（2013）甬慈浒民初字第595号

裁判日期: 2013-10-23

公开日期: 2014-11-13

案件名称

慈溪市洁士物业管理有限公司与沈耀君物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

慈溪市人民法院

所属地区

慈溪市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

慈溪市洁士物业管理有限公司,沈耀君

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款

全文

浙江省慈溪市人民法院民事判决书（2013）甬慈浒民初字第595号原告：慈溪市洁士物业管理有限公司。法定代表人：黄成城。委托代理人：龚雪。委托代理人：尹银波。被告：沈耀君。原告慈溪市洁士物业管理有限公司（以下简称洁士物业公司）诉被告沈耀君物业服务合同纠纷一案，本院于2013年9月2日立案受理，依法由审判员洪逸适用简易程序于2013年9月28日对本案及另外两件物业服务合同纠纷案件公开开庭进行了合并审理。原告洁士物业公司的委托代理人龚雪、尹银波，被告沈耀君均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洁士物业公司起诉称：2010年11月15日，原告与慈溪市浒山街道寺山路社区富丽湾景苑业主委员会签订《富丽湾景苑小区物业服务合同》一份，约定原告对该小区自2010年11月15日至2013年11月14日期间实施物业管理，而被告作为小区业主，即富丽湾景苑3幢1-5、1-6室业主，应当根据物业服务合同缴纳物业服务费用。物业服务合同约定物业服务费收费标准商业用房为1.70元每平方米每月，每次缴纳费用时间为每年度的第一个月内。被告所有的房屋面积分别为：1-5为96.36平方米、1-6为139.96平方米。车位费为240元每年每只。2011年11月15日起至2012年11月14日止，原告依约履行了物业服务义务，而被告拖欠物业综合费用共计5060.90元。该款经原告催讨，被告至今未付。现原告诉请判令：1.被告即时支付原告物业管理服务费5060.90元，并支付原告自2011年12月15日起至生效判决确定的履行日止以5060.90为基数、按每日3‰计算的滞纳金；2.本案诉讼费由被告承担。法庭调查终结前，原告变更第一项诉讼请求为：被告即时支付原告物业管理服务费4060.90元，并支付原告自2011年12月15日起至生效判决确定的履行日止以4060.90为基数、按每日3‰计算的滞纳金。被告沈耀君未在法定期限内提交答辩状，在庭审中口头答辩称：1.对本案所涉的物业服务合同的合法性有异议，合同委托方之一的浒山街道峙山路社区居民委员会没有盖章，其代表人也没有签字，合同没有具体签订的时间；2.原告平时的服务及管理混乱，并导致收费混乱，收费具有随意性，被告已经交纳了2011年11月15日起至2012年11月14日止的物业费，当时原告公司的收款人同意交纳1000元，并出具了收款收据一份，此后也未有人向被告催讨物业费，原告的催讨通知也从未送达被告，也未在被告的店铺门口张贴。综上，被告认为原告主张的该时间段内的物业管理服务费其已交纳，原告的诉请无相应的依据，请求驳回原告的诉请，诉讼费由原告承担。原告为证明自己主张的事实成立，向本院提供如下证据：1．《富丽湾景苑小区物业服务合同》1份，证明原告为慈溪市富丽湾景苑小区签约的物业服务管理公司，并约定合同期限、物业服务费收费标准、滞纳金等事实；2.房屋登记簿查阅证明1份，证明被告系慈溪市富丽湾景苑3幢1-5、1-6室房地产的业主，房屋面积分别为96.36平方米、139.96平方米的事实；3.物业费催款通知书（复印件）及照片各2份，证明被告尚欠原告2011年11月15日起至2012年11月14日止的物业管理服务费共计人民币5061元，该款经原告书面催讨，被告至今未付的事实。被告对原告提供的以上证据的质证意见为：对证据1有异议，该合同上第四十三条写明，本合同自签订之日时生效，但是合同没有落款时间，不能确定签订时间，因此该合同仅系草稿，系无效合同，故对证据1的真实性、合法性、关联性有异议；对证据3有异议，其没有看到张贴的该书面通知，也没有人向被告催讨过。被告为证明其已经支付了其所有的房地产自2011年11月15日起至2012年11月14日止的物业服务费的辩称事实成立，向本院提交了收款收据1份，原告对该收款收据的真实性无异议，但对其证明对象有异议，该收款收据上写明了“暂收物业费”，不能由此确认被告已经交纳了全部的物业服务费。本院对原、被告提供的证据的认证意见为：原告提供的证据1即物业服务合同中虽在第一条合同当事人一项列了浒山街道峙山路社区居民委员会，但作为物业服务合同而言，其必要的合同双方为业主委员会与物业服务公司即可，居委会并非该合同的必要相对方，居委会也不具有物业服务合同委托方的资格，居委会是否签署该合同对于业主委员会与物业服务公司之间的权利义务无任何影响，合同中也无与居委会实际相关的任何权利义务的规定，慈溪市浒山街道寺山路社区富丽湾景苑业主委员会与原告洁士物业公司签署合同后，原告也已依照该合同约定在该小区实施物业管理，故本院认为该合同经该小区业主委员会与原告签署即告成立，系双方真实的意思表示，签订时间未填写不妨碍合同的成立，该合同未违反法律、行政法规的规定，应认定合法有效，本院予以确认；本院对证据2予以确认；证据3显示该催款通知书张贴在剑山路23、25号的门牌下，虽张贴在被告商铺的隔壁商铺门牌号下，但该张贴的位置系位于其商铺与隔壁商铺的共用立柱外墙面上，系能为被告看到的显著位置，在通常情况下能为被告所知悉，在无相反证据的情况下，应认为原告已经履行了书面通知义务，本院对证据3予以确认。原告对被告提供的证据真实性无异议，本院予以确认，该收款收据内容上表述为“暂收物业费”，根据通常字面理解，“暂收”意味着最终有个结算的事宜，但被告现不能提供其它证据来佐证该“暂收”的金额系最终的结算金额，故该证据不能作为该时间段内的物业管理服务费已支付完毕的依据，故原告的异议成立，该证据不能证明被告的待证事实。根据上述有效证据及原、被告在庭审中的陈述，本院认定本案事实如下：2010年11月15日，慈溪市浒山街道寺山路社区富丽湾景苑业主委员会与原告洁士物业公司签订了富丽湾景苑小区物业服务合同，约定：原告洁士物业公司对富丽湾景苑小区实施物业管理服务，委托管理服务期限自2010年11月15日至2013年11月14日；原告按1.70元每平方米每月的收费标准，向业主收取商业用房的物业管理服务费，车位的物业管理服务费按照20元每月每只收取；原告的物业管理服务委托事项为物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备运行、维护、使用、养护和管理；公共绿化养护和管理；共用部位和相关场地的日常保洁、管道疏通；安全防范服务；档案、资料管理等。该合同同时约定：物业管理服务费按每年度交纳一次，每次交纳费用时间为每年度的第一个月内；业主逾期缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之三交纳滞纳金。合同签订后，原告按物业服务合同的约定对富丽湾景苑小区提供了物业管理服务。被告系富丽湾景苑1幢、3幢的﹤1-5﹥、﹤1-6﹥室门牌号为剑山路19、21号的商业用房（该两处商业用房的建筑面积合计为236.32平方米）、﹤-1-123﹥的业主。被告于2012年2月16日支付物业管理服务费1000元。经原告书面催交（落款时间为2013年6月9日），被告至今尚拖欠自2011年11月15日至2012年11月14日的物业管理服务费4060.90元尚未支付。本院认为：物业管理服务费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。原告与慈溪市浒山街道寺山路社区富丽湾景苑业主委员会签订的富丽湾景苑小区物业服务合同合法有效，对业主具有约束力。原告根据物业服务合同的约定为富丽湾景苑小区提供了物业管理服务，被告作为该小区的业主，事实上也享受了原告提供的物业管理服务，理应支付物业管理服务费用。被告以物业服务合同中约定的收费标准未经小区业主同意为由，对物业管理收费标准的合法性、合理性提出异议，该异议理由不足，难以成立，同时被告也未提供证据证明该收费标准的不合理性，故原告有权按照物业服务合同的约定来收取物业管理服务费。被告对物业管理企业的管理方式、服务水平和质量等存有异议的，可以业主的身份通过合法的途径依法维护自身的合法权益，必要时也可以通过业主大会根据法律、法规的规定和程序解聘物业服务企业。被告拒付物业管理费用，对于其他已缴纳费用的业主有失公平，也不利于维护业主自身的利益。现原告要求被告支付拖欠的物业管理服务费4060.90元，符合法律规定，本院应予支持。因被告未按合同约定及时履行付款义务，故原告关于要求被告支付滞纳金的主张合理，但按照每日3‰计算滞纳金过高，可酌情降低至按照每日1‰计算。原告落款时间为2013年6月9日的物业费催讨通知书上载明要求被告在7日内交纳所欠物业管理服务费，应视为自愿将上述款项的支付期限延期至2013年6月16日，故本院认为滞纳金应自2013年6月17日开始计算。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：一、被告沈耀君应于本判决生效后七日内支付原告慈溪市洁士物业管理有限公司物业管理服务费4060.90元，并支付原告慈溪市洁士物业管理有限公司该款自2013年6月17日起至本判决确定的履行日止按日1‰计算的滞纳金；二、驳回原告慈溪市洁士物业管理有限公司的其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取计25元，由被告沈耀君负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局预算外资金，账号：37×××92，开户银行：中国银行宁波市分行。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审判员　　洪　逸二〇一三年十月二十三日代书记员　　陈奕瑾附：本判决依据的法律条文及司法解释：相关法律及司法解释条文1、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款：公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。2、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。4、《物业管理条例》第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。申请执行的规定1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。2.最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：⑴申请或移送执行的法律文书已经生效；⑵申请执行人是生效法律文书确定的权利或其继承人、权利承受人；⑶申请执行人在法定期限内提出申请；⑷申请执行的法律文书由给付内容，且执行标的和被执行人明确；⑸义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；⑹属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。百度搜索“”