（2013）杭富民初字第1480号
裁判日期: 2013-10-23
公开日期: 2014-12-17
案件名称
金永法与余军房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市富阳区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
金永法,余军
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《国有土地上房屋征收与补偿条例》：第二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
浙江省富阳市人民法院民 事 判 决 书（2013）杭富民初字第1480号原告：金永法。委托代理：朱沈楼。被告：余军。委托代理人：章火明、夏炜涛。原告金永法为与被告余军房屋租赁合同纠纷一案，于2013年7月29日向本院起诉。本院受理后，依法由代理审判员颜燕香适用简易程序独任审理，并于2013年8月30日公开开庭进行了审理。原告金永法及其委托代理人朱沈楼、被告委托代理人夏炜涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金永法起诉称：原告自2011年8月28日起承租被告所有的位于富阳市横凉亭路18-10号的房产，用于经营电器修理，其中2012年2月28日至2013年8月27日的租金为37000元（已付）。2013年，政府决定对横凉亭路实施综合改造，原告所承租的房产属于被征收范围。2013年5月31日，被告作为房屋的产权所有人与政府签订了《征收补偿协议》。在此次征收过程中，政府明确，对于被征收房屋存在租赁关系的，对于房屋的装修、搬迁、电话机、有线电视、宽带网、管道煤气、三相电表、空调、太阳能、停产停业等损失有补偿，且明确了补偿标准，但归属问题由被征收人与承租人自行处理。就原、被告的租赁关系及损失归属问题，原告认为：首先，原、被告间存在租赁关系，但租赁关系在被告与政府签署《征收补偿协议》后被告即灭失了其为租赁关系出租人的法律资格，被告也不再享有就被征收房屋向原告收取房租的权利，故被告依据原租赁关系收取的、《征收补偿协议》签署时间点后的房租，被告应该退还给原告；其次，双方存在租赁关系，原告是被征收房屋的实际经营者，在承租过程中应经营需要对于所承租的房屋进行了一系列的装修改造，而被告虽是被征收房屋的产权人，但该房屋一直处于租赁状态中，所以，该房屋中除了一些基本结构方面的装修外，原来的原始装修早就不复存在，现有装修均是原告入主经营后投入的，故此，被征收房屋在被征收过程获得的关于房屋装修方面的损失补偿应该归原告所有；第三，由于政府的征收，原告不得不提前停产停业，提前搬迁，因此，征收过程中的电话机、有线电视、宽带网、管道煤气、三相电表、空调、太阳能、停产停业补偿也应归原告所有。现政府已将损失补偿费用支付给了房屋的产权人，被告应及时将政府给原告的钱支付给原告，但被告至今未付，故起诉要求判令被告：1、退还房屋租金9000元；2、支付装修补偿金20000元，搬迁补助费2000元，停产停业损失19200元，电话移机、宽带网及有限电视等迁移费用合计958元；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更第二项诉讼请求中的装修补偿金为29440元。原告金永法为支持其主张的事实，在举证期限内，向本院提供了下列证据：1、房屋租赁协议一份，以证明原、被告存在租赁关系，时间为2012年8月28日至2013年8月27日，房屋年租金为37000元及原告为被征收房屋的实际经营者的事实。2、房屋腾空登记证明一份，以证明原告已经在2013年8月26日腾空了涉案房屋，原告为被征收房屋的实际经营者及使用者的事实。被告余军答辩称：1、原告要求被告退还房屋租金9000元缺乏法律依据。双方签署的《房屋租赁协议》中约定租赁期限为2012年8月28日至2013年8月27日，虽然被告在2013年5月25日与相关政府部门签订了《征收补偿协议》，但协议签订后原告并未搬离被征收房屋，其一直实际占有、使用该房屋经营至2013年8月26日，也就是说《征收补偿协议》的签订并没有实际损害原告的承租权。根据《征收补偿协议》，原告应当在2013年6月15日前腾空房屋，如未腾空，每延期一天，减少奖励1000元，并从逾期之日起每日按已付补偿金额的万分之五支付违约金。如果原告坚持主张退还余下房租，被告保留向原告主张其占用被征收房屋而对原告造成损失的权利。2、原告要求被告支付装修补偿金20000元的请求缺乏事实依据。被征收房屋的装修实际上由原告的上一任租户投入完成，并非是原告，且原告亦未能举证证明装修是由原告投入完成的。3、原告要求的搬迁补助费、停产停业损失、有线电视、电话机等迁移补偿费用缺乏事实依据。原告实际占有并使用房屋经营至2013年8月26日，由于其享受了《房屋租赁协议》所约定的承租权，故不存在搬迁补助，也不存在停产停业损失。被告余军向本院提供以下证据：1、情况说明及房屋腾空登记证明各一份，以证明征收补偿协议签订后，原告并未搬离涉案房屋，实际搬离时间为2013年8月26日的事实。2、房屋租赁协议一份，以证明双方约定的租赁期限是2012年8月28日至2013年8月27日的事实。3、装修补偿的明细表一份，以证明装修补偿金为11748元的事实。原、被告提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：对于原告提供的证据1、2，被告质证后无异议，本院予以确认。对于被告提供的证据1、2，原告质证后无异议，本院予以确认。证据3，原告对其真实性有异议，认为该表格没有出具的单位盖章，也有可能是一份制作不完整的表格，不能对抗拆迁协议记载的数据。因原、被告对于上面记载的部分装修的价格予以确认，故本院对于该部分内容予以确认。根据上述有效证据及原、被告当庭陈述，本院经审理，认定事实如下：一、原告自2010年开始租用被告位于富阳市富春街道横凉亭路18-10号营业房，面积为80平米，用于经营电器修理。2012年8月28日，双方签订《房屋租赁协议》一份，约定租赁期限自2012年8月28日起至2013年8月27日止。原告于2013年8月26日搬离房屋。二、因横凉亭路综合改造工程项目需要，涉案房屋被征收。2013年5月25日，被告与富阳市房屋征收补偿管理办公室签订《横凉亭路综合改造工程房屋征收货币补偿协议》，约定补偿额，其中，装修及附属物补偿金额为29440元、停产停业损失补偿金额19200元、搬迁补助费2000元、有线电视、电话机等迁移补偿金额958元。三、庭审中，双方一致认可的原告租用房屋后所做的装修装饰及其征收时的评估价值如下：卷闸门一扇1000元、铝合金架子一个360元、广告牌一个810元、地砖2160元。本院认为：关于2013年5月31日后的房租，因原告实际占用、使用房屋至2013年8月26日，故其要求被告退还该期间的房屋租金，于法无据，本院不予支持。关于搬迁补助费，因房屋并非由被告管理使用，而由原告实际经营使用，因此，实施腾空搬迁行为的是作为承租人的原告，而非被告。既然2013年5月25日征收补偿协议中对搬迁补偿做了约定，该笔费用应视为对房屋实际经营者的补偿，故对于原告要求被告支付搬迁补助费2000元的诉讼请求，本院予以支持。关于装修补偿金，双方一致认可原告所投入部分有卷闸门一扇1000元、铝合金架子一个360元、广告牌一个810元、地砖2160元，合计4330元，应归原告所有。对于其他装修补偿及有线电视、电话机等迁移补偿，因原告未能举证证明该部分装修等系其投入，应当承担举证不能的责任，故本院不予支持。关于停产停业损失，根据原、被告签订的《房屋租赁协议》第九条约定，如遇政府拆迁，本协议立即终止，甲方退还余下房租，乙方即腾空房屋，归还甲方。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有人给予公平补偿。本案中，原告在2013年7月20日左右即知道房屋已被征收，续租已不可能，且其实际经营至8月26日，在此期间，原告有充足的时间另作准备，且其与被告约定的承租期间至2013年8月27日届满，不存在被告需要补偿原告停产停业损失的情形，故对于原告主张的停产停业损失，本院不予支持。依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告余军支付原告金永法搬迁补助费2000元、装修补偿金4330元，合计6330元，并于本判决生效之日起十日内付清。二、驳回原告金永法的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1315元，减半收取657.50元，由原告金永法负担557.50元，被告余军负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交［浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68］。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 颜燕香二〇一三年十月二十三日代书 记员 李 明 更多数据：搜索“”来源：