广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2013）佛南法民三初字第422号原告佛山市南海区罗村街务庄村幸福股份合作经济社，住所地：广东省佛山市南海区。负责人黄迪科，社长。委托代理人杨毅、卢碧姬，系广东汇联律师事务所律师、律师助理。被告广东华兴玻璃股份有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人李深华，董事长。委托代理人宋巍、朱临涑，均系广东宝慧律师事务所律师。
原告佛山市南海区罗村街务庄村幸福股份合作经济社诉被告广东华兴玻璃股份有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月20日受理后，依法适用简易程序，由
审判员杨宇鹏独任审判，分别于同年6月18日、10月14日公开开庭进行了审理。两次开庭，原告的委托代理人杨毅、被告的委托代理人宋巍均到庭参加诉讼。原告的委托代理人卢碧姬到庭参加了第一次庭审。原告的负责人黄迪科到庭参加了第二次庭审。诉讼中，双方申请庭外和解，但未达成协议；本院向行政部门征求意见，以上审限作相应扣除。本案现已审理终结。
原告诉称，1992年6月11日，原告与原南海市务庄华兴玻璃厂签署《租用土地协议书》，约定该厂承租原告位于南海区的土地70亩。后该厂转制为现被告，但该厂工商档案由于太久无法查询。被告至今仍在使用上述土地并交付租金。由于在上述土地租赁过程中，被告串通原告当时的经办人员私下低价出租，没有考虑到该土地的性质，也没有就出租行为征求全体村民的意见，导致该土地交付被告使用之后，村民反对意见非常大，多次集会及上访，要求收回土地，至今各方矛盾已经无法调和。被告租用原告土地的行为无效，其原因为：第一，签署土地租赁合同之时没有征求村民的意见，属于程序违法，依法应当无效；第二，由于该土地属于集体农业用地，被告承租并将其用于工业用途，违反了国家“农用地不得用于工业用途”的强制性规定，依法应当认定无效。同时，被告使用该土地污染严重，已经严重影响了附近农田的利用及村民的生活，给村民造成不可挽回的损失。故起诉，请求判令：1、确认原、被告之间的土地租赁关系无效；2、被告将占用的位于佛山市南海区的70亩土地交还原告；3、诉讼费用由被告承担。
被告辩称，双方签订的《使用土地协议书》并未违反法律或行政法规强制性、禁止性规定，是合法、有效的合同，故原告的诉讼请求无事实和法律依据，依法应予驳回。
一、原告主张《租用土地协议书》违反程序无事实与法律依据。根据《广东省农村集体经济组织管理规定》第十三条规定，农村集体经济组织享有独立进行经济活动、管理内部事务的权利。再根据该规定第十二条，农村集体经济组织应当履行经营管理属于本组织成员集体所有的土地和其他资产，办理集体土地承包、流转及其他集体资产经营管理事项的职责。由此可见，原告与被告签订的合同是合法行使职权，正当履行经营职责，并无越权。同时，代表原告签署《使用土地协议书》的黄裕光为原告集体合法推荐出来的经济社负责人，其代表原告在《使用土地协议书》签字盖章必然是经济社内部集体协商后的意见，属合法行使职权，其职务行为的后果应由原告承担。因《使用土地协议书》签订时所约定的租金标准远远高于同类型土地收益，并未损害到原告的集体利益，由此也可以推知，涉讼土地在出租给被告时并未背离经济社成员的意愿。最后，双方签订《使用土地协议书》的时间在1992年6月11日，当时《广东省农村集体经济组织管理规定》与《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》并未颁布实施，被告基于对经济社的合理信赖，故与其签订合同，为善意缔约人，因此，原告不应以未通过村民一一表决为由对抗被告。
二、原告主张涉讼土地为农用地也无事实与法律依据。涉讼土地已被批准为集体建设用地，其用途为工业用地，使用权类型为批准拨用企业用地，故其可用于工业用途。同时根据涉讼土地使用权证书可知，涉讼土地是经“三旧”改造确权为建设用地使用权的，按照佛山市国土资源局南海分局《关于进一步理顺“三旧”改造建设用地使用权确权的实施办法》（佛国土资南（2009）89号）关于“三旧”改造建设用地使用权确权登记程序的相关规定，申请人在提出“三旧”改造建设用地使用权确权申请时，必须提交地块的开发使用情况说明、《土地利用现状图》、地上建筑物的房屋产权证等材料。由此可知，涉讼土地的所有权人与使用权人均是基于被告已实际开发建设利用涉讼土地的现状才提出申请，并成功使涉讼土地通过“三旧”改造确权成为集体建设用地，否则涉讼土地无法通过“三旧”改造的方式成为建设用地。这进一步说明各方是承认并认可被告使用涉讼土地现状的，而国土部门在知悉土地使用现状的情况下仍批准涉讼土地转为建设用地，也应视为其同意被告使用涉讼土地。
三、双方土地租赁纠纷属历史遗留问题，需审慎处理。类似于本案这种土地租赁纠纷，小到南海区，大至整个珠三角地区，均为普遍现象。早期的土地租赁既充分利用了农村闲置土地，也为村民创造了福利。双方于1992年6月11日签订关于涉讼土地的租赁合同后，被告一直按约交租，原告也并未提出任何异议，合同已得到充分履行。在此种情况下，双方应继续履行合同。如对此类合同采取“一刀切”而判令无效，不仅保护不了诚信守约方的权益，不能起定纷止争的作用，相反还将导致同类型土地纠纷频发。对承租方而言，将造成租赁土地被收回、厂房被拆除，造成资源浪费，经营严重受损。而对出租方而言，将减少其经济收入，更深层次还将加剧集体内部矛盾，造成大规模上访与群体性事件。对社会也将导致类似历史遗留问题纠纷被诉至法院解决，造成诉讼案件激增，不利于社会稳定。请求法院审慎处理本案，充分考虑判决的社会效益，公平判决。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。诉讼中，原告举证如下：1、原告组织机构代码（1份，复印件），证明原告主体资格。2、被告企业机读档案登记资料、企业机读档案变更登记资料（各1份，打印件，加盖广东省佛山市工商行政管理局政府信息公开专用章），证明被告主体资格。3、使用土地协议书（1992年6月11日）（1份，原件），证明涉讼土地于1992年由原告出租给被告使用至今。经质证，被告对原告出示的证据1-3的真实性、合法性、关联性均没有异议。诉讼中，被告举证如下：1、使用土地协议书（1份，复印件），证明原、被告自愿签订使用土地协议书及被告合法享有涉讼土地使用权的事实。2、土地使用权证（1份，复印件），证明第一，涉讼土地已被批准成为集体建设用地，用途为工业用途，故被告没有违法将农用地用于工业用途；第二，涉讼土地是根据《南国土三旧确（2011）0002号“三旧”改造建设用地使用权确认书》被确认为集体建设用地使用权的，基于被告在确权前已经实际开发使用涉讼土地并建有厂房，而国土部门仍进行“三旧”改造建设用地使用权确权可说明各方均认可了被告将涉讼土地用于工业生产的事实。3、照片（3份，打印件），证明被告在涉讼土地上已经建有厂房，且目前厂房均处于正常生产经营。4、罗村街道村集体经济组织收据（1份，复印件）。5、广东省地方税收通用发票（电子）（05092114、01329469、07050081）（各1份，复印件）。6、电子银行交易回单（付款方）（1份，复印件）。7、广东省地方税收通用发票（电子）（00217554、06722695）（各1份，复印件）。8、电子转账凭证（2012年12月21日）（1份，复印件）。9、广东省地方税收通用发票（电子）（2份，复印件）。证据4-9证明被告自签订使用土地协议书后一直延续使用涉讼土地并按时交纳租金，且该期间无任何人提出异议。经质证，原告对被告出示的证据1的真实性没有异议。对证据2的真实性不予确认，认为该土地使用权证不是涉讼土地权证，涉讼土地仍为农业用地。对证据3的真实性没有异议，认为其确实反映涉讼土地现状。对证据4-9，认为发票是村委会代开的，不能确定是否对应本案土地，但确认被告至今一直交纳土地租金。为查明案件事实，本院依法调查取证并当庭出示如下材料：1、2013年7月26日询问笔录（1份，原件）；2、2013年8月1日现场勘查笔录（1份，原件）；3、（2013）佛南法民三初字第422-1号调查函（1份，原件）；4、佛山市南海区国土城建和水务局关于（2013）佛南法民三初字第422-1号调查函的复函（1份，原件）。经质证，原告对本院出示的材料1、2没有异议。对材料3、4的真实性、合法性没有异议，但认为没有查清涉讼土地的具体情况，根据村民反映，土地证应办在幸福合作经济社名下而非务庄村名下。事实上，幸福合作经济社仍然没有办理土地证，被告租赁的土地应该超过上千亩，国土局复函的土地应该不是本案涉讼土地，涉讼土地仍然是农业用地。被告对本院出示的材料1-4没有异议，认为涉讼土地是材料4中绿线框住部分，属于集体建设用地，用途是工业用途，行政部门对土地超过20年部分没有异议，故法院应当参照行政部门意见作出认定。经审核，原告出示的证据1-3、被告出示的证据1、3及本院出示的材料1-4来源合法，内容真实，与本案相关联，且相对方对其真实性不持异议，故本院均予采信。对于被告出示的证据2，因行政部门答复称本案涉讼土地不在该证宗地范围内，故本院对该证据与本案的关联性不予确认。被告出示的证据4-9主要用以证明交租事实，因原告确认被告交租事实，故本院对该组证据的真实性均予确认。根据以上采信的证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：1992年6月11日，原告（甲方）、被告（乙方）、原南海市罗村镇务庄管理区办事处（鉴证方）签订《使用土地协议书》（涉讼合同），约定：甲方同意将社属的荒地（使用面积为70亩，按实际丈量计算，以下简称合同土地）给乙方使用；使用期为50年（从1992年1月1日起至2042年1月1日止）；乙方应向甲方上缴土地使用费，在使用期内由开始至二十年间按每年每亩3000元计交，由第二十一年至五十年止按每年每亩3500元计交；在每年六月底和十二月底各交50%，不得拖欠。涉讼合同签订后，被告接收并占有使用合同土地，并于上世纪90年代在其上盖建大量建筑物。被告能够提供2011、2012年的单据（被告出示的证据4-9）证明其交租，这些单据收款人为佛山市南海区罗村街务庄社区居民委员会（以下简称务庄社区）。原告庭审中亦确认被告一直依照涉讼合同履行交租义务。诉讼中，本院通过组织双方做询问笔录、现场勘查笔录方式核查合同土地的位置与范围，在此过程中，双方指认的合同土地位置基本一致，但范围不同。本院将原告指认的范围称为涉讼土地二，被告指认的范围称为涉讼土地一，并据此向佛山市南海区国土城建和水务局（国土部门）发函调查，同时将双方根据自己主张的范围而提供的证据材料及本院现场勘查拍摄的照片提供该国土部门参考。该国土部门复函内容包括：涉讼土地一的红线范围在涉讼土地二的红线范围内，土地使用权人为佛山市南海区罗村街务庄经济联合社（以下简称务庄经联社），面积为73773.4平方米，土地使用权类型为批准拨用企业用地，土地用途为工业用地；按照《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（省府100号令）第十三条“集体建设用地使用权出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限”的规定执行。工业用地出让的最高年限为50年；我局对涉讼土地的《使用土地协议书》约定的租赁期限超过20年的效力无异议。另外，根据上列复函附图显示，原告指认的涉讼土地二面积为73773.4平方米，被告指认的涉讼土地一面积为47513.9平方米。另查明，务庄经联社于2013年10月21日出具《证明》，内容如下：兹证明被告租用原告社属土地17.2亩和被告租用原告社属土地土名70亩，土地权属于原告。
本院认为，根据国土部门复函内容，对于合同土地，无论原告指认还是被告指认的范围，其登记使用权人均为务庄经联社，该经联社已在涉讼合同中作为鉴证方盖章确认，且已出具《证明》确认原告对合同土地有出租权利，而原告亦为涉讼合同签订方，对此被告无异议，故本案原、被告诉讼主体适格。虽然原告以合同土地是集体农业用地为由主张涉讼合同无效，但原告在庭审中确认国土部门复函中核查与认定的土地与合同土地的位置是一致的，只是原、被告各自主张的范围不同，无论原告指认还是被告指认范围的土地均已经行政部门登记为工业用地，故原告上述主张与事实不符，本院不予采纳。虽然原告以签订涉讼合同时未征求村民意见、程序违法为由主张涉讼合同无效，但被告已接收合同土地使用至今逾二十年，并早于上世纪90年代在合同土地上盖建大量建筑物，且原告庭审中亦确认被告一直依约履行交租义务，即原告一直同意接收被告交付的租金，可见原告村民对上述逾二十年原、被告之间租地交易与合同履行的情况是知悉的，然而原告无足够证据证明其在本案以前对上述租地交易与合同履行提出异议，视为涉讼合同之签订与履行体现了原告村民的集体意志，故原告上述主张理据不足，本院不予采纳。涉讼合同是签约双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规强制性规定，且国土部门对该合同约定租赁期限超过20年的效力无异议，合同土地的登记使用权人务庄经联社亦通过盖章鉴证及出具证明等方式对原告出租权利及涉讼合同效力予以肯定，同时，原告无足够证据证明涉讼合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形，因此，原告请求确认涉讼合同无效缺乏依据，本院不予支持。原告请求被告返还合同土地是基于涉讼合同无效的前提，亦依据不足，本院不予支持。为此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，本案
判决如下：驳回原告佛山市南海区罗村街务庄村幸福股份合作经济社的诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取50元（原告已预交），由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。（本页无正文）
审判员 杨宇鹏
二〇一三年十月二十二日
书记员 黄 伟 关注微信公众号“”