浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2013）杭江民初字第548号原告浙江南都物业管理有限公司。法定代表人韩芳。委托代理人柳建芬、张涛。被告庄汝云。
原告浙江南都物业管理有限公司（以下简称南都公司）为与被告庄汝云物业服务合同纠纷一案，于2013年5月7日向本院起诉。本院受理后，依法由
审判员张宏独任审判，于2013年6月25日公开开庭审理，后组成合议庭，于2013年9月16日公开开庭进行了审理。原告南都公司的委托代理人柳建芬、被告庄汝云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南都公司起诉称，2007年7月31日，原告与被告签订了一份物业管理服务协议，协议约定：原告为被告提供物业服务，被告向原告支付物业管理服务费。协议签订后，原告按合同约定为被告提供物业服务，但被告拖欠物业费未交。2010年1月1日至2011年2月28日的物业服务费因被告未居住物业，根据相关规定按70%计付为15906.1元；被告于2009年11月1日入场装修，2011年3月1日起物业服务费全额收取，故2011年3月1日至2012年12月31日的物业服务费为35707.76元，上述物业服务费经原告多次催讨，被告未支付，被告逾期支付的行为显然违约，应按合同约定向原告支付违约金。为保护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：
一、被告支付2010年1月1日起至2012年12月31日期间的物业服务费51613.86元；
二、被告支付逾期支付上述费用而产生的滞纳金13946.21元（按日万分之五暂计算至2013年6月30日，之后计算至判决之日止；其中2010年1月1日至2011年2月28日的物业服务费15906.1元自2010年1月1日至2012年12月31日止的滞纳金为7265.88元；2011年3月1日至2012年12月31日的物业服务费35707.76元自2011年3月1日至2012年12月31日的滞纳金为6680.33元）；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告庄汝云答辩称，2007年7月31日，原告与被告签订物业管理服务协议，协议约定了原告为被告提供英式管家物业管理服务，收费标准为5.1元／平方米／月。原告需提供共用设施设备的维修、护养、运行和管理。2009年3月7日，被告验房时发现个别室内设施无法正常使用，因此无法确认收房；2009年9月13日，被告再次来到房屋内发现主卧卫生间污物遍地，即刻通知原告管家到场查验，为方便后续处理，按照原告要求将户门钥匙交于原告管家，一直在本人完成装修入住，户门钥匙始终由原告管家保管；2009年10月6日，被告及装修人员准备开工装修，又发现污物遍地，根本无法开工，再次通知原告到场查验处理，并要求原告项目经理采取强有力的应对措施，但是原告对此推三阻四，不予明确回复，为此被告曾多次与原告管理处询问沟通，均得不到明确回复。从此次事件自2012年春节后重新入场装修，期间中断长达2年半的时间，原告明显对本人无法正常使用房屋负有直接责任，包括房屋出租收益及装修材料人工费上涨造成的间接损失。2013年春节期间，小区物业公司换届投票前夕，被告又至原告项目经理处要求协商解决方案，但仍未得到答复。2013年5月被告入住涉案房屋，房屋主卧房间近20米不到有窨井盖，晚上经常出现撞击声，被告多次口头、书面向原告物业管家反映，至今未作出处理。被告在2009年验房时预交一年的物业费，但原告未能按照协议提供合格的服务。根据合同法第67条先履行抗辩权的规定，被告有权拒绝履行协议，暂时拒绝缴纳物业费。综上，本案系原告违约在先，提供物业服务不合格、不到位，直接导致被告经济损失。在原告按协议承担相应责任，赔偿被告损失，严格执行物业管理服务协议后，被告再缴纳所欠费用。原告主张的滞纳金过高原告南都公司为证明自己的主张向本院提交了如下证据：1、东方润园前期物业管理服务协议一份；2、东方润园物业管理服务合同两份；3、《商品房买卖合同》合同一份；4、《商品房买卖合同》补充合同、业主临时公约及承诺书各一份。证据1-4拟证明原、被告之间存在物业服务关系及被告系涉案房屋产权人的事实。5、东方润园交房手续单一份；6、业主户内验收单一份。证据5-6拟证明被告于2009年3月7日已经完成了房屋交付手续，原告有权向被告收取物业管理服务费等费用的事实。7、2011年10月15日物业服务费用催缴通知单一份；8、投递详情单一份；9、邮件跟踪查询单一份；10、2012年12月28日律师函一份；11、投递详情单1份；12、邮件跟踪查询单一份。证据7-12拟证明原告向被告书面催缴物业服务费的事实。13、服务单三份，拟证明就被告三次反映窨井盖有异响，原告已经作出处理，如确实存在噪音，也应有产权部门解决，原告会尽量协助处理，但不属于原告的职责范围。上述证据经庭审质证，对原告提交的证据1-5，被告均无异议，能证明原告欲证明的事实，本院予以确认。对原告提交的证据6-11，被告表示未收到催缴函及律师函，邮寄单上的地址也不是其地址；
本院认为，原告邮寄的被告的地址系被告与开发商签订的商品房买卖合同中注明的地址，且从原告提供查询单来看，上述材料均签收，证据6-11，能证明原告已向被告书面催缴物业服务费的事实，予以确认。证据12，被告对真实性无异议，但认为原告虽作了处理，但声音丝毫没有改变；
本院认为，被告对真实性无异议，能证明原告就被告三次反映窨井盖存在异响，作了处理的事实，予以确认。被告庄汝云为证明自己的主张向本院提交如下证据：家族志宣传册、东方润园宣传册各一份，拟证明原告承诺对东方润园的公共设施承担维护、养护、管理的义务；2、原告向被告出具的情况说明一份、管家工作日志两份、照片一份，拟证明被告房屋主卧卫生间两次发生排污管道堵塞，原告进行了修理，原告没有对被告室内排污管道进行养护；3、停车费发票一份，拟证明被告为处理排污管道的事宜停车在小区内，原告收取了停车费的事实；4、照片一份、管家日志三份，拟证明与原告主卧近20米处的窨井盖有噪音，被告分三次向原告反映，原告至今未作处理的事实。上述证据经庭审质证，对被告提交的证据1，原告认为与本案无关，原告是根据双方签订的物业服务合同履行义务的；
本院认为，上述宣传册系开发商印制的对外宣传的资料，对本案原告不具有约束力，原、被告之间的就物业服务享有的权利和承担的义务应依据双方签订的物业服务合同的相关约定，该证据不能证明被告欲证明的事实，不予确认。证据2，原告认为不能证明被告的证明目的，恰恰证明了原告进行了及时的养护，已经按照合同规定履行了义务；
本院认为，从证据2的相关记录来看，被告涉案房屋主卧卫生间两次发生排污管道堵塞导致污物溢出，原告及时派人查看并处理，原告已按约履行了义务，该证据不能证明被告欲证明的事实，不予确认。证据3，与本案无关，不予确认；证据4，被告对照片真实性、合法性、关联性均有异议，对管家日志真实性无异议，但不能证明被告的证明目的，恰恰证明原告已经履行了相关义务。
本院认为，结合原告提交的证据13，对被告三次反映窨井盖存在异响，原告作了处理的事实，原告已按约履行了物业服务合同约定的义务，该证不能证明被告欲证明的事实，不予确认。综上，上述有效证据及当事人陈述，
本院查明以下事实：庄汝云与杭州欣盛房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，庄汝云向杭州欣盛房地产开发有限公司购买杭州市江干区东方润园2幢2单元202室房屋，上述房屋面积为318.25平方米。2007年7月31日，南都公司（甲方）与庄汝云（乙方）签订《前期物业管理服务协议》1份，约定：本物业名称为东方润园，乙方所购房屋类型为高层住宅，坐落位置为2幢2单元202室；甲方对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范和道路等项目进行维护、修缮、服务与管理；物业管理服务费收费标准（按建筑面积），高层住宅为5.1元／平方米·月；甲方按照开发商《房屋交付使用通知书》内所载明的时间起向乙方计收物业管理服务费，乙方房屋交付首年按年支付物业管理费用，以后按每三个月预付一次，乙方空置物业（如空置房屋、车位和车库等）的物业管理服务费由乙方按政府相关规定的标准向甲方支付；乙方违反协议，不按照约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日起按每天万分之五加收滞纳金，乙方拒不缴纳物业管理服务费的，甲方可以依法向物业所在地人民法院提起诉讼，并可申请禁止该业主转让、出租或抵押物业。该协议还对双方权利义务、物业管理服务内容、质量、违约责任等其他内容进行了约定。2009年3月7日，开发商向庄汝云交付东方润园2幢2单元202室房屋。2011年12月18日，东方润园业主委员会（甲方）与南都公司（乙方）签订东方润园物业服务合同1份，约定：甲方根据业主大会决议将东方润园委托乙方提供物业服务，合同期限为一年，自2011年11月1日至2012年10月31日止；物业服务费收费标准，高层住宅5.1元／平方米·月（已含电梯、水泵运行费、家居智能化及安防系统维护费）；业主需要在每半年的首月预付半年的物业服务费用，若业主逾期未予足额缴纳当年物业服务费用，应从次年3月1日起按逾期费用每日3‰的标准支付违约金；业主从未入住使用且未装修物业的物业服务费，由业主按政府相关规定的标准向乙方支付。该协议还对双方权利义务、物业管理服务内容、质量、违约责任等其他内容进行了约定。2013年1月28日，东方润园业主委员会（甲方）与南都公司（乙方）续签物业服务合同1份，约定：甲方根据业主大会决议将东方润园委托乙方提供物业服务，合同期限为贰年，自2012年11月1日至2014年10月31日止；物业服务费收费标准，高层住宅5.1元／平方米·月（已含电梯、水泵运行费、家居智能化及安防系统维护费）；业主需要在每半年的首月预付半年的物业服务费用，若业主逾期未予足额缴纳当年物业服务费用，从次年3月1日起按逾期费用每日3‰的标准支付违约金；业主从未入住使用且未装修物业的物业服务费，由业主按政府相关规定的标准向乙方支付。该协议还对双方权利义务、物业管理服务内容、质量、违约责任等其他内容进行了约定。上述合同签订后，南都公司履行了合同义务。庄汝云未支付2010年1月1日至2012年12月31日的物业服务费51613.86元。2011年10月27日，南都公司向庄汝云邮寄了物业服务费催缴通知单，向庄汝云催缴2010年1月1日至2011年9月30日的物业服务费，请庄汝云于2011年11月20日前至物业服务中心缴纳所拖欠的物业服务费，逾期采取必要的法律措施，并根据合同约定计收滞纳金，庄汝云于2011年10月28日签收上述邮件后，并未支付物业服务费。2012年12月28日，南都公司委托浙江浙杭律师事务所律师向庄汝云邮寄了律师函，向庄汝云催讨2010年1月1日至2012年12月31日的物业服务费及滞纳金，庄汝云于2012年12月29日签收上述函件后，仍未支付物业服务费。
本院认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以依法选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同；业主委员会成立后，业主委员会有权代表业主与物业服务企业签订物业服务合同。本案中，庄汝云与建设单位选聘的南都公司签订的前期物业管理服务协议合法有效，对双方均有约束力；东方润园业主委员会与南都公司签订的两份物业服务合同，均系东方润园业主委员会代表全体业主而签订，在该两份合同被依法撤销或确认无效前，对庄汝云及南都公司均有约束力。物业服务企业按照合同约定提供物业服务，业主应按合同约定支付物业服务费。南都公司为东方润园物业提供了物业服务，庄汝云作为业主接受了物业服务，理应按照合同约定按期支付物业服务费。庄汝云未交纳自2010年1月1日至2012年12月31日的物业服务费51613.86，本院对南都公司所主张的物业服务费的诉讼请求，予以支持。关于南都公司主张的滞纳金。2006年的《前期物业管理服务协议》以及2011年、2013年的物业服务合同对业主逾期交纳物业服务费均约定了相应的滞纳金、违约金，现南都公司据此主张滞纳金，本院予以支持。但南都公司主张2011年11月1日起庄汝云未交纳的物业服务费从即日起就计算滞纳金违反2011年12月18日，东方润园业主委员会与南都公司签订东方润园物业服务合同关于违约金计算的起始时间，故本院根据合同的相关约定及庄汝云的请求，酌情确定本案滞纳金自2013年3月1日起计付，每日按应付物业服务费的万分之五计算。经计算，从2013年3月1日起至判决之日庄汝云应支付的滞纳金为51613.86＊236天＊0.0005≈6090.43元。庄汝云辩称原告未能按照协议提供合格的服务，其有权行使先履行抗辩权拒绝履行缴纳物业费。
本院认为，庄汝云未提供证据证明原告存在怠于履行相关义务及给其造成损害的事实，故对被告上述辩称意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第十五条第（二）项、第四十二条之规定，
判决如下：
一、庄汝云于本判决生效之日起十日内支付浙江南都物业管理有限公司2010年1月1日至2012年12月31日的物业服务费人民币51613.86元；
二、庄汝云赔偿浙江南都物业管理有限公司自2010年1月1日至2012年12月31日的逾期支付物业服务费的滞纳金人民币6090.43元，于本判决生效之日起十日内付清；此后至本判决确定履行之日的滞纳金以51613.86元为基数按日万分之五计算；
三、驳回浙江南都物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费人民币1439元，由原告浙江南都物业管理有限公司负担人民币173元，被告庄汝云负担人民币1266元。被告应负担的诉讼费用应在本判决生效之日起三日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币1439元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：1202024409008802968，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张宏
人民陪审员 王飞
人民陪审员 王华
二〇一三年十月二十二日
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