明双方签订的合同无效，原告将诉讼请求变更为：被告返还原告购房款（车位款）25万元及利息，按人民银行公布的3-5年期的贷款基准利率年利率，自2009年12月31日起计算到判决确定的履行之日止）。在举证期限内，原告提交如下证据来证明自己的主张：1.原告的身份证一份，证明原告的身份情况；2.被告的工商登记基本情况一份，证明被告的主体情况；3.《车位买卖合同》一份，证明双方存在商品房车位买卖合同关系及双方合同约定的权利义务具体内容；4.车位款收据一份，证明原告于2009年12月31日支付了购房款（车位款）25万元；5.商品房买卖合同，证明被告提供的格式内容明确告知原告，被告对地下车位享有所有权。被告中瑞房开辩称：一、双方签订的《车库买卖合同》合法有效，不应认定无效。合同无效规定应当符合《合同法》第52条的规定，本案不属于法定的无效情况。根据浙江省2011年3月15日的政策，由于人防、国土、房管三个部门对于民用防空地下室权属归属有争议，须省政府出台管理和登记暂行办法进行划分确认，待确认完毕后地下车库产权证自然就可办理。二、假使合同被认定无效，原告的付款时间是2009年12月31日，至今超过两年，即使支付利息赔偿，也只支付两年，超过两年不应支持。三、假使合同无效，原告占用涉案车库使用至今，应当向被告支付使用费，被告有权主张在本案中抵消。原告从2011年5月15日接收车位，使用至今，按照每月500元的标准，共计12167元。四、假使合同无效，原告对合同无效也存在主要过错，应承担主要责任。被告在销售车位时，已经履行了相应的提醒义务，并非恶意欺诈，是其自身未尽合理注意义务，应承担主要责任。在举证期限内，被告提交如下证据来证明自己的主张：《浙江省人民政府关于加快城市地下空间开发利用的若干意见》，证明不能办理地下车库产权证是政府政策原因。本院经审理认定的事实如下：2009年12月31日，原告与被告签订了一份《车库买卖合同》。双方约定：原告购买被告开发的位于温州市鹿城区江滨路原东方造船厂地块中瑞·曼哈屯负二层79号车位，总价款为25万元，原告须在签订合同时一次性付清全部价款；被告应当在2011年3月30日前，将按有关规定验收合格的车库交付原告使用等相关内容。合同签订后，原告于2009年12月31日向被告支付全额车位款25万元，被告于2011年5月15日将车位交付与原告。另查明，被告所售的温州市鹿城区江滨路原东方造船厂地块中瑞·曼哈屯负二层79号车位直至原告起诉之日，尚未取得商品房预售许可证明。上述事实由原、被告提供的如下证据予以证实：《车位买卖合同》、车位款收据及双方当事人庭审时的陈述予以印证。本院认为，被告中瑞房开将其开发的车位向原告出售，双方签订的《车位买卖合同》系商品房预售合同。经查证，原、被告签订《车位买卖合同》时，被告尚未取得商品房预售许可证，依照《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第二条，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的规定，该《车位买卖合同》应确认为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方所受到的损失，被告中瑞房开明知未具备商品房预售许可证而与原告签订车位买卖合同，过错明显，原告请求被告返还车位款25万元及赔偿利息损失，于法有据，本院予以支持。同理，原、被告签订的《车位买卖合同》确定无效后，原告使用被告所有的车位亦应当支付相应的使用费，被告主张按照每月500元的标准，从交付使用之日计算至今，本院认为，参照温州市发展和改革委员会2012年颁布的《关于核定市区公共场所停车服务收费标准的通知》，小型车辆车位包月的使用费为每月200元，考虑到涉案车库的住宅定位较为高端，故本院酌情认定原告应支付被告车位使用费每月300元，从2011年5月15日起计算。另被告主张原告诉请的利息损失，超过两年部分其诉讼时效已经超过。本院认为，诉讼时效的起算时间应从当事人知道或者应当知道其利益受到损失之日开始计算，原告作为车库的购买人并不能知晓其与被告签订的《车库买卖合同》为无效合同，在本案的审理过程中，查明被告未取得商品房预售许可证明，经法院释明才明确双方的合同为无效合同，故原告的诉讼时效未超过。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第167条的规定，判决如下：一、被告中瑞温州房地产有限公司于本判决生效之日返还原告夏小粟车位款25万元及利息（按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，自2009年12月31日起计算至本判决确定的履行之日止）；二、原告夏小粟于本判决生效之日返还负二层79号车库并支付被告中瑞温州房地产有限公司车位使用费（按每月300元，从2011年5月15日起计算至本判决确定的履行之日止）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费5050元，减半收取2525元，由被告中瑞温州房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。（此页无正文）审 判 员 王衍二〇一三年十月二十三日代书记员 蔡琼本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》167．民法通则实施后，属于民法通则第一百三十五条规定的二年诉讼时效期间，权利人自权利被侵害时起的第十八年后至第二十年期间才知道自己的权利被侵害的，或者属于民法通则第一百三十六条规定的一年诉讼时效期间，权利人自权利被侵害时起的第十九年后至二十年期间才知道自己的权利被侵害的，提起诉讼请求的权利，应当在权利被侵害之日起的二十年内行使；超过二十年的，不予保护。