（2013）烟民一终字第892号

裁判日期: 2013-10-23

公开日期: 2014-03-04

案件名称

王新华与张艺舰房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省烟台市中级人民法院

所属地区

山东省烟台市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张艺舰,王新华

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条

全文

山东省烟台市中级人民法院民事判决书（2013）烟民一终字第892号上诉人（原审被告）：张艺舰（曾用名张连秋），男，1973年6月21日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：王新华（曾用名王新红），女，1967年7月2日出生，汉族。上诉人张艺舰因与被上诉人王新华房屋租赁合同纠纷一案，不服海阳市人民法院（2013）海民初字第923号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张艺舰、被上诉人王新华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定，王新华于1988年与张艺舰的哥哥张连龙结婚，张艺舰系王新华的六小叔子。1994年9月23日，王新华向原海阳县五金工业集团公司（以下简称五金集团公司）缴纳房屋集资15000元，取得现位于海阳市海园路29号1号楼2单元301号楼房一栋，王新华在该楼房居住到1999年12月份，然后搬迁至海阳市广播电视局家属楼居住。2000年张艺舰搬到王新华集资分得的楼房居住，双方口头约定张艺舰每3个月交纳100元房租给王新华，交到2001年5月9日前。2001年5月9日，海阳市广播电视局（以下简称海阳市广电局）集资20000元，王新华称，其丈夫张连龙向张艺舰借了20000元用于交纳海阳市广电局的集资，并将集资收据交给王新华保管，张连龙告诉王新华用张艺舰的借款利息抵顶房租。张艺舰则称：这20000元是其哥哥张连龙将上述楼房出卖给张艺舰，张艺舰付给其哥哥张连龙的购房款，该款是在海阳市广电局交给张连龙并由张连龙出具的收到条；买房是和张连龙于2001年5月份协商的，当时只有张艺舰的妻子在场。该条内容“收到条收到张连秋贰万整20000.00元张连龙2001.5月9号.”。经质证王新华、张艺舰对对方提供的上述证据均无异议。2005年王新华出资更换了争议楼房的门窗，2006年王新华按照统一要求出资改造电线线路，2007年张艺舰出资改造室内水路。张艺舰称：王新华改换门窗时张艺舰打电话问张连龙，“我的房子你为什么换窗？”张连龙说“你没钱，怕玻璃掉下来打下面的居户自己受牵连”；王新华出钱改电，是因为户头是王新华的，张艺舰不同意改电，就打电话给张连龙，张连龙说改吧，他开钱；改水是统一改水。王新华否认是统一改水，王新华主张是张艺舰自己为用水便利而自己改水。张艺舰对其主张没有证据证明，但主张可以到自来水公司调查。张艺舰主张楼房是其购买的，没有书面买卖合同。王新华主张是张艺舰租赁其房屋用借款利息抵顶房租，没有书面租赁合同。王新华与张艺舰诉争的楼房没有产权证。张艺舰为证明是其购买王新华的房屋，向法庭提供其父亲张某甲和其姐姐张某乙两位证人到庭作证。证人张某甲、张某乙到庭证明：2001年4月份一天上午，张连龙回家看望病中的母亲时，证人亲耳听到张连龙说把房子以20000元卖给张艺舰。王新华对二位证人证言有异议，认为证人是在作伪证，张连龙从未说过卖房给张艺舰，并主张其在张艺舰2011年购买了新的楼房后，叫张艺舰腾房，张艺舰讲没有钱装修新房，2012年11月份其又叫张艺舰腾房，张艺舰仍说没有钱装修，王新华对张艺舰的回答不满意就回家找其公公，其公公说：当初我也不知道你们是怎么回事，就听你兄弟媳妇回家说你把房卖给他又反悔了。证人张某甲否认对王新华说过“我也不知道怎么回事及就听你兄弟媳妇回家说你把房子卖给他又翻悔了”这个话。王新华起诉称：其集资15000元分得五金家属楼2单元3楼东户，后因张艺舰无房居住，暂住在该房内。现其需用房，请求法院判令张艺舰立即腾出房屋。张艺舰辩称：其已购得争议房屋，王新华无权索要。原审法院依据王新华提供的集资收据及张艺舰提供的收到条及庭审笔录认定以上事实。原审法院认为，本案争执的焦点是房屋租赁还是房屋买卖。王新华主张是张艺舰租赁其房屋，起初是每3个月100元的房租，后以借款利息抵顶房租，所以请求张艺舰腾出房屋；张艺舰主张是其购买王新华的房屋，王新华无权请求其搬出该房屋。原审认为，租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，不定期租赁出租人可以随时要求解除租赁，但必须给予承租人一定的腾出房屋时间。本案争议的楼房，王新华主张是租赁给张艺舰使用，张艺舰交房租，自2001年借用张艺舰的款后，用张艺舰借款的利息抵顶房租。王新华的这一主张符合情理、法理，同时鉴于2005年换窗、2006年电路改造，均由王新华出资，符合法律规定的出租人应当履行的租赁物维修义务。因此，张艺舰主张是其购买王新华的楼房，王新华出资换窗是怕玻璃掉下来砸人受牵连，改造电线线路其不同意，他哥哥才出资改造，与常理不符，张艺舰的抗辩理由不予采信。房屋买卖属于不动产交易，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应当订立书面合同。张艺舰主张房屋是其购买的，没有书面合同，仅凭一张收到条以及证人证言来证明是其购买王新华的房屋依据不足，不予支持。但本案符合房屋租赁法律特征，因此，本案应认定为房屋租赁合同纠纷。由于王新华与张艺舰没有签订书面租赁合同，视为不定期租赁，王新华可随时请求解除房屋租赁合同，故王新华要求张艺舰腾出租赁的房屋予以支持。同时本合同应予解除，但必须给予张艺舰一定的期限腾出房屋，腾房期限以2个月为宜。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条之规定，于2013年7月8日判决：张艺舰于本判决生效后六十日内腾出租赁王新华的房屋。案件受理费100元，由张艺舰承担。上诉人张艺舰不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、原审法院在王新华没有任何证据证明存在租赁关系的情况下，认定张艺舰与王新华之间系租赁关系证据不足。二、原审法院没有查清房屋所有权归属和性质，导致案件事实不清，定性错误。经张艺舰了解，涉案房产是五金集团公司集资建设的房屋，所有权为五金集团公司，因此，原审法院认定的主体错误，应由五金集团公司起诉。张艺舰无法自行收集证据，在原审审理中申请法院调取，原审法院不予调取，程序违法。三、张艺舰购买王新华房屋，有张连龙出具的收款收据及张某甲、张某乙证明，足以证明张艺舰与王新华之间是房屋买卖关系。请求二审法院查明事实，依法驳回王新华的诉讼请求。王新华答辩称：1、张艺舰在原审时提供的证人作的是伪证，有录音为证。2、涉案房屋所有权是五金集团公司的，王新华是五金集团公司的职工，房屋是通过集资分给王新华的。由于历史遗留问题，房屋所占地没有合法的土地使用手续，听说现在可以办小产权证。房屋是租给张艺舰住，没有卖给张艺舰。二审审理期间，张艺舰、王新华对涉案房屋权属五金集团公司没有争议，均认可当时五金集团公司没有取得房产证及土地证，听说住户现在可以办出小产权证。对于张艺舰与张连龙约定20000元是借款还是购房款的问题，张艺舰与王新华说法不一。张艺舰称2001年5月1日前王新华丈夫张连龙将其叫到海阳市广电局，问将涉案房屋以20000元卖给张艺舰要不要，理由是海阳市广电局要集资20000元。如果张艺舰不要，就要将房子退回五金集团公司，五金集团公司将退回房屋集资款15000元。张艺舰听后表示要房，并问张连龙王新华是否知道，张连龙说知道。后张艺舰将20000元给了张连龙，张连龙为其打了收到条。张连龙到庭认可其与张艺舰在海阳市广电局商量过集资的事，但称其是向张艺舰借款集资，并表示借款后张艺舰就不用交房租了，用借款利息抵房租，张艺舰什么时候不住了，再将20000元借款还给张艺舰。对于买卖房屋为何未签订房屋买卖合同及借款为何打的是收条，当事人均表示当时欠考虑。王新华提供的其女儿回老家看望其爷张某甲时的对话录音片断：“张某甲：你爸来家说，这么老六结婚吧，我把楼给作了两万块钱。……女儿：你说他不听，你就去作伪证啊？张某甲：我不作伪证哪么弄，都打官司了，我该说谁的事。女儿：爷，你不知道说谁你就去作伪证啊？张某甲：对，我作伪证就对了”。王新华称张某甲在一审时讲张连龙在五月十几号回老家讲的卖房的事，当时张艺舰已经结婚，且张某甲说了作的是伪证。张艺舰认为该录音证据能够证明是张连龙把房子20000元卖给张艺舰，让张艺舰在房内结婚。张某甲是因为张连龙反悔了生气，才到法庭作证，张某甲讲的5月份，实际是4月份。二审查明的其他事实与原审法院认定事实一致。本院认为，王新华系参与单位集资分得涉案房屋，为涉案房屋的合法使用人。张艺舰于2000年起租住涉案房屋，2001年5月9日后双方对于张艺舰使用房屋的性质各说不一。张艺舰虽主张已购房并提供其父亲、姐姐出庭作证，但对于其付款后为何仍由王新华出资更换门窗及改造线路解释不通，且张连龙为张艺舰出具的20000元收款条未注明是购房款，双方亦未就此签订房屋买卖合同，因此，张艺舰主张购房依据不足。另外，王新华未取得涉案房屋权属证书，根据相关法律规定，对涉案房屋无处分权。因此，对张艺舰的上诉请求，本院不予支持。现王新华要求张艺舰腾房，张艺舰再占有房屋已无合法依据，应予腾房。原审对此所作判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人张艺舰负担。本判决为终审判决。审判长　　侯伟平审判员　　王守远审判员　　王家国二〇一三年十月二十三日书记员　　车丽翠搜索“”