上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2013）闵民五（民）初字第897号原告上海美麟科贸有限公司。法定代表人徐仲夏。委托代理人赵文霞，上海市兴业律师事务所律师。被告上海丽嘉贸易有限公司。法定代表人过维。���告上海美麟科贸有限公司与被告上海丽嘉贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月17日立案受理后，先适用简易程序审理，后因公告送达，依法组成合议庭适用普通程序于2013年10月17日公开开庭进行了审理。原告上海美麟科贸有限公司的法定代表人徐仲夏及其委托代理人赵文霞到庭参加诉讼。被告上海丽嘉贸易有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告上海美麟科贸有限公司诉称，2008年3月31日，原、被告签订房屋租赁合同，被告将上海市X区X路XXX弄XXX号XXX-XXX层XXX室出租给原告，租赁期间为5年。被告系向上海天祥华侨城投资有限公司承租房屋后转租给原告。原告向被告支付了租赁保证金33，200元。合同履行至2012年9月21日，原告已经向被告支付了下一期租金49，800元。2012年12月6日，华侨城的物业公司在未���知原告的情况下将上述房屋上锁，导致原告无法继续使用上述房屋。原告多次寻找被告及有关部门，均无人出面解决。后得知，被告因拖欠租金已于2012年11月5日与华侨城公司终止了租赁协议，华侨城公司才要求原告搬离。现起诉要求确认原、被告签订的租赁合同于2012年12月6日解除，要求被告退还租赁保证金33，200元、退还原告自2012年12月6日至2012年12月31日期间已付租金13，833.33元、要求被告偿付相当于6个月租金的违约金99，600元。被告上海丽嘉贸易有限公司未作答辩。
经审理查明，上海市X区X路XXX弄XXX号XXX-XXX层XXX室的房地产权利登记为案外人上海天祥华侨城投资有限公司。上海天祥华侨城投资有限公司将该房屋出租给被告，租赁期限至2013年3月31日届满。2012年11月15日，上海天祥华侨城投资有限公司与被告签订终止协议书，双方解除了租赁合同，被告承诺于2012年12月5日前将租赁房屋返还该公司。2008年3月31日，原、被告签订房屋租赁合同，被告将上述房屋转租给原告，租赁期限自2008年4月1日起至2013年3月31日止，租金每月16，600元，每季度支付一次，先付后用，应于租金支付期前5日内向被告支付。2008年4月1日至2008年9月31日为装修免租期。租金自2008年10月1日起算。原告应于合同签订之时向被告支付租赁保证金33，200元，合同期满后原告结清有关费用，余款由被告无息退还。如在合同履行期内单方面解约，应向对方支付提前解除合同违约金180万元。双方另对其余事项做了约定。被告的转租行为得到上海天祥华侨城投资有限公司的同意。2008年4月3日，原告向被告支付了租赁保证金33，200元。2012年9月21日，原告向被告支付了下期三个月的租金49，800元。2012年12月6日晚，上述房屋的物业管理公司将该房屋上锁。自此，原告未能使用该房屋。原告多方寻找被告未果，致涉讼。审理中，上海天祥华侨城投资有限公司于2013年6月7日来函称，2012年12月29日其已收回系争房屋。以上事实，由原告提供的房屋租赁合同、房地产权证、转账凭证及发票、现场照片、原告致被告上海天祥华侨城投资有限公司的函、上海天祥华侨城投资有限公司的回函等证据以及原告的庭审陈述所证实。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效，双方当事人均应依约履行。根据被告与案外人上海天祥华侨城投资有限公司的解除协议，被告承诺2012年12月5日向案外人归某系争房屋，故2012年12月6日系争房屋被锁，系被告为向案外人履行还房义务而提前解除与原告的租赁合同的行为，原告因之后无法继续使用承租房屋而要求确认原、被告的租赁合同于2012年12月6日解除，本院予��支持。导致合同解除的责任在于被告。原告依据合同约定主张解除合同违约金，并适当降低数额，本院亦予支持。被告收取原告的租金，却不能保证原告正常使用租赁房屋，故合同解除后应向原告退还相应期间的租金和租赁保证金。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、确认原告上海美麟科贸有限公司与被告上海丽嘉贸易有限公司签订的关于上海市X区X路XXX弄XXX号XXX-XXX层XXX室的房屋租赁合同于2012年12月6日解除；
二、被告上海丽嘉贸易有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海美麟科贸有限公司2012年12月7日至2012年12月31日期间的租金13，280元；
三、被告上海丽嘉贸易有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告上海美麟科贸有限公司租赁保证金33，200元；
四、被告上海丽嘉贸易有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告上海美麟科贸有限公司违约金99，600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3，232.67元，由被告上海丽嘉贸易有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 邹巧弟
审 判 员 沈 群
人民陪审员 陈务宁
二〇一三年十月二十二日
书 记 员 谭静贤见习
书记员 缪丽丽
二〇一三年十月二十一日附：相��法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。