（2013）岱民初字第1132号
裁判日期: 2013-10-23
公开日期: 2014-08-07
案件名称
张春良与白汝孝农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
泰安市岱岳区人民法院
所属地区
泰安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张春良,白汝孝
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条
全文
山东省泰安市岱岳区人民法院民 事 判 决 书（2013）岱民初字第1132号原告张春良。委托代理人张宪辉，山东东岳泰山律师事务所律师。被告白汝孝。委托代理人张鹏，山东泰山蓝天律师事务所律师。原告张春良诉被告白汝孝农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张春良及委托代理人张宪辉、被告白汝孝及委托代理人张鹏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张春良诉称，原告在位于泰安市岱岳区天平办事处北黄社区居委会享有宅基地一块，使用权编号为（2001）0173，原告在该地块自建了二层房屋一套。2010年7月28日原被告签订了该房屋的买卖协议，协议签订后被告至今未全部支付原告款项。因该宅基地块权属性质属集体土地，被告又不属于岱岳区天平办事处北黄村集体经济组织成员。因此，诉至法院要求确认原被告于2010年7月28日所签订的该房屋的买卖协议无效，并由被告承担诉讼费用。被告白汝孝辩称，原告所述与事实不符，应驳回原告诉求：1、被告不欠原告购房款，已于2010年12月31日付清全部房款，原告并出具收据；2、本案应当适用诉讼时效的规定，原、被告的合同是2010年7月28日签订，至今已3年，原告起诉已超过诉讼时效；3、原告所诉标的物房产已经拆迁灭失，原告主张合同无效已经无实际意义；4、该合同约定的事项双方已经履行完毕，如主张合同无效，有悖公序良俗，对被告而言是不公平的；5、原告本人也并非标的物所在地经济组织成员。庭审中，原告向法庭提交证据如下：1、2010年7月28日原被告签订的《房屋买卖协议》一份，欲证明：双方签订协议的客观事实，以及该协议并未经人民政府确认，且被告不属于本案争议标的物所在地集体经济组织成员；2、泰安市国土资源局岱岳区分局出具的土地档案资料一组，包括《土地登记申请书》、《地籍调查表》及《土地登记审批表》，其编号（2001）0173。欲证明：原告享有本案争议标的物的宅基地的使用权，且于2001年11月25日已经人民政府确认。经质证，被告对上述证据的真实性无异议。被告向法庭提交证据如下：1、2010年7月28日原、被告签订的《房屋买卖协议》一份，欲证明：双方签订的房屋买卖协议中已明确双方权利义务，且已履行完毕，理应受法律保护；2、2010年12月31日原被告签订的《补充协议》一份，欲证明：涉案房产如遇到国家征用时的处理方式。3、2010年12月31日由被告出具的《收条》一份，欲证明：被告已全额支付原告购房款共计叁拾万元整，且该协议已履行完毕。经质证，原告对上述证据的真实性无异议。经审理查明事实如下：2010年7月28日，原、被告签订《房屋买卖协议》，约定将原告名下位于泰安市岱岳区天平办事处北黄社区居委会宅基地一处（集体建设使用证号为岱岳集用（2001）字第0173号）及该宅基地上自建196平方米的二层楼房及相应设施出售给被告白汝孝，约定价款为30万元。2010年12月31日，双方就涉案房产如遇拆迁征用时的处理方式事宜签订了《补充协议》，被告于当日将房款30万元向原告支付完毕，由原告出具收条一份。2011年7月，本案所涉房产因北黄旧村改造而拆迁灭失。2013年4月25日，原告张春良诉至我院，要求确认其与被告白汝孝所签订的《房屋买卖协议》无效。本院认为，合同效力的认定，实质是国家公权力对民事行为进行的干预。合同当事人不享有确认合同无效的法定权利，只有仲裁机构和人民法院有权确认合同是否有效，且民法通则关于诉讼时效期间的规定仅适用于债权请求权，不适用于形成权。而原告所诉的合同无效的请求权，应属于形成权之诉。合同无效系自始无效，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性。当事人请求确认合同无效，不应受诉讼时效期间的限制。故对被告提出本案应适用诉讼时效的相关规定驳回原告诉请的主张，本院不予采纳。关于本案涉案房屋买卖合同的效力问题，本院认为，农村集体土地上房屋的买卖，应当符合法律规定。根据现行法律法规，农村集体土地使用权的主体仅限于本集体经济组织成员。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的一种用益物权，与物权人特定身份具有密切联系，具有极强的福利和保障性质，且是本集体经济组织成员无偿获得，故取得宅基地使用权的主体应当仅限于本集体经济组织成员。向本集体经济组织以外的人员转让农村房屋，将扰乱现行的集体土地管理秩序和农村经济管理体制，不利于保护农民利益，损害社会公共利益。故对原告要求确认与被告白汝孝所签订房屋买卖协议无效的诉讼请求，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项的规定，判决如下：原告张春良与被告白汝孝于2010年7月28日签订的《房屋买卖协议》无效。案件受理费5800元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审 判 长 王安禄代理审判员 杜庆文人民陪审员 法清文二〇一三年十月二十三日书 记 员 于 娜 微信公众号“”