（2013）平民初字第3690号
裁判日期: 2013-10-23
公开日期: 2014-07-04
案件名称
张瑞建与北京乾元房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市平谷区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十七条，第二十九条第一款
全文
北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2013）平民初字第3690号原告张瑞建，男，1965年1月22日出生。委托代理人贾洪泉，北京市曙光律师事务所律师。被告北京乾元房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区昌兴工业开发区B区16号，组织机构代码80295237-X。法定代表人马印秋，总经理。委托代理人张立功，男，1956年10月27日出生，北京乾元房地产开发有限公司职员。委托代理人张小运，女，1986年3月10日出生，北京乾元房地产开发有限公司职员。原告张瑞建与被告北京乾元房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张瑞建委托代理人贾洪泉，被告委托代理人张小运到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2005年12月30日，我与被告签订商品房预售合同，约定我从被告处购买北京市平谷区迎宾花园小区×号楼×单元×号楼房一套，合计购房款496527元，并约定了被告办理初始登记、转移登记的时间及违约责任，但被告未依约履行。故起诉要求被告履行合同，协助我办理房屋转移登记并赔偿我初始登记违约金57944.7元，转移登记违约金79940.85元。被告辩称：我公司应在2011年9月20日取得初始登记，根据商品房预售合同的约定，原告现主张初始登记及转移登记的违约金，已超过诉讼时效；由于原告扩建小院、拆改阳台，影响验收，导致延误办理初始登记，另未办理转移登记的原因是原告未向我公司出具转移登记委托手续、未交纳契税，现原告未取得转移登记，无法计算赔偿期间，故不同意为其办理转移登记并赔偿初始登记、转移登记的违约金；原告主张的违约金过高，其没有实际损失，要求法院酌减。经审理查明，2005年12月30日，原告与被告签订北京市商品房预售合同，约定原告购买被告开发建设的平谷区迎宾花园住宅小区×号楼×层×单元×号（现楼号变更为×号楼×单元×号）商品房一套。合同第二十条约定：（一）出卖人应在2008年6月30日前取得商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，双方同意自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）商品房交付使用后，双方同意买受人委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用四百元人民币。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。合同签订后，原告向被告支付房款496527元，并向被告的委托销售代理机构北京通和房地产经纪有限公司支付了产权代办费400元。被告于2007年1月25日将房屋交付原告入住。2011年9月20日，被告取得涉案商品房所在楼栋的初始登记，至今原告未办理转移登记，庭审中，原告放弃在本案中要求被告赔偿转移登记违约金的请求。上述事实，有双方当事人的陈述、北京市商品房预售合同、购房款发票、产权代办费收据、专项维修基金收据、入住通知书、北京市平谷区房屋权属登记中心档案查询结果、北京市平谷区人民政府房地产开发管理办公室文件等在案佐证。本院认为：双方签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同内容合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。在合同履行过程中，被告未在双方约定的期限内办理房屋权属初始登记，其行为已构成违约，故应依约向原告支付违约金。双方在合同中约定，如被告迟延办理房屋权属初始登记，其应于实际取得商品房所在楼栋权属证明之日起30日内向原告支付违约金，因此，原告主张违约金的诉讼时效起算时间应是得知被告未按该约定支付违约金之日起算，被告以合同约定取得登记时间作为计算诉讼时效期间的基准日缺乏合理性，其关于要求支付逾期办理房屋权属初始登记违约金已经超过诉讼时效之意见，依据不足，本院不予采纳。对于被告主张原告扩建小院、拆改阳台影响验收，导致延误办理初始登记问题，因被告未提供相关证据佐证，本院不予采信。原告主张被告立即协助办理房屋转移登记，因被告已具备协助原告办理房屋转移登记的条件，应依合同约定予以协助办理，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。另被告认为原告主张的违约金过高，要求本院调整，因现当地房价持续上涨，原告又未就其实际损失提供相应证据，故本院结合原告主张违约金数额占房款的比例、兼顾合同的履行情况、双方的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情予以调整。另原告放弃在本案中要求被告赔偿转移登记违约金的请求，符合法律规定，本院准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告北京乾元房地产开发有限公司于本判决生效后七日内协助原告张瑞建办理北京市平谷区迎宾花园小区×号楼×单元×号房屋的转移登记。二、被告北京乾元房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向原告张瑞建支付逾期办理房屋权属初始登记的违约金三万五千零六十四元六角。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千二百一十七元，由被告北京乾元房地产开发有限公司负担（本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 李朝文人民陪审员 丁宝顺人民陪审员 田德芳二〇一三年十月二十三日书 记 员 靳贺军