浙江省平湖市人民法院民 事 判 决 书（2012）嘉平民初字第1302号
原告：计某奎。
委托代理人：张某杰。
被告：戴某琴。
委托代理人：俞某华。
第三人：许某娟。
第三人：华某。
第三人：陈某兰。上述二位第三人的
委托代理人：许某娟。
原告计某奎为与被告戴某琴、第三人许某娟、华某、陈某兰房屋买卖合同纠纷一案，于2012年9月13日向本院起诉，本院于2012年9月14日受理，依法由
审判员金晓明适用简易程序审理，并于2012年10月12日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张某杰、被告戴某琴的委托代理人俞某华及第三人许某娟（又系第三人华某、陈某兰的委托代理人）均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称，2012年3月9日，原、被告签订房屋出租协议1份，被告将坐落于平湖市当湖街道某某新村11幢中梯103室房屋出租给原告，租赁期限为2012年3月10日至9月9日，每月租金650元，合同签订后，被告将房屋交付给原告使用，原告也按约支付租金。2012年8月15日，被告在未通知原告的情况下，将该房屋以55万元的价格转让给第三人许某娟、华某、陈某兰，并已办理了房产过户手续，第三人作为买受人在房屋转让时明知房屋已出租给原告，故原告认为被告及第三人的行为已侵害了原告的合法权益，故提起诉讼要求判决确认原告对坐落于平湖市当湖街道某某化纤南幢（16）中梯105室房屋（房权证平字第××号）享有优先购买权，并判决原告以同等价格优先购买该房屋，本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，第一、原告不具有诉讼主体资格，根据租赁合同，承租人虽然是原告，但实际签名人是徐某茶，合同的权利义务人应当是徐某茶，退一步说也应当以徐某茶和本案原告作为共同原告；第二、原告及承租人徐某茶已经放弃优先购买权，租赁合同约定的租赁期限为六个月，于2012年9月9日到期，合同约定如需续租应在一个月内办理续租协议，争议房屋转让给他人，被告征求了徐某茶的意见，其表示放弃购买并同意于2012年9月9日合同到期日腾退，现该房屋已经腾退，并实际交付第三人，第三人也已经转租他人，说明徐某茶并没有行使优先购买权的意思表示。因此，被告与第三人之间的买卖合同合法有效，应予以保护，请求驳回原告的诉讼请求。第三人许某娟、华某、陈某兰辩称，第三人陈某兰和被告在房屋转让时已经征求过徐某茶的意见，徐某茶表示不要购买，所以被告与本案的三个第三人到公证处办理购买房屋的公证，徐某茶在2012年9月9日腾退争议房屋，租房押金在2012年8月24日由被告和第三人陈某兰退还给了徐某茶，第三人在购买房屋时主观上不具有恶意。在庭审中，原告进行了举证，原告提供的证据有：证据一、房屋出租协议1份，证明2012年3月9日原、被告签订房屋租赁协议，双方就租期、租金支付方式等做了明确约定；证据二、证明1份，证明坐落于平湖市当湖街道某某新村11幢2单元103室与某某化纤南幢（16）中梯系同一套房屋；证据三、国有土地使用证1份，证明争议房屋系被告所有；证据四、房产分户平面图1份，证明平湖市当湖街道某某新村11幢2单元103室房屋（原某某化纤厂宿舍南幢）的现产权人为第三人华某、许某娟、陈某兰；证据五、公证书1份，证明被告将争议房屋以55万元的价格转让给第三人华某、许某娟、陈某兰且办理了公证手续。被告及第三人的质证意见如下：对证据一的真实性无异议，但是合同签署的当事人是徐某茶，证明原告的诉讼主体不适格，该租赁协议于2012年9月9日到期并已经履行完毕，在合同履行完毕后原告主张优先购买权不符合法律规定，优先购买权必须在租赁期限内提出；对证据二、三、四、五无异议，该证据证明被告和第三人之间的房屋买卖关系是合法有效的。第三人提供的证据及主张证明的事实有：房屋出租协议1份，证明第三人取得争议房屋后将该房屋出租给了案外人。原告的质证意见为：该证据和本案没有关联性。被告的质证意见为：对该证据无异议，该协议发生在原、被告的租赁协议期限届满之后，证明了原、被告的合同关系已经履行完毕。经本院审核，对证据认证如下：上述证据，当事人对证据的真实性均未提出异议，本院对证据的真实性予以确认。结合上述证据及当事人在庭审中的陈述，
本院查明事实如下：2012年3月9日，被告戴某琴作为出租人、原告计某奎作为承租人签订房屋出租协议1份，约定出租人将其所有的坐落于平湖市当湖街道某某新村11幢41梯103室房屋［又称某某新村11幢2单元103室、某某化纤南幢（16）中梯105室］出租给承租人使用；租赁期限为2012年3月10日至2012年9月9日；每月租金650元，租金3个月结算一次；在签订协议之日支付租金、押金等共计2642元（包括押金650元、有线电视费42元），承租期间一切费用由承租人自负；承租人应在租期届满时将房屋交还给出租人，出租人应退还承租人押金款，如需继续租用，应提前一个月与出租人协商另签协议，并提前一个月支付下一期的房租费，等等。被告在出租人一栏签字，案外人徐某茶在承租人一栏签字，第三人陈某兰及案外人王某妹在中介方一栏签字。合同签订后，被告将房屋交付给原告使用。在租赁期限到期之日即2012年9月9日，原告将上述房屋退还给了被告。另查明，2012年8月15日，被告与三个第三人签订房屋买卖合同1份，合同约定被告将上述争议房屋（包括附属设施等财产）以55万元的价格转让给第三人许某娟、华某、陈某兰（产权份额各占三分之一），该合同在签订的当天经平湖市公证处办理了公证手续。现争议房屋由第三人用于出租。
本院认为，案外人徐某茶以原告的名义与被告在2012年3月9日签订了房屋出租协议，现原告对徐某茶的行为予以认可，且原、被告双方已实际履行了房屋出租协议，应当认定签订房屋出租协议系原告的真实意思表示，原告有权作为房屋租赁关系中的承租人行使相应的权利，被告针对原告的诉讼主体资格提出的异议，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”的规定，被告在原告的租赁期限内出卖争议房屋时应当通知原告，保障原告在同等条件下优先购买争议房屋的权利。虽然被告未能提供证据证实已经履行了通知的义务，但结合原告在庭审中的陈述，原告在2012年8月中旬就已经得知被告出卖争议房屋的事实，但原告未及时向被告提出优先购买争议房屋的要求，并按照房屋出租协议的约定在租赁期限届满之日退还了争议房屋，应当视为原告主观上不具有购买争议房屋的意愿。其次，争议房屋已实际转让给三个第三人并办理了产权过户登记手续，原告再主张优先购买争议房屋，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，
判决如下：驳回原告计某奎的诉讼请求。案件受理费9300元，减半收取4650元，由原告计某奎负担。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审判员 金晓明
二〇一三年十月二十二日
书记员 金 娜 微信公众号“”